Клаузура двухэтажного дома
Муниципальное общеобразовательное учреждение средняя общеобразовательная школа № 63 с углубленным изучением отдельных предметов.
Индивидуальный проект
на тему
Клаузура двухэтажного дома
Автор работы:
Белова Ольга Михайловна
ученица 10 «А» класса МОУ СОШ №63 с УИП
Руководитель:
Ерхова Татьяна Ананьевнаучитель технологии МОУ СОШ №63
г.Саратов
2022
Аннотация
Тема работы: Клаузура здания
Цель работы: Выполнить клаузуру здания
Задачи:
Познакомиться с назначением клаузуры и правилами ее создания
Изучить клаузуры современных домов
Выполнить клаузуру двухэтажного дома
Содержание стр
Введение………………………………………………………… 4-5
I.
Что такое клаузура……………………………………………………………….
1.1. История “Клаузуры”…………………….……………………………………………
1. 2. Современная клаузура……………………………………………………………….
II. Идея проекта …………….……………………………………………………..
III. Изучение двухэтажных домов……………………………………………………..
IV. Практическая часть проекта …………………………………………
Заключение………………………………………………………………..
Список используемой литературы………………………………………
Раздел 1.”Что такое клаузура”.
Клаузура это первоначальный набросок, который позволяет проявить фантазию, воображение, выявить композиционные способности и неординарный подход к данной теме. Так же она развивает быстрое мышление, быструю реакцию на рабочий процесс.
Кратковременная клаузура имеет целью концентрировать творческую энергию студента, побудить его к интенсивной работе фантазии и вызвать продуктивное использование навыков при первом знакомстве с темой «схватить» ее основную суть, выявить с наибольшей отчетливостью свое отношение к теме, определить в общих чертах архитектурный и композиционный замысел объекта в конкретной среде.
Клаузура — особый вид творчества, близкий к импровизации на заданную тему, когда сочинение происходит непосредственно в процессе исполнения клаузуры, внезапно и неожиданно.
1.1. История “Клаузура”
Дело в том, что ещё в шестнадцатом веке в первых академиях архитектуры и искусства Германии, Франции, Англии, Швеции, а позже и в России (Санкт-Петербург) обучение рисунку, черчению, живописи, скульптуре проходило по общей для всех факультетов программе. В конце семестра необходимо было оценить истинные знания каждого студента. Поэтому и возникла довольно необычная система проверки навыков и способностей учеников.
Их рассаживали по одному в отдельные помещения и запирали на замок. Они должны были в одиночку выполнить задание. Самостоятельная работа продолжалась до шести часов. Итогом творчества являлось графическое изображение или макет – клаузура.
1. 2. Современная клаузура
Клаузура – это учебное упражнение, с помощью которого проверяют практические знания студентов при решении архитектурных задач, так же оно помогает мыслить нестандартно, проявлять фантазию. Данная работа ведется без преподавателя. Тема проекта может быть не известна до начала проведения занятия. У преподавателя при выдаче такого упражнения есть задача выявить возможности студента, узнать, как он планирует и рассчитывает свое время, как умеет показать задуманный образ в соответствии с заданием.
II. Идея проекта
Идея моего проекта появилась летом 2022 года. Но тогда у меня не было мотивации начинать заниматься проектом связанным с архитектурой потому что я не представляла, что нужно будет показывать в проекте , но погрузившись в интернет , я начала читать и смотреть видео связанные с созданием планов домов , парков и других построек, со временем я снова загорелась идеей сделать свой собственный план дома, я изучила множество форумов для создания оригинального проекта , но после полу месяца я поняла, что для моего уровня черчения сделать такой проект будет не возможно, поэтому я обсудила все с руководителем проекта.
И тогда обсудив все мы пришли к выводу что вместо плана домов нужно сделать клаузуру, так как оно оценивает знание и умение учащегося, а так же его творческие способности.
III. Изучение двухэтажных домов.
Изучение домов я начала с формирования знаний о популярных стилях домов в наше время.
На сегодняшний момент есть 8 наиболее популярных стилей домов, такие как Модерн, Минимализм, Хай- тек, Фахверк, Английский стиль, Итальянский стиль, Скандинавский и Восточный стиль(Японский) из этих 8 стилей больше всего мне приглянулись Минимализм и Скандинавский, поэтому я расскажу о них по подробнее.
Минимализм как нельзя лучше подошел для градостроителей, после того как закончилась Вторая мировая война, и чтобы восстановить разрушения, требовались новые архитектурные решения, такие как минимализм.
