План зонирования территории: 2.7. Функциональное зонирование территории :: Раздел 2. Перечень мероприятий по территориальному планированию и последовательность их выполнения :: Генеральный план :: Городская среда :: Горожанам

Основные положения генерального плана. Пояснительная записка (в сокращении)

2.2. Методические основы комплексной оценки и функционального зонирования городской территории 

В настоящем документе методические основы комплексной оценки и функционального зонирования территории излагаются сжато. Полное изложение представлено в специальном отчете “Проведение расчетов с использованием ПМК LandUse для принятия обоснованных проектных решений по разделам комплексной оценки и функционального зонирования территории в проекте генерального плана г. Тольятти”, входящем в состав приложений к настоящему Сводному отчету.

Городские функции и функциональное зонирование территории

Под городскими функциями в настоящей работе понимаются различные виды деятельности на городской территории. Число городских функций крупного города измеряется десятками. Городскими функциями являются:

• жилье различных видов, дифференцируемых по этажности, плотности населения, семейности, периоду строительства, уровню доходов жителей и ряду других признаков;
• промышленность различных видов, дифференцируемых по отраслевой принадлежности, плотности занятых, грузоемкости, классу вредности и др. ;
• коммунально-складское хозяйство различных видов, дифференцируемое по специализации – склады промышленных товаров, овощные базы, хладокомбинаты, элеваторы, автопарки, полосы отвода железных дорог и т.д.
• общественно-торговые центры городского и локального значения;
• торговля различных иерархических уровней и различной специализации – крупные торговые центры, крупные специализированные магазины городского и локального значения, рядовая магазинная торговля, киосковая торговля;
• объекты здравоохранения различных видов, дифференцируемых по мощности и специализации – больницы общего профиля, специализированные больницы и клиники, поликлиники, профилактории и др.;
• и т.д.

Тонкая дифференциация функций необходима для решения задач комплексной градостроительной оценки и функционального зонирования территории, поскольку 

различные функции по-разному взаимодействуют с территорией, с элементами инженерной и транспортной инфраструктуры и друг с другом сточки зрения удорожания строительных затрат, рисков, экологических ущербов, коммуникационных связей, социальных отношений и т. п.

Во многих случаях приходится иметь дело с функциями, представляющими собой конгломераты других городских функций. Так, застройка центров исторических городов практически всегда является конгломератом, или смесью различных видов жилья, торговли и офисов, представленных в определенных пропорциях.

Функциональной зоной

Планом функционального зонирования

Число видов существующего использования территории существенно больше, чем число городских функций. В крупном городе оно может достигать порядка 200-300. Так, в г. Тольятти в промзоне Центрального района имеется ряд химических предприятий – ?Фосфор?, ?Куйбышевазот?, ?Тольяттикаучук?, ?Тольяттиазот?. На плане существующего использования территории они показаны как отдельные объекты со своими территориями. Однако, с точки зрения задач оценки и функционального зонирования территории они представляют одну функцию – химическое производство. В любом городе в промзоне и в коммунально-складской зоне имеется большое число мелких предприятий, близких по производственному профилю.

На плане функционального зонирования они относятся к одной функции и объединяются в одну функциональную зону. Таким образом, каждому виду существующего использования территории соответствует определенная городская функция. Это соответствие задается таблицей – классификатором видов существующего использования территории. 

Стоимость городских земель. Базовые функции и виды существующего использования территории.

Стоимость – это свойство, объективно присущее городским землям и неразрывно связанное с функцией, с точки зрения которой оценивается территория . В этом смысле ее называют пользовательской стоимостью илифункциональной стоимостью.

Природа стоимости земли принципиально отличается от стоимости зданий. Если стоимость здания определяется его собственными характеристиками, которые контролируются его владельцем, то стоимость земли определяется факторами, по преимуществу не зависящими от владельца и связанными с территорией и общегородской функционально-планировочной ситуацией. К ним относятся:

• характеристики населения, производства и экономики города;
• локальные физико-географические и инженерно-геологические характеристики территории, которые первоначально даны от природы и подвергаются частичному улучшению в процессе освоения,
• характеристики общегородской функционально-планировочной ситуации, включая взаиморазмещение жилья, промышленности и объектов культурно-бытового обслуживания, улично-дорожную сеть, городской транспорт, все виды инженерных сетей и т.д.

Изменения стоимости зданий и стоимости земли во времени разнонаправленны: стоимость зданий с течением времени падает из-за физического и морального износа, а стоимость земли как правило постоянно возрастает.

Существует важная особенность стоимости земли, понимание которой необходимо в теоретическом и практическом плане: как бы ни был мал оцениваемый квартал (или земельный участок) и где бы в городе он ни был расположен, на стоимости его земель отражается вся функционально-планировочная ситуация города .

