Зонирование и планировка участка: основные правила, разбиение участка на зоны, фото зонирования

Грамотное планирование участка

Хорошо продуманная планировка – это целый мир, где гармонично сочетаются эстетика, польза и отдых. Как разделить участок?

• Парадный вход – «визитная карточка» любого дома.
• Место отдыха – главный сектор для приема гостей и сбора всей семьи.
• Сад/огород для ценителей экологичных продуктов – 80% всей территории.
• Цветник необходим для селекционеров-любителей. Новые сорта цветов и кусты роз занимают много места.
• Экозона (натургарден) – новое направление ландшафтного дизайна. Совершенно нетронутый уголок природы (водоем, полянка, кусочек леса).
• Сектор спорта может иметь большие размеры, если хозяева ведут здоровый образ жизни. Это теннисный корт, небольшой турник или мини-поле с корзинкой для баскетбола.
• Детская площадка для игр: качели, песочница, сказочный «теремок» и пр.
• Хозяйственные постройки (душ, сарай, туалет, курятник и пр.).

С чего начать планировку участка?

Составляем чертеж участка

В любом варианте следует начинать с эскиза (чертежа) территории. Если уже имеются постройки и деревья, надо отметить. Обязательно обозначьте стороны света, особенности участка (холмы, впадины и пр.)

Обратите внимание на форму участка, могут быть повороты и выступы

Дом – это центр, именно вокруг него нужно создавать необходимые сектора

Важно! Если дом большой или двухэтажный, учитывайте, что будет тень на определенную сторону. Это можно использовать для тенелюбивых растений или детской площадки.

При небольшом участке можно соединить 2 зоны. Например, место отдыха с игровой площадкой, а также качели (детский домик) со спортивный уголком.

Нельзя соединять сектор для отдыха с хозяйственной зоной.

Выбираем стиль

Отталкиваться необходимо от стилистики дома. Окружающий ландшафт и архитектурные элементы не должны быть инородными объектами на участке.

Важная информация! На сайте https://podelki.expert/category/dlya-dachi/ есть огромный выбор готовых решений для дачи и сада.

Сначала нужно выбрать самое нужное, может не все зоны участка нужны.

На чертеже обозначьте контуры будущих секторов и подъезды, дорожки к ним.

Совет! Выберите оптимальное расстояние между зонами. Ближе к дому место отдыха, дальше спортплощадки и детские (много шума, смеха), самые дальние – огород и хоз. постройки.

Расположение зон

Восточная часть менее солнечная, здесь лучшее место для отдыха.

Южная – для прохлады и тени посадите высокие раскидистые деревья.

Северная – кусты и деревья с пышной листвой, плотная крона деревьев защитит от холодного ветра.

Функциональное зонирование участка

Разберем подробно каждый сектор территории.

Парадная зона

Обязательно презентабельный вид, чаще это ворота для автомобиля, въезд в гараж на пару машин (парковку). Дизайнеры предлагают выделить густой зеленью кустов, изгородью, бордюрами из ярких цветов, маскируя гараж.

От главного входа эффектно смотрится мощеная из камня дорожка, ведущая в дом. По бокам от ворот (калитки) часто высаживают туи, самшит и другие многолетние растения с пышной кроной.

Сектор для отдыха

Здесь идеально устроить террасу, беседку или патио с удобной мебелью и подушками. Удачным решением будет мангал и очаг для барбекю. Круглые диванчики, расположенные вокруг огня, пикники на свежем воздухе в окружении крупных кустов и благоухании цветов.

Этот уголок всегда вдали от главного входа и гаража. Он должен занимать 10-15 % всей площади вашего участка, лучше на заднем дворе.

Огород (сад)

На каждом участке всегда есть пару плодовых больших деревьев и грядки с травами или клубникой.

Кто хочет завести настоящий огород для овощей, место следует затемнить от палящего солнца. Северная сторона участка для огорода и ягоды – на востоке/западе.