Основные характеристики и элементы стиля Главной целью архитектуры минимализма является то, что каждая составляющая, при создании объекта исполняла множество функций, при этом украшения или элементы которые несут нагрузку — недопустимы.
Основными фигурами, которые используются, являются круг, прямоугольник, прямые вертикальные или горизонтальные линии, редко используют диагональные. Разрешены мягкие изгибы, но не спирали.
Их численность должна быть минимальна. Базовые цвета, которые используют при строительстве — это нейтральные, светлые оттенки натуральных материалов. Часто используют белый, оттенки серого и коричневого. Черным подчеркивают геометричность форм.
Скандинавский стиль в архитектуре далёк от высоких технологий и художественно-декоративных инноваций. Это скорее скромный, лишенный бессмысленного пафоса, довольно сдержанный, но при этом, весьма элегантный и уютный вариант оформления жилища.
Высота у дома в скандинавском стиле небольшая, как правило, это один или два этажа. Вся планировка продумана до мелочей, что делает жилище максимально уютным и комфортабельным.
К характеристикам этого направления можно также отнести:
лаконичность, прямые и чёткие линии построек;
панорамное остекление;
минимум декоративной отделки;
преобладание деревянных элементов.
IV. Практическая часть проекта
Практическая работа моего проекта заключается в создании клаузуры на листе А1.
Для начала я выбрала стиль в котором решила работать. Я выбрала скандинавский стиль, так как он очень хорошо сочетается с природой.
Основные черты скандинавского стиля заключаются в абсолютной рациональности, цветовой гармонии и натуральности материалов. Так же я считаю, что дома в этом архитектурном стиле весьма скромны уютны при этом они лишены ненужного пафоса.
Для начала я решила начертить дом с боковой стороны при этом я решила взять пример c другого дома. И сразу же сделала первый набросок, после этого у меня в голове появился вид дома и я сразу начала обдумывать декоративные элементы дома. Когда все было обдумано я начала чертить сначала на листе А4, а позже на А1.
Заключение.
В результате моего проекта я самостоятельно научилась строить клаузуру
Познакомилась с назначением клаузуры и правилами ее создания
Изучила клаузуры современных домов
Выполнила клаузуру двухэтажного дома
Черчение, как предмет, вызывает у меня большой интерес и эта работа, которую я проделала безусловно пригодится мне в дальнейшей учебе.
Я выбираю техническую специальность и умение самостоятельно разбираться в сложных построениях мне очень пригодиться.
Список литературы
Что такое «клаузура» [1] C. 4 : https://klauzura.ru/
История «клаузура» [1.1] C. 4 : https://vgipubalashova.wordpress.com/2013/11/11/история-понятия-клаузура/
Современная клаузура [1.2] C.5 : https://fb.ru/article/361895/klauzura—eto-chto-takoe-znachenie-slova-klauzura
Изучение двухэтажных домов [III] C. 6 : https://remstroiblog.ru/natalia/2017/07/14/20-arhitekturnyih-stiley-chastnyih-domov-foto/
Первый шаг по проектированию индивидуального загородного дома: клаузура. Что такое клаузура?
Опубликовано в Загородные дома: индивидуальное строительство
Прежде всего, скажем, что такое клаузура – это первоначальная идея пространственной темы, художественного образа сооружения определенного функционального назначения или градостроительного образования.
Как правило, выполняется в виде графического наброска для дальнейшей работы над проектом.
Варианты определения структуры дома для проекта
Итак, рассмотрим варианты принципиальной структуры будущего дома.
Вариант 1
A = S / N,
где а – одна из сторон предыдущего условно «квадратного» пятна застройки;
S – общая площадь будущего дома, N – количество этажей
Вариант 2
A = S / N + M,
где M = 0,1 – 0,9 – коэффициент соотношения площади мансарды к площади полноценного этажа. Для более сложной конструкции мансардного этажа этот коэффициент может быть изменен эмпирическим путем
Вариант 3
A = S / N + P,
где : P = 0,10,9 – коэффициент соотношения площади подвала до площади полноценного этажа
Вариант 4
A = S / N + M + P
Самостоятельный расчет для проектирования будущего дома
• Вариант 1.
Для домов имеющих один или несколько этажей, без подвала и мансардного этажа, площадь этажей одинакова.
• Вариант 2. Для домов, в которых предусмотрено устройство мансардного этажа под угловой крышей, но без подвала.
• Вариант 3. Для домов, в которых предусмотрено устройство подвала не под всем пятном застройки, без мансарды.