Это означает, что любое существенное изменение функционально-планировочной ситуации в городе (строительство нового торгового центра, появление нового жилого массива, появление нового крупного промышленного предприятия, строительство моста через реку, строительство новой транспортной магистрали, ввод в действие нового участка метрополитена и т.д.) влечет за собой изменение стоимости земель рассматриваемого квартала.

Оценка стоимости территорий и земель ведется с точки зрения функций, под которые возможно или реально осуществляется их использование – базовых функций . Перечень базовых функций г. Тольятти приведен в табл. 1.

Табл. 1. Перечень базовых функций г. Тольятти

1 САДОВЫЕ УЧАСТКИ	11 КИОСКИ,  ПАВИЛЬОНЫ	21 КРУПН СПОРТКОМПЛЕКСЫ	31 МАШ.СТР. , МЕХ., РЕМ-МЕХ, СТАНКОИНСТР.	41 КОММУН. ХОЗ-ВО, ОЧИСТ. СООРУЖ., СВАЛКИ
2 Ж ИНД. ДЕШ.	12 РЫНКИ, ЯРМАРКИ	22 ДОСУГ. ЦЕНТРЫ  МАС.	32 ЭЛЕКТРОЭНЕРГЕТИКА	42 РЕЗЕРВ
3 Ж 3-4 ЭТ.	13 ГОСТИНИЦЫ МАСС	23 ДОСУГ. ЦЕНТРЫ ЭЛИТ.	33 ХИМИЯ, НЕФТЕХИМИЯ	43 РЕЗЕРВ
4 Ж 5-7 ЭТ.	14 БЫТ. ОБСЛУЖ-Е НАС	24 РЕЗЕРВ	34 СТРОЙМАТЕРИАЛОВ, ДЕРЕВООБРАБАТЫВ.	44 РЕЗЕРВ
5 Ж 8-11 ЭТ.	15 РЕЗЕРВ	25 КРЕДИТНО-ФИНАНС. УЧР.	35 ЛЕГКАЯ , ПИЩЕВАЯ, МЕСТНАЯ	45 АКТИВНЫЙ НУЛЬ
6 Ж 12-16 ЭТ.	16 ПАРКИ РАЗВЛЕКАТ.	26 КОММЕРЧЕСКИЕ ФИРМЫ	36  СКЛАДСКИЕ ПРЕДПРИЯТИЯ
7 ЖИЛЬЕ КОТТЕДЖНОЕ	17 АЗС	27 НИИ, КБ, ПРОЕКТН.ОРГАНИЗ.	37 ГОР. ПАСС. ТРАНСП., КОММУН. АТП
8 ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ	18 АВТОСЕРВИС	28 АДМ. -УПР.(МУНИЦИП.)	38 РЕЗЕРВ
9 МАГ., КАФЕ, РЕСТ.МАСС	19 УЧРЕЖД-Я ОБРАЗОВАНИЯ	29 СВЯЗЬ, ТВ, РАДИО, ИЗДАТ-ВА	39  МНОГОЭТ. И ПОДЗЕМН. ГАРАЖИ-СТОЯНКИ
10МАГ.,КАФЕ,РЕСТ. ЭЛИТ	20 УЧРЕЖД-Я ЗДРАВООХР.	30ТРАНСП.МАШИНОСТРОЕНИЕ	40 ПЛОСК. ГАРАЖИ-СТ., МУНИЦИП.А/СТОЯНКИ

Стоимость земель для различных базовых функций различна. Это означает, что оценка любого элемента территории представляет собой не число, а совокупность чисел , соответствующих различным базовым функциям.

Учитываемые факторы

К числу факторов, существенно влияющих на оценку и функциональное зонирование территории с точки зрения различных видов функционального использования, относятся:

• коммуникационные
• локализационные
• экологические
• инфраструктурные
• эстетические, природно-ландшафтные, историко-культурные

К числу коммуникационных факторов, или факторов транспортной доступности, относятся все факторы, характеризующие функционально-планировочную структуру города:

К числу локализационных факторов относятся рельеф (уклоны в процентах), несущая способность грунтов, гидрогеология – уровень залегания грунтовых вод и ареалы подтопления, затопление 1% паводком, карстовые явления, сейсмика и т.д. В каждом конкретном городе список существенных локализационных факторов индивидуален . Влияние этих факторов на оценку территории проявляется через удорожания строительных и эксплуатационных затрат, прямые ущербы и риски ущербов. Удорожания строительных затрат для ряда факторов, в зависимости от их характеристик, связаны с необходимостью проведения необходимых инженерных мероприятий. Риски ущербов связаны с такими факторами как затопление 1% паводком, карстовые явления и сейсмика и существенно зависят от той функции, под которую предполагается использование территории. К числу локализационных относится и фактор наличия в городской черте территорий, используемых под сельскохозяйственные нужды или под ветхое жилье, предназначенное к сносу. Использование таких территорий под базовые функции связано с затратами на отчуждение и компенсации.