Цветник

При подборе варианта зонирования земельного участка выберите место для гордости цветами. Сначала надо изучить потребности любимых цветов. С учетом высоты, времени цветения, размеров листьев, подберите гармоничную композицию, чтобы в любое время года цветочный уголок мог порадовать яркими цветками.

Для придания объема, у забора должны располагаться высокие растения, понижаясь к центру.

Если участок состоит из камней или не отличается ровностью, сделайте альпийскую горку или красивый рокарий.

Спортивный уголок

Если позволяет территория, сейчас многие создают мини спортплощадку на даче. Достаточно поставить турники, тренажеры для воркаута, мини поле для гольфа или баскетбола, брусья и пр.

Хозяйственный сектор

Красивым элементом дизайна можно сделать даже хоз. постройки. Например, баня, душ, навес для дров, мастерская, контейнеры для мусора и др.

Надо удобно расположить эту зону, чтобы можно было к ней подъехать, например, со строительными материалами, не пользуясь главным входом.

В идеале, хоз. сектор можно загородить шпалерами с виноградом, живой изгородью из плетущихся растений.

Предлагаем ознакомиться на фото с зонированием участка, рассмотрите разнообразные дизайнерские решения.

Фото функционального зонирования участка

Также рекомендуем посетить:

разделение зон на участке, план функционального зонирования от ЛСК, СПБ

Важный аспект функционального зонирования и оформления участка, на котором находится жилой дом — это климат. Следует определить, в каком климате расположен ваш дачный участок, либо дом

1. Территория, где зима достаточно короткая, а теплый период длинный. В этом случае принципы размещения зон на участке должны служить защите от палящего солнца
2. Ветреная земля, где летом зной, а зимой сильные морозы. Создать комфорт на участке поможет строительство закрытых площадок для отдыха, в виде веранд. Для растений необходимо обеспечить качественный полив
3. Если преобладает ровная и теплая погода, то это наиболее благодатная среда для ландшафтного проектирования европейского типа
4. Много осадков, обильные снега зимой требуют наличия конструкций, задерживающих снег и хорошего дренажа почвы в период таяния

Менее солнечная сторона — северная. Размещайте здесь те зоны, которые требуют тени и менее интенсивной освещенности. С северной стороны участка не стоит высаживать плодоносящие растения, лучше декорировать территорию кустарниками и газоном

Западная часть в средних широтах более подвержена осадкам и ветру. Перед закатом с западной стороны солнечные лучи резкие. Решить эту проблему может насаждение высоких деревьев, которые будут защищать угодья с запада. На этой стороне можно расположить те зоны, которые интенсивно используются утром и днем — спортивную площадку, хоззону, открытую террасу для завтраков

Восток хорошо прогревается утром, поэтому, восточная зона подойдет для расположения бассейна, банного комплекса, зоны отдыха

Зонирование земельного участка – фото примеры как разделить участок на функциональные зоны

Одним из самых важных этапов при благоустройстве земельного пространства является зонирование территории участка. Оно представляет собой разделение общей площади на несколько объектов, объединенных определенным дизайном.

В первую очередь необходимо создать чертежный план построек, которые будут находиться на территории. Разделение на зоны осуществляется в несколько этапов.

Для начала необходимо определиться с расположением основных построек, после чего выделяются места под огород, сад или дороги.

Все необходимые разделения наносятся на чертеж, при этом на нем должны быть пометки и наброски необходимых действий, например, планируемых построек, тех, которые нужно снести, а также о возможном озеленении или благоустройстве, все эти детали помогут при функциональном зонировании участка.

Основные требования

Немаловажный фактор – уровень залегания грунтовых вод. Для того, чтобы понизить уровень используется дренаж, колодцы или отводные каналы. Более подходящим вариантом станет закрытый дренаж, на его дно выкладывается труба со специальными отверстиями.

Во время планирования необходимо учитывать расстояние между строениями с учетом некоторых требований. Для экономии пространства можно соединить определенные объекты, а для того, чтобы зрительно площадь казалась больше, достаточно проложить извилистые дорожки.