• Вариант 4. Для домов, в которых предусмотрено обустройство мансарды и частично углубленного под ним подвала или цокольного этажа.
Что выбрать и принять во внимание при составлении клаузуры для строительства дома?
Из четырех приведенных формул обычно рекомендуется использовать первые две, но для домов, которые размещаются на сложном рельефе – третью и четвертую, поскольку характер устройства подвала или цокольного этажа в объеме дома во многом зависит от его посадки на рельефе.
Приведенный способ расчета габаритов пятна застройки не обусловливает его последующего планировочного решения и не требует использования хотя и наиболее экологичной, однако и «слишком» простой архитектуры объекта.
Эта операция только задает проектированию нужный масштаб.
Что нам дает знание габаритов и площадей будущего дома?
Таким образом, получив габариты загородного дома, а также имея подоплеку с нанесенными на нее красными линиями застройки и границами участка, мы имеем возможность в пределах клаузуры разрабатываемого проекта провести зонирование территории, определяя при этом места входов и выходов на участок, зоны отдыха и размещения хозяйственных построек, места для обустройства сада или огорода, артезианскую скважину.
Такая работа с генпланом при разработке индивидуального дома имела возможность представить себе не только здание как таковое, а здание в контексте частично существующего, и частично и прогнозируемого им окружающей среды. В таком случае главный и хозяйственный входы, террасы будут правильно ориентированы на соответствующие им зоны.
Осуществляя зонирования территории под застройку, также не следует забывать о местах подключения будущего дома к существующим инженерным сетям, поскольку их местонахождение влияеь на планировочное решение в целом при устройстве кухни, санузлов и других решений, связанных с инженерией.
При разработке клаузуры и дальнейших работах постоянно необходимо брать во внимание как в основном обязательные ограничения действующих норм и требования к отдельным элементам в индивидуальных жилых домах.
Кроме требований к самим загородным домам, существуют еще и требования к застройке участка, которые надо учитывать. Так, застройка отдельного участка должна обеспечивать максимально эффективное и рациональное использование территории, решения инженерно транспортной инфраструктуры, обеспечения возможности подъезда пожарной машины, другой техники.
Что важно помнить при составлении клаузуры для строительства загородного дома?
• Расстояние от края проезда для пожарных машин к стене индивидуального жилого дома должно быть 5 – 8 м.
• Расстояние между жилым домам и хозяйственными помещениями для скота, домашних животных и птиц должно быть не менее 15 метров. Это правило также касается размещения площадок для компоста, дворовых туалетов и мусоросборника. Для экономии территории участка хозяйственные постройки и гаражи можно объединять за счет блокирования с соседними участками.
• Для безопасности и защиты от пожара, расстояния между стенами или свисающими карнизами кровли усадебных жилых домов и сооружений, в зависимости от степени огнестойкости, колеблются от 6 – 18 м. Между домами с несущими и оградительными конструкциями из естественных или искусственных каменных материалов, бетона, железобетона с применением листовых и плитных негорючих материалов (1 и 2 степень) расстояние составляет 6 – 9 м. Чем ниже степень огнестойкости, тем больше расстояние.
Что делать после успешного составления клаузуры будущего дома?
После того, как в рамках разработанной клаузуры состоялась «посадка» определенной условного пятна на участок, возникает возможность его трансформации в более пластичную форму, которая бы в большей степени учитывала особенности участка и сформулированные пожелания.
При этом нужно принимать во внимания, что хотя пятно здания может в дальнейшем получить любую форму, однако при этом необходимо сохранить хотя бы приблизительно, его предварительно определенную и согласованную площадь.
Важно, чтобы измененная форма плана не была случайной, а «реагировала» на особенности участка, подчиняла их себе и одновременно сама подчинялась зонированию, органично вписываясь в окружающую среду.
Успешным завершением клаузуры является разработанная в ее пределах схема генерального плана с зонированием, а также «посаженным» на участок индивидуальным загородным домом. Габариты дома по высоте и горизонтальных параметрам должны соответствовать масштабу подоплеки.
В эскизах фасадов и объемных изображениях индивидуального дома должны читаться особенности его стилистического решения или хотя бы идея формирования будущего образа.
В сочетании с выполненным предыдущим предпроектным этапом подготовки объекта успешно завершенная клаузура станет определяющим фактором для работы на последующих стадиях эскиза и проекта.
Оговорки о непредвиденных обстоятельствах в контрактах на покупку жилья
Пункт о непредвиденных обстоятельствах кредита в контракте определяет условие, которое должно быть выполнено, или действие, которое должно быть выполнено, прежде чем соглашение о продаже станет обязательным.