Экологические факторы представляются двояко. Во-первых, картой суммарных индексов загрязнений . В этом случае они входят в число локализационных факторов и определяют ущербы реципиентам, причем, реципиентами являются базовые функции, с точки зрения которых ведется оценка территории. Во-вторых, прямыми взаимодействиями ( буферными связями ) функций-реципиентов с источниками загрязнений, которыми обычно являются промышленные предприятия, ТЭЦ, источники магнитных излучений, взлетно-посадочные коридоры аэропортов и т. д.: ущерб от источника загрязнений тем меньше, чем дальше от источника находится функция-реципиент.

Инфраструктурные факторы также представляются двояко. Во-первых, уровнем обеспеченности городских территорий инженерными сетями различных видов и улично-дорожной сетью с жестким покрытием. В уровень обеспеченности входит как сам факт наличия сетей того или иного вида, так и их состояние (степень износа). В зависимости от существующего уровня обеспеченности на конкретной территории находится величинадополнительных вложений для приведения уровня обеспеченности к норме , соответствующей требованиям базовых функций. Во-вторых, суммарной величиной предшествующих вложений в инженерную и транспортную инфраструктуру города, определяющих уровень ее развития в целом и, соответственно, величину общегородской земельной ренты , которая является одной из компонент стоимости городских земель.

Эстетические, природно-ландшафтные, историко-культурные, социальные факторы весьма разнообразны и индивидуальны в каждой проектной ситуации. Инструментально они могут представляться как локализационные, коммуникационные или буферные факторы. Так, тяготение городского центра или коттеджной застройки к привлекательным природно-ландшафтным территориям может носить либо локализационный, либо коммуникационный характер; нежелательность социальных контактов детского центра с футбольным стадионом или крематорием можно представить в виде буферных отношений и т.д.

Все существенные факторы совместно участвуют в формировании стоимости городских земель. Однако, роль их неодинакова. Чем крупнее город, тем более значимую роль в стоимости его земель играют коммуникационные факторы . В больших и крупных городах роль коммуникационных факторов является доминирующей. В малых городах более явственно проявляется значимость локализационных факторов. Соотношение коммуникационных и локализационных факторов в стоимости земель меняется и по территории города: в центре города доминируют коммуникационные факторы, на периферии более явственно проявляются локализационные факторы . Для качественной оценки территории в любой ситуации необходим объективный учет всей совокупности факторов. 

Стоимостной подход к оценке и функциональному зонированию территории

Общая характеристика стоимостного подхода

Основы стоимостного подхода заложены рядом научно-исследовательских работок ЦНИИП Градостроительства в 1960-1980-х годах, в которых обоснована принципиальная необходимость стоимостного подхода к комплексной оценке территории, определены факторы, существенные для оценки и подходы к их учету при оценке территории, проработаны некоторые вопросы информационного обеспечения, в частности, вопросы стоимостной оценки затрат времени населением на передвижения и показатели удорожания строительства и эксплуатации города вследствие неблагоприятных природных условий для различных инженерно-геологических факторов.

В настоящей работе осуществлено последовательное развитие стоимостного подхода к оценке территории и распространение его на задачу функционального зонирования территории.

Стоимостной подход к оценке территории состоит в аккуратном подсчете суммы предстоящих затрат и потерь всех видов, связанных с предположительным использованием каждого конкретного элемента территории под ту или иную городскую функцию .

Стоимостной подход к задаче функционального зонирования (ФЗ) территории состоит в том, что сравнение вариантов ФЗ ведется не на глазок, а по вычисляемой величине целевой функции (критерия оценки), которая имеет смысл суммы предстоящих затрат и потерь всех видов, связанных с предположительной реализацией данного варианта плана функционального зонирования. Вычисленные значения целевой функции для любых двух или нескольких планов ФЗ позволяют их сравнить и выбрать лучший , а именно, тот, которому соответствует меньшее значение целевой функции . Тем самым обеспечивается правильность оценки и ее объективизация, т.е. прозрачность, аргументированность и обоснованность. Более того, методика, основанная на вычислении значения целевой функции, располагает возможностью нахождения оптимального плана ФЗ , т. е. такого плана, который по значению целевой функции заведомо лучше любого другого плана . Математические выражения, определяющее целевую функцию и ограничения, представляют задачу ФЗ как оптимизационную задачу, или задачу математического программирования .

Еще одним результатом последовательного осуществления стоимостного подхода как альтернативы экспертных методов является принципиальная отчуждаемость методики от разработчика и возможность передачи ее проектным организациям (за многие годы эксплуатации методики в этом отношении накоплен большой опыт).