При распределении территории, следует учитывать рекомендуемую площадь:

• зона для жилья – 10%;
• приусадебный участок– 15%;
• зона отдыха – 5%;
• территория для самоогородничества – 70%.

Существует несколько разновидностей размещения необходимых зон:

Классическая. Имеет прямоугольную форму и позволяет разделить на зоны используя собственную фантазию.

Удлиненная. Зауженный вариант планировки. Сложность заключается в разделении участка по необходимым зонам, причем для визуального расширения отлично подойдут крупные виды растительности.

Г-образная. Подходит при наличии выступающих частей участка, которые вполне можно использовать как место для отдыха.

Этапы разделения земельного участка

• поиск и сбор информации;
• размещение необходимых построек;
• подготовка детской площадки;
• выделение площади под сад или огород;
• создание ограды из различных растений.

Ниже можно рассмотреть примеры зонирования участка.

Зонирование для жилья и хозяйственных построек

Основная работа заключается в расположении жилого помещения. Очень часто дом располагается по центру, чтобы максимально защитить от ветра, шума и пыли. Направление жилых комнат – южное.

Зонирование участка, фото которого представлено ниже, изображает парадную зону, причем оно должно осуществляться с функциональной и эстетической точки зрения.

Въездная зона представляет собой гараж, подъезд или стоянку для автомобилей. Она способна отразить первоначальное впечатление о хозяевах, именно поэтому стоит особое внимание уделить украшению.

К хозяйственной зоне относятся те строения, которые предназначаются для практических целей, например, сарай или мастерская.

Зона для отдыха и площадка для детей

Местом для отдыха является придомовая территория. Данное пространство в обязательном порядке должно быть скрыто от ветра и возможных природных явлений. Отличным вариантом будет создание ограждений из разнообразных растений или необычного забора.

В данном случае хорошо смотрится беседка или бассейн, вблизи которых располагаются дорожки.

Если в доме проживают дети, то отличным решением будет создание территории для детских игр, причем она должна находиться в том месте, где есть постоянный присмотр со стороны взрослых.

Для тех, кто увлекается активным видом отдыха, необходимо создать спортивную зону.

Более подробно данный вариант расположения можно рассмотреть на схеме зонирования участка.

Территория под сад и огород

Подробнее рассмотрим зонирование дачного участка. Местность, выделяемая под хозяйственные нужды, представляет собой территорию для выращивания плодовых культур. Следует учитывать, что для хорошего урожая понадобится немалое количество света. Число посаженных кустарников зависит от рельефа и почвы.

Огород может располагаться вблизи зоны отдыха, что придаст более выразительный вид. Грядки рекомендуется располагать ровно и прямолинейно, учитывая свет, влажность и возможную затопляемость в весенний период. Для цветников могут использоваться как однолетние, так и многолетние растения.

Фото идеально продуманных вариантов зонирования земельного участка

Функциональное зонирование дачного участка – Rehouz

Любое жилое пространство, будь то квартира, дом или целая усадьба, делится на взаимосвязанные, но отвечающие разным нуждам территории.

Разумно зонированный участок – это отдельный, самодостаточный мир, где соседствуют труд и отдых, красота и польза. Чаще всего, он состоит из следующих территорий:

• въездная (вестибюльная, парадная) часть – «визитка» усадьбы, её, так сказать, презентация.
• Территория отдыха – «сердце» участка, со вкусом обустроенное место, где домочадцы собираются вместе, принимают гостей.
• Садово-огородная зона. Если владельцы участка страстные огородники, эта часть гораздо больше остальных и достигает 80% площади участка.
• Зона цветов – организуют её те, кто любит возиться с розами или гиацинтами, интересуется сортами, экспериментируют с новинками селекции.
• Экологическая зона – модная «фишка» современного садового дизайна. Это нетронутый угол местной природы – кусочек леса, поля, водоём.
• Спортивная зона. Её габариты зависят от пристрастий хозяев, поэтому площадка может состоять как из мини-поля для игры в футбол или теннисного корта, так и пятачка с турником и баскетбольной, укрепленной на шесте корзины.
• Игровой площадка – здесь оборудуют песочницу, вешают качели, ставят «теремок» и прочие детские радости.
• Хозяйственная зона – это участок выполняющий необходимые утилитарные функции. На нём располагают душ, туалет, сарай, компостную яму, другие подсобные постройки.