Пункт о непредвиденных обстоятельствах жилищной ссуды обычно дает покупателю право на независимую оценку дома, на профессиональную проверку дома и на получение ипотеки.
Заключение контракта зависит от удовлетворительного выполнения этих условий.
Ключевые выводы
- Положение о непредвиденных обстоятельствах дает стороне контракта право пересмотреть или отменить сделку, если конкретные обстоятельства окажутся неудовлетворительными.
- Непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой, дают покупателю право отказаться, если результат профессиональной оценки имущества окажется ниже установленного минимума.
- Непредвиденные обстоятельства финансирования (или «непредвиденные обстоятельства ипотеки») дают покупателю время для получения ипотеки и право на отмену, если в финансировании отказано.
- Инспекция (или непредвиденная комплексная проверка) дает покупателю право на осмотр дома к установленной дате.
Оговорки о непредвиденных обстоятельствах в контрактах на покупку жилья
Как осуществляются сделки с недвижимостью
Но сначала краткий обзор того, как работают сделки с недвижимостью.
Сделка с недвижимостью обычно начинается с предложения: покупатель представляет предложение о покупке продавцу, который может либо принять его, либо отклонить. Часто продавец возражает против предложения, и переговоры продолжаются до тех пор, пока обе стороны не придут к соглашению. Если какая-либо из сторон не согласна с условиями, предложение становится недействительным, и покупатель и продавец расходятся без дальнейших обязательств.
Однако, если обе стороны согласны с условиями предложения, покупатель вносит задаток — сумму, уплачиваемую в качестве доказательства добросовестности, обычно 1% или 2% от продажной цены. Пока начинается процесс закрытия, средства хранятся в компании условного депонирования.
Непредвиденные расходы, связанные с недвижимостью
Иногда к предложению о покупке недвижимости прилагается оговорка о непредвиденных обстоятельствах, которая включается в договор с недвижимостью. По сути, оговорка о непредвиденных обстоятельствах дает сторонам право отказаться от договора при определенных обстоятельствах, которые должны быть согласованы между покупателем и продавцом.
Непредвиденные обстоятельства могут включать такие детали, как временные рамки (например, «у покупателя есть 14 дней для осмотра имущества») и конкретные условия (например, «у покупателя есть 21 день, чтобы обеспечить 30-летний обычный кредит на 80% от покупной цены с процентной ставкой не выше 4,5%»). Любое положение о непредвиденных обстоятельствах должно быть написано и изложено достаточно четко, чтобы все стороны могли понять его условия.
Оговорки на случай непредвиденных обстоятельств могут быть написаны практически для любой потребности или проблемы. Но в любом случае, если условия оговорки о непредвиденных обстоятельствах не выполняются, договор становится недействительным, и одна сторона (чаще всего покупатель) может отказаться от него без юридических последствий. И наоборот, если условия соблюдены, договор имеет юридическую силу, и сторона будет нарушать договор, если решит отказаться.
Последствия нарушения договора варьируются от конфискации задатка до судебных исков.
В некоторых штатах специалисты по недвижимости могут подготавливать контракты и любые модификации, включая положения о непредвиденных обстоятельствах. Однако в других штатах эти документы должны составлять лицензированные поверенные.
Оценка непредвиденных обстоятельств
Непредвиденные обстоятельства оценки защищают покупателя и помогают гарантировать, что собственность оценена в установленной минимальной сумме. Если недвижимость не оценивается по крайней мере на указанную сумму, договор может быть расторгнут, и во многих случаях покупателю возвращается задаток.
Непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой, могут включать условия, позволяющие покупателю продолжить покупку, даже если оценка ниже указанной суммы, как правило, в течение определенного количества дней после получения покупателем уведомления об оценочной стоимости.
В непредвиденных обстоятельствах указывается дата выпуска, не позднее которой покупатель должен уведомить продавца о любых проблемах с оценкой. В противном случае непредвиденные обстоятельства будут считаться выполненными, и покупатель не сможет отказаться от сделки.
Финансирование на случай непредвиденных обстоятельств
Непредвиденное финансирование (также называемое «непредвиденным обстоятельством ипотеки») дает покупателю время подать заявку и получить финансирование для покупки недвижимости. Это обеспечивает важную защиту для покупателя, который может отказаться от договора и вернуть свой задаток в случае, если он не сможет получить финансирование от банка, ипотечного брокера или другого типа кредитора.