Формулировка задач оценки территории и оценки плана ФЗ в стоимостных терминах предстоящих затрат и потерь создает принципиальную основу для разработки единого комплекса понятийных, математических и программных средств для решения обеих этих задач .

Сквозная автоматизация работ

Используемые в работе методические и программные средства направлены на последовательную автоматизацию всех видов работ.

Принцип максимальной автоматизации состоит в том, что все виды работ, которые принципиально могут быть выполнены компьютером без участия человека, должны выполняться компьютером.

Используемые в работе методические и программные средства направлены на последовательную автоматизацию всех видов работ, связанных с решением задач оценки и функционального зонирования территории, – работ по подготовке и преобразованию исходных данных, вычислительных работ, работ по выводу и оформлению результатов расчетов, в частности – картографических работ.

Общая установка на автоматизацию реализуется уже на уровне методических основ и математического моделей. Основными принципами здесь являются:

• дискретное представление картографических данных;
• максимальное упрощение и регуляризация расчетных территориальных элементов.

Оба эти принципа реализуются в методике ПМК LandUse, в которой используется гридовое представлениеградостроительной ситуации, т. е. покрытие рассматриваемой территории сеткой с квадратной ячейкой (гридом) и отображение всех элементов ситуации на эту сетку. Выбор размера ячейки грида определяется снизу необходимой точностью представления картографической ситуации, а сверху – техническими и технологическими соображениями. В принципе, с ростом из года в год технических возможностей компьютеров, размер сетки в перспективе может быть выбран сколь угодно малым.

Общая идеология в этом отношении весьма сходна с продуктивной идеей растровой структуры телевизионного экрана и компьютерного монитора : простота элементов, из которых состоит изображение, не мешает тому, что при достаточно мелком размере пиксел дискретное изображение выглядит на экране как гладкое.

Регулярная сетка ячеек простейшей конфигурации позволяет существенно упростить и автоматизировать все вычислительные операции, реализовать эффективный метод оптимизации плана ФЗ (метод парных обменов), автоматизировать технологию подготовки данных и картографических работ и проведения работ в целом.

В то же время дискретное (гридовое) представление ситуации не является самоцелью и имеет промежуточныйхарактер, необходимый для проведения вычислительных и картографических работ. В дальнейшем осуществляетсявозврат к гладкой карте планировочной ситуации.

Общая схема работы выглядит следующим образом:

• вначале данные исходных гладких карт отображаются на гридовую сетку: для этого используются средства интерфейса ввода и преобразования данных;
• гридовое представление ситуации используется для проведения расчетов оценки территории и оценки и оптимизации планов функционального зонирования территории;
• полученные результаты оценки территории и оптимизации плана ФЗ отображаются обратно на гладкую карту планировочной ситуации. В частности, полученные оценки гридовых ячеек отображаются на реальную сетку городских кварталов.

Комплексная градостроительная оценка территории и ее компоненты

Совместное действие всех компонент целевой функции в процессе компьютерной (программной) оптимизации ведет к нахождению компромисса между различными направлениями взаимодействий вновь формируемой части города с территорией, существующим городом и внутри себя (между активными функциями), наиболее выгодного с точки зрения величины целевой функции, стремящейся к минимуму .

Поиск наилучшего плана функционального зонирования не обязательно должен ограничиваться вариантами, подготовленными проектировщиком. Их число всегда ограниченно, а качество зависит от интуиции и опыта проектировщика. Для поиска наилучшего решения на всем множестве допустимых планов, т.е. среди всех потенциально существующих вариантов, используется процедура оптимизации, реализуемая методом парных обменов . План ФЗ, который получается в результате оптимизации, называется оптимальным планом . Оптимальный план заведомо лучше любого из планов, разработанных проектировщиком.

Нахождение разумного компромисса между противоборствующими интересами городских подсистем (населения, производства, экологии, ресурсов жизнеобеспечения, инженерной и транспортной инфраструктуры) и городских функций позволяет разрешить проблемы, которые иными средствами разрешить нельзя. Оптимальное решение ФЗ является базой такого компромисса, в котором наилучшим образом сбалансированы взаимно противоречивые требования и интересы.

Сам факт получения наилучшего из всех возможных решения является принципиально важным и имеет далеко идущие последствия в смысле возможности анализа, сопоставления с другими вариантами и использования в практике проектирования и в теоретических исследованиях.

Следует отметить важность оптимизации ФЗ с точки зрения социально-экономического эффекта. Как показывает многолетняя практика применения методики, выигрыш, достигаемый реализацией оптимального плана в сравнении с традиционным проектным вариантом и связанный с предотвращенными затратами и потерями , составляет обычно 20-30%, а в абсолютном выражении измеряется десятками и сотнями миллионов долларов.