А теперь подробнее.

Выездная, она же парадная зона участка

Её главная примета – нарядность, презентабельность. Поэтому важно, чтобы выездную зону не заслоняла сплошная ограда – ваша «визитная карточка» должна быть заметна издали.
Предваряют парадную зону калитка и ворота для автомобилей, сразу за которыми оборудуют площадку, открытую либо под навесами парковку, а иногда полноценный гараж.
Калитку и дом соединяют мощёной, достаточно широкой аллеей, обрамляя её бордюрами из цветов или декоративных кустиков. Бывает, кусты высаживают и с внешней стороны участка, формируя из них невысокую изгородь.

Особой красочности этой, самой представительной зоне придают палисадники. А именно те, в которых невысокие кусты с разноцветными листьями, а также дикие карликовые деревья пребывают в ладу с культурными цветами и пышными многолетниками.
Вообще, вестибюльная часть невозможна без растений. Их количество варьируется в зависимости от площади участка. Если она совсем небольшая, используют цветы и декоративные кустарники, растущие в контейнерах, горшках или кашпо. Их располагают вдоль аллейки, на крыльце дома, вешают на фронтоне.

Несмотря на то, что парадная зона – одна из самых небольших и, чаще всего, не превышает 6% общей площади участка, она должна быть броской, импозантной, поскольку это – «лицо» вашего участка.

Зона отдыха и приёма гостей

Это терраса с расставленной садовой мебелью, патио либо беседка, площадка с мангалом, очагом для барбекю, в общем – уютное, комфортное местечко для приёма гостей, трапез на воздухе, пикников.

Естественно, эта территория должна быть вдали от главной дорожки и особенно от парковок, а также от центрального входа в дом. Чаще всего зону для отдыха разбивают на заднем дворе – «в тылу» дома. Занимает она от 10 до 15% площади участка.

Садово-огородная зона

В большинстве случаев даже декоративные посадки не обходятся без пары плодовых деревьев и грядки с пряными травами. Необязательно быть садоводом-огородником, чтобы ввести эти «священные» элементы дачной жизни в окружающий пейзаж.

Разумеется, место для плодово-овощных культур не должно быть затемнённым. Самые высокие деревья высаживают на северной стороне делянки, а, к примеру, ягоды – на солнечных местах.

Зона цветников

Цветочная зона способна стать «изюминкой» участка.
Выбирая место для любимых растений, учитывают потребности каждого вида, его высоту, своеобразие листьев, фазы развития, время цветения. Идеальный цветник должен смотреться как упоительно гармоничный ансамбль, состоящий из «вершин», «сухих ручьев», «шариков» из суккулентов, «островков» из хост и других компонентов.

Если участок неровный, каменистый, «спасительным» вариантом станет альпийская горка либо рокарий.

Зона активного отдыха

Её создание полностью зависит от спортивности хозяев и размеров участка.
Компактное игровое поле, тренажеры для воркаута, брусья, турники – можно смонтировать всё, что угодно, если территория позволяет.

Хозяйственная зона

В хозчасти участка «дислоцируются» летний душ или баня, сараи, мастерская, навес с дровами, компостная яма, мусорные контейнеры, иногда – гараж.
Хозяйственную зону планируют так, чтобы к ней можно было подъезжать и привозить, к примеру, стройматериалы, удобрения, не пользуясь парадными воротами.