В непредвиденных финансовых обстоятельствах будет указано определенное количество дней, которое покупателю дается для получения финансирования. Покупатель должен до этой даты расторгнуть договор (или запросить продление, которое должно быть согласовано с продавцом в письменной форме).
В противном случае покупатель автоматически отказывается от непредвиденных обстоятельств и становится обязанным приобрести недвижимость, даже если кредит не обеспечен.
Непредвиденная продажа дома
Хотя в большинстве случаев проще продать один дом, прежде чем покупать другую недвижимость, сроки и финансирование не всегда подходят таким образом. Непредвиденный случай продажи дома дает покупателю определенное количество времени, чтобы продать и заселить свой существующий дом, чтобы профинансировать новый. Этот тип непредвиденных обстоятельств защищает покупателей, потому что, если существующий дом не продается по крайней мере по запрашиваемой цене, покупатель может отказаться от договора без юридических последствий.
Непредвиденные обстоятельства продажи дома могут быть трудными для продавца, который может быть вынужден отказаться от другого предложения, ожидая исхода непредвиденных обстоятельств. Продавец сохраняет за собой право расторгнуть договор, если дом покупателя не будет продан в течение указанного количества дней.
Рынок горячего жилья
Слишком много непредвиденных обстоятельств, особенно сложных, таких как непредвиденные обстоятельства продажи дома, могут привести к отклонению предложения на рынке горячего жилья. Уточните у своего агента по недвижимости, какие непредвиденные обстоятельства вы можете безопасно включить, не настраивая продавцов против вашего предложения.
Проверка на случай непредвиденных обстоятельств
Непредвиденные обстоятельства инспекции (также называемые «непредвиденными обстоятельствами должной осмотрительности») дают покупателю право на осмотр дома в течение определенного периода времени, например, от пяти до семи дней. Он защищает покупателя, который может расторгнуть договор или договориться о ремонте на основании выводов профессионального домашнего инспектора.
Инспектор осматривает интерьер и экстерьер объекта, в том числе состояние электрики, отделки, сантехники, структурных и вентиляционных элементов. Инспектор представляет отчет покупателю с подробным описанием всех проблем, обнаруженных в ходе проверки.
В зависимости от точных сроков проведения проверки покупатель может:
- Утвердить отчет, и сделка будет продолжена
- Отклонить отчет, отказаться от сделки и вернуть задаток покупатель может отказаться от сделки и вернуть свой задаток)
Непредвиденные расходы на ремонт иногда включаются в дополнение к непредвиденным обстоятельствам инспекции. Это определяет максимальную сумму в долларах для необходимого ремонта. Если домашняя инспекция показывает, что ремонт будет стоить больше, чем эта сумма в долларах, покупатель может принять решение о расторжении контракта. Во многих случаях непредвиденные расходы на ремонт основаны на определенном проценте от продажной цены, например, 1% или 2%.
Оговорка об исключении
Оговорка о непредвиденных обстоятельствах, которую продавцы добавляют, чтобы обеспечить меру защиты от непредвиденных обстоятельств при продаже дома. Хотя продавец соглашается на непредвиденные обстоятельства продажи дома, он может добавить оговорку о выкупе, в которой говорится, что продавец может продолжать продавать недвижимость.
Если появляется другой квалифицированный покупатель, продавец дает текущему покупателю определенное количество времени (например, 72 часа), чтобы устранить непредвиденные обстоятельства продажи дома и сохранить контракт в силе. В противном случае продавец может отказаться от договора и продать новому покупателю.
Непредвиденные риски
Самый большой риск включения непредвиденных обстоятельств в ваше предложение заключается в том, что продавец может их не принять или они могут быть слишком ограничительными, чтобы вы могли отказаться. Если вы находитесь на рынке жилья, где ваше предложение может конкурировать с другими предложениями, проконсультируйтесь со своим агентом по недвижимости, чтобы определить, какие непредвиденные обстоятельства следует учитывать.
На некоторых популярных рынках жилья некоторые покупатели даже исключают из своих предложений непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой, чтобы их предложение было принято. Это рискованный вариант, потому что покупатели будут нести ответственность за получение наличных денег, чтобы разделить разницу, если недвижимость не будет достаточно оценена.