В процессе разработки генплана города задача ФЗ может и должна решаться неоднократно, в разном контексте . В самом деле, задача ФЗ решается во взаимодействии с проектированием других проектных подсистем – улично-дорожной сети и транспорта, инженерных сетей, системы КБО. Это взаимодействие носит итерационный, циклический характер: после первичного взаимоувязанного решения по подсистемам осуществляется вторичное, уточненное их решение, далее еще более уточненное и взаимно пригнанное решение до тех пор, пока не достигается требуемый уровень взаимной увязки.

Зачастую решение задачи носит характер вычислительного эксперимента .

Пример 1.

Пример 2.

 

Для решения или смягчения экологических проблем, создаваемых во многих городах вредными производствами, необходимы дорогостоящие мероприятия (установка фильтров и дымоуловителей, изменение технологии и др.), которые требуют обоснований. В этих обоснованиях сопоставляется ситуация сегодняшнего дня с перспективной ситуацией. В сегодняшней ситуации вредные выбросы наносят ущерб реципиентам (массивам жилья, объектам здравоохранения и спорта и др.), который отражается на стоимости земель (в сторону их понижения) и на проектируемом плане функционального зонирования: давление буферных факторов вынуждает функции-реципиенты размещаться подальше от источника вредностей. В перспективной ситуации вредные выбросы либо исчезают совсем, либо существенно снижаются, что в свою очередь отражается на стоимости земель (в сторону их повышения) и на проектируемом плане функционального зонирования: давление буферных факторов исчезает или снижается, что позволяет сформировать более рациональный план ФЗ. Во втором случае указанные мероприятия считаются уже осуществленными, и проектная ситуация моделируется с учетом их благоприятных последствий.В некоторых случаях вопрос о строительстве тех или иных важных элементов транспортной или инженерной инфраструктуры стоит перед городом в течение многих лет и требует проработки в генеральном плане. Пример – г. Тольятти, в котором назрел и давно обсуждается вопрос о строительстве транспортной магистрали через Центральный лесной массив, разделяющий Центральный и Автозаводской районы города. Требуется просчет вариантов развития в предположении сохранения существующего положения и в предположении строительства магистрали с оценкой социально-экономической эффективности обоих вариантов. Во втором случае магистраль рассматривается как элемент существующей ситуации. Эта проблема подробно обсуждается ниже специально для Тольятти как сквозного примера применения методики.факторы, связанные с затратами времени людей на передвижения в городе и затратами на пассажиро – и грузоперевозки; факторы, связанные с удорожаниями строительства и рисками в зависимости от рельефа и инженерно-геологических характеристик территории;факторы, связанные с ущербами реципиентам в зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным излучениям, загрязненности почв; факторы, связанные с учетом инженерной и транспортной обеспеченности различных городских территорий; , социальные факторы.  территории называется план города, на котором для каждого территориального элемента (обычно – городского квартала) указана функция, под которую он используется, так что вся городская территория оказывается разделенной между функциональными зонами. Проектную операцию по формированию плана функционального зонирования территории будем называтьфункциональным зонированием территории . Зачастую так же будем называть и результат этой операции. В контексте описания существующего положения используется термин план существующего использования территории . При этом термин ?функция? заменятся термином ?вид использования территории?. Таким образом, первый термин имеет операциональный, проектный смысл, а второй – описательный смысл, близкий к точке зрения географа-урбаниста.называется территориальный ареал или совокупность ареалов распространения определенной городской функции. Требования компактности и связности на функциональную зону не распространяются.

Генеральный план Новосибирска | Департамент строительства и архитектуры мэрии

Решение Новосибирского областного суда города Новосибирска от 22.10.2021 (решение)
Решение Совета депутатов города Новосибирска от 24.03.2021№105 «О внесении изменений в решение Совета депутатов города Новосибирска от 26.12.2007 № 824 «О Генеральном плане города Новосибирска»» (решение)
Решение Совета депутатов города Новосибирска № 597 от 25.04.2018 “О внесении изменений в Генеральный план города Новосибирска, утвержденный решением Совета депутатов города Новосибирска от 26.12.2007 № 824” (решение, приложение)

Решение Совета депутатов города Новосибирска от 26.12.2007 № 824 «О генеральном плане Новосибирска», Генеральный план города Новосибирска (пояснительная записка) (скачать, doc, 1,16Mb).