Отделить хозяйственную зону от остальных можно при помощи широкого арсенала границ – вьющихся цветов на решетках, шпалер с виноградом, зелёных изгородей, деревьев, габионов, декоративных плетней и т. д.

С чего начинается зонирование участка?

С чертежа территории!
Нанесите на него уже имеющиеся постройки и объекты, обозначьте солнечную и северную стороны, наличие пригорков или впадин.

Центр любого участка – дом, от него и следует отталкиваться, создавая различные функциональные зоны. При этом обязательно учитывают не только входы-выходы, но и расположение окон, интенсивность тени, которую отбрасывает дом на ту или иную сторону участка.

Для экономии места некоторые зоны допускается соединять в одно пространство: к примеру, место отдыха может сочетаться с игровой площадкой, спортивный уголок – с детским. С другой стороны, не стоит объединять зону для отдыха с хозяйственными постройками.

Следующий шаг – выбрать стиль ландшафтного дизайна, который свяжет воедино все зоны вашего участка. Главный критерий этого выбора – опять же дом: все объекты и зоны участка, малые архитектурные формы и декоративные элементы должны соответствовать стилистике дома, во всяком случае, не противоречить его экстерьеру.

Подумайте: без каких именно зон вам точно не обойтись, а какие необязательны. И только после этого приступайте к первоначальному этапу планирования – на бумаге.
Наносите контуры будущих зон, места зелёных насаждений с учетом таких факторов, как наличие подъездных путей, электроопор, количество солнечного света и тени. Скорее всего, вам придется несколько раз перерисовывать эскиз зонирования, но без этого, увы, не обойтись.

Что ещё обязательно нужно учесть, планируя функциональные зоны?
Расстояние каждой из будущих зон непосредственно к дому должно быть оптимальным: для зоны отдыха поближе, для спортивных площадок подальше, для огорода и хозяйственных сооружений – максимально удалённым.

Чтобы участок не страдал от дефицита солнечного света, все постройки лучше сосредоточить в его западной, северной и северо-западной частях.

Восточная сторона – лучшее место для зоны общего отдыха, газона, цветов и невысоких кустарников.
В южной части участка уместны самые высокие, тенистые деревья, дающие летом прохладу.
В северной части можно посадить деревья и кусты с густой листвой и плотными кронами – они будут препятствовать холодным ветрам.

Способы зонирования дачного участка

Живые изгороди – самый популярный метод разделения участка на функциональные зоны. А все потому, что из кустарников различной высоты и формы можно создать совершенно разную, пригодную к любым ландшафтным стилям ограду: в меру плотную, достаточно высокую или низкую, аккуратно подстриженную либо наоборот, отдающую природной «дикостью».

Чаще всего живой изгородью отделяют хозяйственную зону от дома и остальных делянок. Для её формирования используют местные кустарники (барбарис, калина, можжевельник, кизильник, боярышник), экзотические (сакура, туя, миндаль, японская айва), высокие цветы (подсолнухи, баданы, клещевина), традиционные, красиво цветущие растения (сирень, форзиция, войлочная вишня).

Шпалеры, арки, трельяжи, перголы – ещё один, изысканный способ поделить придомовую территорию на сегменты. Подобные, ажурные сооружения придадут участку романтичности, с их помощью легко создать уединенные, мечтательные уголки.

Подпоры, шпалеры и арки обсаживают многолетними, цветущими лианами, плющом, глицинией, вьющейся розой, клематисом, а также ползучими ягодными культурами – виноградом, актинидией, лимонником.

Перепады высоты и террасы

Больше всего подобный принцип зонирования подойдет участку с холмистым рельефом – там, где уже существуют естественные неровности. Углубив их либо слегка приподняв, можно не только разбить участок на зоны, но и создать оригинальные декоративные акценты, например: цветники, «болотные» клумбы, ступеньки, искусственный каскадный водоём.

Габионные конструкции

Коробы из проволочной сетки, наполненные небольшими камнями, – эффектное средство разграничения участка. К тому же зонирование при помощи подобных, модульных клеток, – довольно бюджетный способ.