Проблемы непредвиденных обстоятельств
Непредвиденные обстоятельства предлагают свои собственные проблемы в контрактах с недвижимостью. Зачастую они могут стать дополнительным источником стресса как для продавцов, так и для покупателей. Если покупатель не может осмотреть дом к крайнему сроку проверки дома, он должен решить, двигаться ли вперед до завершения проверки дома или попытаться продлить крайний срок и, следовательно, дату закрытия. Если продавец зависит от того, чтобы продажа его дома была завершена вовремя, прежде чем он сможет переехать, то продление крайних сроков может поставить под угрозу его планы.
Каковы некоторые примеры непредвиденных обстоятельств в сфере недвижимости?
Финансовые непредвиденные обстоятельства являются стандартными в сделках с недвижимостью. Покупатели, скорее всего, захотят включить это непредвиденное обстоятельство, если они планируют платить за недвижимость с помощью ипотеки или кредита. Это позволяет им расторгнуть сделку без штрафных санкций, если их финансирование не удастся.
Также типичным является непредвиденный случай оценки. Если недвижимость не оценена независимым оценщиком по цене контракта или выше, покупатель имеет право расторгнуть контракт, если пожелает.
Наконец, есть непредвиденные обстоятельства проверки. Это позволяет профессионалу, нанятому покупателем, изучить и сообщить о состоянии имущества. Если возникают вопросы, и покупатель и продавец не могут договориться или пойти на компромисс в их решении, сделка может быть отменена.
Как долго длится резервный период для дома?
Продолжительность периода непредвиденных обстоятельств зависит от типа непредвиденных обстоятельств. Период непредвиденных обстоятельств по ипотеке или финансированию обычно длится от 30 до 60 дней. Период непредвиденных обстоятельств проверки может длиться всего 10 дней.
В чем разница между условным и ожидающим?
Термины «условный» и «ожидающий» часто встречаются в списках недвижимости, указывая на текущую фазу сделки с недвижимостью.
Условное означает, что продавец принял предложение, и имущество находится в рамках контракта, но некоторые условия покупателя или непредвиденные обстоятельства должны быть выполнены до того, как продажа станет окончательной. В ожидании означает:
- Покупатель представил предложение без каких-либо непредвиденных обстоятельств.
- Покупатель удалил свои непредвиденные расходы.
Таким образом, ожидание — это статус, который находится дальше в процессе транзакции, чем условный — он на шаг ближе к окончательной продаже/закрытию.
Практический результат
Договор с недвижимостью — это юридически закрепленное соглашение, определяющее роли и обязанности каждой стороны в сделке с недвижимостью. Непредвиденные обстоятельства — это пункты, прилагаемые к договору и являющиеся его частью. Важно прочитать и понять ваш договор, обращая внимание на все указанные даты и сроки. Поскольку время имеет решающее значение, один день (и один пропущенный срок) может иметь негативные и дорогостоящие последствия для вашей сделки с недвижимостью.
Объяснение общих непредвиденных обстоятельств в сфере недвижимости
Когда вы работаете на компьютере, кнопка «Отменить» может оказаться бесценным инструментом. То же самое можно сказать и о непредвиденных обстоятельствах, когда вы хотите купить или продать дом.
Оговорки о непредвиденных обстоятельствах позволяют одной или обеим сторонам отказаться от договора с недвижимостью, если определенные условия не выполняются. Другими словами, продажа зависит от этих условий. Общие непредвиденные обстоятельства в сфере недвижимости включают непредвиденные обстоятельства в области оценки, непредвиденные обстоятельства при проверке, непредвиденные обстоятельства при продаже или непредвиденные обстоятельства в отношении финансирования.
Что такое непредвиденный случай с недвижимостью?
В сфере недвижимости непредвиденные обстоятельства относятся к пункту в договоре купли-продажи, определяющему действие или требование, которое должно быть выполнено, чтобы договор стал юридически обязывающим.
И покупатель, и продавец должны согласиться с условиями каждого непредвиденного обстоятельства и подписать контракт, прежде чем он станет обязательным.
Условный контракт дает обеим сторонам некоторую свободу действий, если условия не выполняются. Оговорки о непредвиденных обстоятельствах «защищают покупателей и продавцов, предоставляя им право расторгнуть контракт, если условия не будут выполнены», — говорит Карлос Дель Рио, адвокат по недвижимости из Чикаго.
Одним из распространенных примеров является ситуация, когда одной или обеим сторонам необходимо завершить другие сделки с недвижимостью, чтобы сделка была закрыта. Например, продавец дома может согласиться на предложение с условием, что перед продажей он должен найти новый дом. Если они не могут найти другой дом в течение определенного периода времени, они могут отменить сделку без штрафных санкций, если это непредвиденное обстоятельство прописано в контракте.