Приложение 1. Карта-схема использования территории города Новосибирска (скачать 4,538Mb) 

Приложение 2. Карта-схема водоохранных зон. Существующее положение (скачать 4,207Mb)
Приложение 3. Карта-схема санитарно-экологического состояния и границ зон негативного воздействия объектов капитального строительства местного значения (скачать 4,758Mb)
Приложение 4. Карта-схема границ территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера (скачать 5,005Mb)
Приложение 5. Карта-схема существующей загрузки улично-дорожной сети города Новосибирска (скачать 0,979Mb)
Приложение 6. Карта-схема существующего водного фонда и городских лесов (скачать 4,559Mb)
Приложение 7. Карта-схема земельных участков объектов капитального строительства, объектов федерального, регионального и местного значения (скачать 4,780Mb)
Приложение 8. Карта-схема результатов анализа комплексного развития территории города Новосибирска и размещения объектов капитального строительства местного значения (скачать 4,587Mb)
Приложение 9. Карта-схема существующей планировочной структуры (с расположением локальных общественных центров) (скачать 4,478Mb)
Приложение 10. Карта-схема границ обследования территорий объектов культурного наследия города Новосибирска (находится на корректировке, готовятся изменения к рассмотрению на публичных слушаниях)
Приложение 11. Карта-схема границ территорий объектов культурного наследия. Центральная часть города Новосибирска (скачать 1,558Mb)
Приложение 12. Перечень объектов культурного наследия города Новосибирска (скачать 0,638Mb)
Приложение 13. Карта-схема структурных частей города Новосибирска (скачать 5,013Mb)
Приложение 14. Карта-схема планируемых границ функциональных зон города Новосибирска на период до 2030 года (скачать 4,293Mb)
Приложение 15. Карта-схема планируемого размещения городских лесов на период до 2030 года (скачать 5,033Mb)
Приложение 16. Карта-схема границ территории преимущественного развития до 2015 года (с обозначением планировочных осей и узлов) (скачать 4,879Mb)
Приложение 17. Карта-схема планируемой магистральной улично-дорожной сети на период до 2030 года (скачать 4,015Mb)
Приложение 18. Карта-схема планировочной структуры скоростных магистралей с обозначением кольцевых, радиальных и хордовых транспортных коридоров на период до 2030 года (скачать 5,001Mb)
Приложение 19. Карта-схема планируемой магистральной улично-дорожной сети на период до 2030 года (классификация магистралей) (скачать 4,706Mb)
Приложение 20. Карта-схема комплексного развития общественного транспорта на период до 2030 года (скачать 4,882Mb)
Приложение 21. Карта-схема существующих и планируемых границ земель промышленности, энергетики, транспорта, связи до 2030 года (скачать 4,033Mb)
Приложение 22. Карта-схема планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения на период до 2030 года (скачать 5,212Mb)
Приложение 23. Планируемое развитие электрических сетей в городе Новосибирске (скачать,722Mb)
Приложение 24. Схема мероприятий по развитию тепловых сетей на период до 2015 года (правобережная часть города) (скачать 1,417Mb)
Приложение 25. Схема мероприятий по развитию тепловых сетей на период до 2015 года (левобережная часть города) (скачать 1,116Mb)
Приложение 26. Карта-схема существующего и планируемого размещения пожарных депо в городе Новосибирске (скачать 5,693Mb)
Приложение 27. Карта-схема территорий, документация по которым подлежит разработке в первоочередном порядке (скачать 5,128Mb)
Приложение 28. Карта-схема свободных территорий для размещения объектов капитального строительства местного значения на период до 2030 года (скачать 5,876Mb)
Приложение 29. Карта-схема границ развития территории населенного пункта города Новосибирска на период до 2030 года (скачать 5,292Mb)
Приложение 30. Карта-схема поэтапного развития границ территорий населенного пункта города Новосибирска на период до 2030 года (скачать 5,615Mb)

Публичные слушания по изменениям в генплане

Изменения в план реализации Генерального плана города Новосибирска

Разница между постановлением о зонировании и генеральным планом

Линдси Гарднер , Расширение Мичиганского государственного университета – 10 октября 2019 г.

Обновлено из оригинальной статьи, написанной Куртом Х. Шиндлером.

Постановление о зонировании — это закон, за несоблюдение которого предусмотрены санкции и последствия. Генеральный план — это политический документ, выражающий намерения. Это не исполнительный документ и не закон.

Источник: Рисунок Института земельной политики Мичиганского государственного университета, 2015 г.

Постановление о зонировании и генеральный план — не одно и то же. Генеральный план не подлежит исполнению, и попытка сделать это может вызвать проблемы у сообщества.

Однажды меня попросили провести обучение сообщества, которое пыталось отказаться от рассмотрения плана участка, потому что оно не соответствовало генеральному плану сообщества. В постановлении о зонировании у сообщества даже был стандарт проверки плана участка, который гласил: «Заявка на подачу заявки удовлетворяет целям и задачам… генерального плана [название города]».