Габионами можно оградить хозяйственную зону от дома и сада-огорода, замаскировать ими компостную яму, мусорные контейнеры, туалет.

Габионы в ландшафтном дизайне

Разметка дорожками

Этот способ межевания – самый простой, не затратный и посильный любому землевладельцу. Хорош он также тем, что связывает участок в единый, общий для всех функциональных зон маршрут.Что следует учесть?
Назначение и нагрузку аллей и тропинок. В частности, пешеходную тропу от калитки до дома выкладывают цветной тротуарной плиткой либо фигурной брусчаткой, а дорожку для авто – плитами повышенной прочности или бетоном.

Остальные тропинки можно покрывать галькой, песком, деревянными плашками, мозаикой; делать их закругленными, в виде ступеней, с зазорами… То есть – использовать все ресурсы собственной фантазии и художественного вкуса.

Извилистые дорожки, каждый поворот которых открывает новый вид пейзажа, визуально увеличивают площадь участка, добавляют ему перспективы.

Практика убеждает: грамотно оформить участок, разбив его на нужное количество зон, возможно в любом случае, при любой площади, своеобразии рельефа и особенностях почвы!

5 1 голос

Рейтинг статьи

Зонирование и планирование землепользования

Зонирование – это инструмент управления планированием для регулирования застроенной среды и создания функциональных рынков недвижимости. Это достигается путем разделения земли, которая составляет установленную законом территорию местного органа власти, на участки, разрешая определенные виды землепользования на определенных участках для формирования планировки городов и обеспечения различных типов застройки. Зонирование как инструмент планирования землепользования имеет относительно короткую историю. Он определяет расположение, размер и использование зданий, а также плотность городских кварталов (City of New York 2015a).

Почему необходимо зонирование?
Цель зонирования – позволить местным и национальным властям регулировать и контролировать рынки земли и недвижимости для обеспечения дополнительных видов использования. Зонирование также может дать возможность стимулировать или замедлять развитие в определенных областях.

Процесс планирования и зонирования во всем мире функционирует по-разному и контролируется разными уровнями власти. Чаще всего зонирование контролируется местными органами власти, такими как муниципалитет или округ (как в Австралии или США), тогда как в других случаях зонирование осуществляется на уровне штата или страны (как во Франции или Германии).Иногда зонирование регулируется сочетанием двух подходов. Помимо этих непосредственных мер контроля, часто используются дополнительные правила, которые влияют на зонирование, такие как наложения схем планирования в Австралии или оценки воздействия в Германии.

Что составляет постановление о зонировании?
Правила зонирования обычно разрабатываются в форме постановления о зонировании, которое представляет собой текст, определяющий землепользование конкретных кварталов и даже каждого отдельного участка в пределах городского квартала.Правила зонирования включают спецификации, касающиеся размера участка, плотности или объема, высоты и соотношения площади пола (FAR). Постановление о зонировании – это формальная категоризация политики землепользования, применимая к земле в пределах муниципалитета. Он также устанавливает правовые рамки. Постановление о зонировании устанавливает разрешенные виды землепользования и проводит различие между различными типами землепользования. Кроме того, это гарантирует, что несовместимые виды землепользования не расположены рядом друг с другом. Правила также определяют неудачи и могут укрепить безопасность и устойчивость города, устанавливая ограничения на строительство в поймах и водно-болотных угодьях.Постановление о зонировании часто также содержит информацию, касающуюся необходимости получения разрешения на планирование для изменения использования или предложения застройки, подразделения земли, строительства новых зданий и других изменений земли (Правительство штата Виктория, 2008 г.).