Не путать с «условным листингом».
Непредвиденные расходы и условные листинги часто путают, но это не одно и то же.
Условный листинг — это выставленный на рынок листинг дома, который находится по контракту, но еще официально не продан — предложение было сделано и принято, но до того, как дом сможет быть продан окончательно, все еще необходимо выполнить некоторые условия или непредвиденные обстоятельства.
6 общих непредвиденных обстоятельств
Многие виды непредвиденных обстоятельств могут быть добавлены к договору с недвижимостью. Вот некоторые из наиболее распространенных:
1. Непредвиденные расходы по ипотеке
В этом пункте указывается период времени, в течение которого покупатель должен получить финансирование для покупки дома. Если покупатель не получит ипотечный кредит к этому сроку, он может отказаться от сделки без штрафных санкций, а продавец может вернуть свой дом на рынок и выбрать другого покупателя.
2. Право собственности на непредвиденные обстоятельства
Это «предоставляет покупателю право провести поиск правового титула и выдвинуть любые возражения против статуса правового титула на недвижимость, которые должны быть разрешены продавцом, чтобы покупатель завершил передачу правового титула», — говорит Аллен Поповиц, председатель практики по недвижимости в юридической фирме Brach Eichler в Розленде, штат Нью-Джерси.
3. Непредвиденные обстоятельства при осмотре дома
Этот пункт касается периода времени, в течение которого покупатель должен провести профессиональный осмотр имущества. Осмотр дома помогает убедиться в отсутствии серьезных проблем, таких как протекающая крыша, неисправная электрическая система или структурные дефекты. «Если выяснится, что в собственности есть дефекты, а продавец решает не ремонтировать или не устранять проблемы, поднятые покупателем, покупатель может расторгнуть договор», — говорит Поповиц.
4. Непредвиденный случай продажи старого дома
Это защищает покупателей, которым нужны денежные средства, вырученные от продажи их существующего дома, чтобы иметь возможность позволить себе новый дом. «С этим пунктом, если покупателю необходимо продать свой нынешний дом к сроку, указанному в договоре, но он не может найти покупателя, он может отказаться от договора о недвижимости», — говорит Майкл Нокер, риелтор Realty One из Нью-Мексико в Альбукерке.
Если традиционный покупатель не может быть найден вовремя, «активный покупатель» недвижимости или iBuyer может вмешаться и сделать быстрое предложение. Активность iBuying в последнее время замедлилась, но многие рынки все еще достаточно горячи, чтобы компании активно искали возможность купить (и перепродать) недвижимость.
5. Непредвиденные обстоятельства в связи с оценкой
Непредвиденные обстоятельства в отношении оценки защищают покупателя, оговаривая, что имущество должно быть оценено по минимальной указанной цене продажи, в противном случае договор может быть аннулирован. Это связано с тем, что банки не любят ссужать деньги заемщикам на дом, который стоит больше, чем он стоит. В этом пункте может также указываться, что продавец может решить снизить цену до оценочной стоимости.
6. Страхование домовладельцев на случай непредвиденных обстоятельств
Этот пункт предусматривает, что покупатель должен подать заявление и получить страховку домовладельцев на недвижимость.
Если они не могут получить необходимую страховку, любая из сторон может отказаться от договора. Это часто запрашивается либо продавцом, либо ипотечным кредитором.
Что произойдет, если непредвиденное обстоятельство не будет выполнено?
Когда условное условие не выполняется, «любая из сторон может считать договор недействительным», — говорит Дель Рио. «Это позволяет любой из сторон отменить сделку и искать другие перспективы».
Например, если оценка имущества по контракту не соответствует его ожидаемой стоимости, финансирование покупки подвергается риску отмены. «Здесь покупатель или продавец могут либо расторгнуть контракт, обжаловать оценку, либо взаимно пересмотреть покупную цену, чтобы учесть [более низкую] оценочную стоимость», — говорит Дель Рио. Действительно, одна или обе стороны могут предложить компромиссы и возобновить переговоры в надежде не допустить провала сделки.
«Скажем, покупатель не может получить ипотечный кредит, необходимый для покупки недвижимости», — говорит Поповиц.
«Как правило, они имеют право расторгнуть сделку, но стороны всегда могут договориться о дополнительном времени, чтобы покупатель мог продолжать использовать другие возможности для получения кредита».
Непредвиденные расходы и задаток
Непредвиденные расходы также связаны с задатком, или «добросовестным депозитом», который покупатель часто вносит при заключении контракта на покупку дома. Если непредвиденные обстоятельства не выполняются, покупатель обычно получает этот депозит обратно.