В Мичигане генеральный план может быть принят муниципальной комиссией по планированию — назначенным административным органом. Комиссия по планированию не имеет права принимать постановление или любой другой документ, за исполнение которого могут быть применены санкции. Комиссия по планированию может только рекомендовать постановление о зонировании или поправку о зонировании своему законодательному органу. Законодательство штата Мичиган делегирует полномочия по изданию указов только следующим избираемым законодательным органам: попечительскому совету городка (MCL 41.181  и след. ), городской совет (MCL 117.3 и сл. .), сельский совет общего права (MCL 67.1 и сл. .), сельский совет самоуправления (MCL 78.1 и сл. ) и очень ограниченные полномочия по изданию постановлений в округе коллегии уполномоченных.

Генеральный план — это программный документ, определяющий физическое развитие сообщества. Думайте об этом как о домашнем задании — сборнике фактов, исследованиях, отчетах об общественной поддержке и участии, а также обосновании того, что станет местными постановлениями. Это будет включать постановление о зонировании, которое, согласно Закону о разрешении зонирования штата Мичиган, «должно быть основано на плане…» (MCL 125.3203(1)).

Постановление о зонировании является законом. Он регулирует такие вещи, как землепользование; форма здания, размещение, размер, шаг, площадь участка, ширина, глубина; виды землепользования, разрешенные в районе. Поскольку постановление является законом, оно включает в себя последствия нарушений. Последствиями могут быть протокол о гражданском правонарушении, штрафы, уголовные обвинения, судебные запреты и так далее.

Чтобы постановление о зонировании основывалось на плане, сначала должен быть написан план. Затем будет принято постановление о зонировании, в котором будут реализованы части генерального плана. Часто план зонирования основан на так называемом «плане зонирования». План зонирования может быть главой в генеральном плане, отдельным документом в генеральном плане или интегрирован в генеральный план. «Генеральный план» определяется в Законе штата Мичиган о разрешении планирования (MCL 125.3803(g)) и включает план зонирования из раздела 203(1) Закона о разрешении зонирования (MCL 125.3203(1)).

Как правило, план зонирования, часть генерального плана, в дополнение к остальной части плана, будет включать:

• Предлагаемый график регулирования по районам, который включает как минимум высоту здания, площадь участка, объем и отступы.
• Стандарты или критерии, которые следует использовать при рассмотрении возможности изменения зонирования в соответствии с генеральным планом.
• Описание каждого района зонирования и предлагаемая карта зонирования.
• Объяснение того, как категории землепользования на карте будущего землепользования соотносятся с районами на карте зонирования.
• Описание каждого района зонирования, общее назначение каждого района и общее расположение этих типов районов.

Чтобы продемонстрировать, что генеральный план служит основой для зонирования и сам по себе не является обязательным документом, взгляните на этот общий пример формулировки генерального плана: «Цель № X : сохранить и улучшить коридор YYY как безопасный , эффективным и визуально привлекательным…» Во-первых, это «цель», а не директива. Затем в плане говорится, что предстоит проделать дополнительную работу, прежде чем можно будет предпринять конкретные действия для достижения этой цели. Каким образом заявитель на проверку разрешения на зонирование или план участка «удовлетворяет» цели, когда они связаны с действиями, предпринимаемыми другим лицом?

Генеральный план не является нормативным актом, и не следует ожидать, что он будет выполнять двойную функцию в качестве закона. Статут дает право издавать постановления только законодательным органам, а не комиссиям по планированию. Генеральные планы написаны не в соответствии с нормативными требованиями. Им не хватает языка с четкими директивами или требованиями. Многие генеральные планы написаны с целями, которые часто представляют собой наилучшие сценарии будущего. Во многих случаях цель цели состоит в том, чтобы задать направление, а не окончательный ожидаемый результат. Наконец, генеральные планы часто пишутся с целями (измеримыми точками прогресса) и стратегиями (политикой, задачами и методами), которые должны выполняться различными органами местного самоуправления, а не владельцами собственности или заявителями на получение разрешения на зонирование.

Те, кто в Мичиганском государственном университете, специализирующиеся на землепользовании, предлагают различные учебные программы по планированию и зонированию, которые доступны для представления в вашем округе. Обратитесь к местному преподавателю по землепользованию, чтобы получить дополнительную информацию.

Эта статья была опубликована Мичиганского государственного университета Extension . Для получения дополнительной информации посетите https://extension.msu.edu. Чтобы получить сводку информации, доставленную прямо в ваш почтовый ящик, посетите https://extension.msu.edu/newsletters. Чтобы связаться с экспертом в вашем регионе, посетите https://extension.msu.edu/experts или позвоните по телефону 888-MSUE4MI (888-678-3464).

Была ли эта статья полезной для вас?

---

План зонирования является обязательной частью генерального плана в Мичигане

Брэд Нойманн, Расширение Мичиганского государственного университета – 04 августа 2021 г.