Постановления о зонировании обычно состоят из зонирования районов и наложений. Например, в Нью-Йорке есть три района зонирования: жилой, коммерческий и производственный. Затем каждый из этих районов разбивается на ряд жилых, коммерческих и производственных районов с низкой, средней и высокой плотностью населения.Наложения зонирования – это районы специального назначения, которые предназначены для стимулирования определенного набора условий и результатов на участке. Они адаптированы к конкретным потребностям определенных районов. Например, на жилом блоке может быть разрешено использовать коммерческое перекрытие для обеспечения розничной торговли на первом этаже соседних домов. Наложения могут также налагать ограничения по высоте или другие физические ограничения для определенной формы застроенной среды или для защиты исторических характеристик или видов на набережную.

Большинство правил зонирования также устанавливают требования к FAR застройки, которые часто различаются в зависимости от местности. «Коэффициент площади этажа – это основная норма, регулирующая размер зданий. FAR – это отношение общей площади здания к площади его зонирования »(City of New York 2015a). FAR показывает интенсивность использования сайта, а не высоту или покрытие сайта. В Нью-Йорке: «Каждый район зонирования имеет FAR, который при умножении на площадь участка зонирования дает максимальную площадь пола, допустимую на этом участке.Например, на участке зонирования площадью 10 000 квадратных футов в районе с максимальным значением FAR равным 1,0 площадь пола на участке не может превышать 10 000 квадратных футов »(City of New York 2015b).

Можно ли изменить правила зонирования?
Постановление о зонировании – это правовая основа, но она также должна быть достаточно гибкой, чтобы учитывать и направлять развитие. Поправки могут вноситься либо местными властями, либо общественностью. Поправка обычно вносится, чтобы «достичь желаемого результата планирования или поддержать новое направление политики» (Правительство штата Виктория, 2008 г.).Как таковая, она должна быть полезной для планирования и соответствовать будущим стратегическим направлениям деятельности местного самоуправления. Поправки о зонировании особенно важны в проектах регенерации городов, поскольку правительства могут использовать их для увеличения объема застройки, позволяющего сделать застройку прибыльной и достаточно привлекательной для частного сектора (см. Главу 1). В большинстве случаев требуется либо поправка к тексту зонирования (изменение правил зонирования), либо поправка карты зонирования (изменение обозначения зонирования), чтобы учесть конкретное развитие в определенном месте или конфигурации, что в настоящее время не разрешено.

Внесение поправок или запрос на внесение изменений – непростой процесс. В самом деле, это имеет значительные последствия для планирования и повлияет на более широкую общественность, поскольку «меняет способ использования или застройки земли во всем районе». Внесение поправок в большинство схем планирования – также сложный процесс, часто требующий одобрения более высокого уровня правительства или городского совета. Однако в некоторых менее устоявшихся процессах или структурах планирования поправка может использоваться чаще для достижения результата планирования.

Как можно использовать зонирование в качестве инструмента для стимулирования участия частного сектора в восстановлении городов?
В дополнение к трем основным категориям (жилая, коммерческая, производственная), инструментарий зонирования включает дополнительные правила, касающиеся конкретных типов застройки, а также дизайна и качества общественных пространств. Некоторые инициативы позволяют вносить изменения в базовые правила при разработке крупных участков, в то время как другие настраивают те же правила для решения проблем с малонаселенными территориями или конкретных проблем и возможностей проектов развития на набережной.

Проекты регенерации городов обычно разрабатываются на больших земельных участках, которые охватывают несколько зонируемых районов и наложений. Чтобы обеспечить лучшее планирование участка и взаимосвязь между зданиями и открытыми пространствами, местное правительство может упростить базовые правила зонирования, чтобы обеспечить более согласованное планирование участка для всех участков и кварталов. Кроме того, чтобы стимулировать интерес частного сектора к развитию, правительство может разрешить передачу и слияние прав на развитие.В качестве альтернативы, он может отрегулировать другие правила, чтобы обеспечить более высокую плотность застройки в обмен на какую-либо форму общественного блага, например, общественные места, финансируемые из частных источников, или инклюзивное жилье. В этом случае в правила зонирования вносятся поправки, позволяющие увеличить плотность застройки в обмен на общественные помещения, финансируемые из частных источников, или доступные жилые единицы в пределах жилого комплекса (см. Главу 1).