«Эти задатки находятся на условном депонировании у третьей стороны», — говорит Нокер. «Если покупатель не выполняет условия договора с недвижимостью, продавец получает задаток, но если покупатель вносит в договор определенные непредвиденные обстоятельства, которые позволяют ему расторгнуть договор на законных основаниях, покупателю могут быть возвращены его задаток. Таким образом, непредвиденные обстоятельства служат аварийным выходом для покупателей».
Покупатели жилья на случай непредвиденных обстоятельств должны всегда включать
Не так давно рынок недвижимости был настолько бурным, что отчаявшиеся покупатели отказывались от непредвиденных обстоятельств и участвовали в торгах, чтобы заполучить недвижимость.
Но в последние месяцы ситуация значительно успокоилась.
При нормальных обстоятельствах покупатели всегда должны включать в договор купли-продажи непредвиденные финансовые обстоятельства, говорит Ральф ДиБугнара, президент нью-йоркского веб-сайта по недвижимости Home Qualified. На самом деле, говорит он, «это требуется почти во всех штатах. При этом, если вам будет отказано в ипотеке по какой-либо причине, в том числе из-за низкой оценки, вы имеете право вернуть свои депозитные деньги». Учитывая недавнее снижение цен на жилье по всей стране, непредвиденная оценка также может быть жизненно важной.
Дель Рио советует сделать продажу зависимой от страхования домовладельцев, даже если ваш кредитор не требует этого. Покупатели жилья, которым необходимо сначала продать свой существующий дом, прежде чем покупать новый, также должны защитить себя с помощью непредвиденных обстоятельств продажи, предлагает он: «Это помогает снять стресс, который могут испытывать риелторы, адвокаты и кредиторы в ожидании сделки».
Кроме того, не скупитесь на добавление названия на случай непредвиденных обстоятельств. Вы хотите убедиться, что дом, который вы покупаете, не имеет залогового права и продается законным владельцем собственности. «Это гарантирует, что вы купите недвижимость с рыночным титулом без дефектов, которые могут вас преследовать», — говорит Поповиц.
Но будьте осторожны — особенно на рынке продавца
Непредвиденные обстоятельства обеспечивают ценную юридическую защиту. Но покупатели должны быть осторожны, чтобы не загромождать контракт слишком большим их количеством, особенно на рынке сильного продавца. Во многих областях продавцы по-прежнему могут позволить себе роскошь выбирать из множества предложений. «Проблема, с которой покупатели могут столкнуться в непредвиденных обстоятельствах, заключается в менее конкурентоспособном предложении», — предупреждает Нокер. Другими словами, покупатели, которые не предъявляют особых требований или готовы отказаться от непредвиденных обстоятельств, могут показаться более привлекательными для продавца, у которого есть все карты.
Продавцы также должны быть осторожны, чтобы не повлиять отрицательно на свою позицию на переговорах. «Часто продавцы настолько поглощены радостью от продажи своего дома, что склонны недооценивать себя, что может произойти, если они решат добавить в контракт непредвиденные обстоятельства», — говорит Дель Рио. «Я рекомендую, чтобы продавцы включали формулировку, чтобы сделать контракт «как есть», что позволяет продавцу вытереть руки и отклонить любые предложения по ремонту или закрытию кредита после наступления даты закрытия».
Найдите доверенного агента
Необходимо тщательно взвесить выбор того, какие непредвиденные обстоятельства следует включить в контракт, а также конкретные условия. Вот где может пригодиться опытный агент по недвижимости и/или адвокат. Опытный агент может помочь вам успешно ориентироваться на минном поле — тесно сотрудничайте с ним, чтобы убедиться, что вы торгуетесь с позиции силы, и иметь запасной план на случай, если что-то пойдет не так.
Часто задаваемые вопросы
Некоторые из наиболее распространенных непредвиденных обстоятельств, связанных с недвижимостью, включают оценку, ипотеку, право собственности и непредвиденные расходы при осмотре дома. Многие покупатели жилья также включают продажу предыдущего дома на случай непредвиденных обстоятельств, что позволяет им отозвать предложение, если они не могут продать свой текущий дом в течение определенного периода времени.
Эти два термина связаны, но различны. Непредвиденные обстоятельства относятся к конкретным требованиям, изложенным в контракте для закрытия сделки с недвижимостью. Если имущество находится в контракте, но непредвиденные обстоятельства еще не выполнены, это часто называют условным листингом.