Недавние изменения в законах штата Мичиган, касающиеся планирования и зонирования, уточняют требование к сообществам с принятым постановлением о зонировании также иметь утвержденный «план зонирования».

Фото Лоренцо Кафаро с сайта Pixabay.com.

Постановление о зонировании хорошо понимается как набор местных нормативных актов, в которых подробно описываются разрешения и ограничения землепользования и застройки в сообществе. Даже термин генеральный план стал стандартным языком в сообществах Мичигана в отношении документа государственной политики, который информирует постановление о зонировании и направляет изменения в землепользовании и инвестиции в государственную инфраструктуру с течением времени.

Как насчет термина план зонирования ? Что-нибудь приходит на ум? Так и должно быть, потому что Закон штата Мичиган о разрешении планирования (Общественный закон 33 от 2008 года с поправками) требует, чтобы все сообщества с принятым постановлением о зонировании имели генеральный план, который включает:

[генеральный план должен включать] план зонирования различных районов зонирования, контролирующий высоту, площадь, объем, расположение и использование зданий и помещений. План зонирования должен включать объяснение того, как категории землепользования на карте будущего землепользования соотносятся с районами на карте зонирования (MCL 125.3833(2)(d)).

План зонирования может быть отдельным элементом плана или главой плана, либо отдельным документом или приложением, принятым как часть генерального плана. Следует подчеркнуть, что план зонирования не является постановлением о зонировании. Технически план зонирования требовался от всех муниципалитетов с зонированием с момента принятия ныне отмененного Закона о муниципальном планировании (PA 285 от 1931 года). Закон штата Мичиган о разрешении на планирование и Закон штата Мичиган о разрешении на зонирование (PA 110 от 2006 года с поправками) уточняют содержание плана зонирования и его связь с постановлением о зонировании. В частности, в Законе штата Мичиган о разрешении зонирования упоминается, что комиссия по планированию должна подать в законодательный орган «…план зонирования территорий, подлежащих зонированию…» (MCL 125. 3305(a)).

Опять же, в соответствии с Законом о разрешении планирования штата Мичиган план зонирования должен объяснять, «как категории землепользования на карте будущего землепользования соотносятся с районами на карте зонирования» (MCL 125.3833(2)(d)). Напомним, что карта зонирования представляет собой изображение нынешнего назначения районов зонирования земельным участкам в сообществе. С другой стороны, карта будущего землепользования представляет собой описание будущего (20 лет и более) использования земли. Таким образом, различия между двумя картами, скорее всего, будут существовать, и различия между категориями землепользования на карте будущего землепользования и районами зонирования на карте зонирования должны быть объяснены в тексте плана зонирования. Может потребоваться несколько повторных зонирования с течением времени, чтобы достичь будущего, изображенного на карте будущего землепользования, возможно, потребуется создать новые районы зонирования или районы зонирования, возможно, потребуется объединить или полностью ликвидировать. Какова бы ни была причина различий, они должны быть четко объяснены, и это достигается с помощью плана зонирования.

Рекомендуемое содержание плана зонирования:

1. Описание каждого района зонирования (включая предлагаемые новые), общее назначение каждого района, общее описание класса использования, разрешенного в каждом районе и общее расположение для этих типов районов.
2. Предлагаемый список правил по районам, который включает, по крайней мере, высоту здания, площадь участка, объем и недостатки.
3. Предлагаемая карта зонирования, показывающая расположение предлагаемых районов зонирования (не официальная карта зонирования, а изображение зонирования через несколько лет в будущем).
4. Стандарты или критерии, которые следует использовать для рассмотрения возможности изменения зонирования в соответствии с генеральным планом (например, по мере расширения инфраструктуры на определенную территорию).
5. Объяснение того, как категории землепользования на карте будущего землепользования соотносятся с районами на карте зонирования.

Если концепция плана зонирования все еще немного чужда вам, возможно, будет полезно просмотреть несколько примеров из приведенных ниже генеральных планов:

• Городок Глен-Арбор (округ Лиланау)
• Город и поселок Франкенмут (округ Сагино)
• Superior Charter Township (округ Ваштено)
• Город деревни Дуглас (поселок Саугатак и город Согатак)

Для получения дополнительной информации вы можете заказать Руководство по планированию штата Мичиган: для граждан и местных должностных лиц от Расширения Университета штата Мичиган.

Эта статья была опубликована Мичиганского государственного университета Extension . Для получения дополнительной информации посетите https://extension.msu.edu. Чтобы получить сводку информации, доставленную прямо в ваш почтовый ящик, посетите https://extension.msu.edu/newsletters. Чтобы связаться с экспертом в вашем регионе, посетите https://extension.msu.edu/experts или позвоните по телефону 888-MSUE4MI (888-678-3464).