Стремление к более доступному жилью привело к призывам к инклюзивному зонированию, которое рассматривается как привлекательное, потому что застройщики платят за него, и оно способствует экономической интеграции.Однако доступное жилье, созданное посредством инклюзивного зонирования, требует дорогостоящих субсидий (Barro 2014). Полное обсуждение инклюзивного зонирования см. В разделе «Социальные последствия» в главе 3. Все города, рассматриваемые в данном томе, имеют хорошо разработанные правила зонирования. Например, эволюция регулирования зонирования в Ахмедабаде резюмируется во вставке.

Эволюция правил зонирования в Ахмедабаде, Индия

В Ахмедабаде, Индия, зонирование было впервые установлено в плане развития, подготовленном в 1954 году и утвержденном в 1965 году.Он был основан на Законе о городском планировании Бомбея (1954 г.), который впервые позволил создать план развития для управления ростом городских территорий. Предыдущий Закон о городском планировании Бомбея (1915 г.) разрешал только создание схем городского планирования для облегчения улучшения существующих городских территорий.

Зонирование включено в правила застройки, подготовленные как часть общего плана развития городских территорий (UDA). UDA определяется в соответствии с Законом о городском планировании и городском развитии Гуджарата (GTPUDA), принятым в 1970 году.В соответствии с этим законом для UDA создается орган городского развития, который обычно превышает юрисдикцию города. Управление городского развития Ахмедабада имеет юрисдикцию над территорией застройки Ахмедабада (1866 квадратных километров [квадратных километров]), что намного больше, чем площадь города (464 квадратных километров). Согласно GTPUDA, план развития каждого UDA должен обновляться каждые 10 лет.

Всего в плане развития обозначено более 20 зон.Однако большая часть районов городской застройки находится в одной из пяти зон. Центральная городская зона, обнесенная стеной, включает старый город Ахмадабад. Зона Гамтал включает в себя различные городские деревни, которые в настоящее время являются частью района застройки Большого Ахмедабада. Общая структура города попадает в зоны R1 или R2, которые представляют собой смешанные жилые зоны. R3 – это более ограниченная жилая зона, обычно находящаяся на периферии города, где более высокая интенсивность застройки не поощряется.

Развитие города в основном сосредоточено в зонах R1 и R2.В этих зонах индекс базовой площади (FSI) составляет 1,8 и 1,2, соответственно, с возможностью приобретения дополнительных 50 процентов базовой площади FSI. Это дает максимально допустимое значение FSI 2,7 в зоне R1 и 1,8 в зоне R2. До недавнего плана застройки ограничение по высоте застройки составляло 40 метров. В соответствии с новым планом развития эта максимальная высота была увеличена до 70 метров для участков, выходящих на дороги шириной 40 метров, и на всех участках в зоне перекрытия центрального делового района.

В новом комплексном плане развития до 2021 года были введены зоны перекрытия. Эти зоны наложения обеспечивают более высокий FSI 4,0 в зоне R1 и 5,4 в зоне R2. При обеспечении более высоких FSI базовая FSI нижележащей зоны остается прежней. Увеличивается только доплата. Ожидается, что территории под этими зонами будут застроены в соответствии с планом местности, который будет завершен в ближайшее время.

Существует формальный процесс запроса отклонения, если разработчик хочет строить выше или хочет попросить смягчение одного из других правил (открытое пространство, парковка, неудачи, разрешенное использование и т. Д.).Ранее такие запросы рассматривал комитет по отклонениям. Однако с тех пор, как новый план вступил в силу, полномочия по внесению поправок определенного рода были возложены на муниципального комиссара, а в некоторых случаях – на правительство штата.

Как читать код зонирования? Нарисуйте план участка?

Моя магистерская программа по планированию была отличной подготовкой по теории, экономике и политике городов, но мы не были обучены многим навыкам, которые планировщики используют ежедневно. Чтобы еще больше усложнить ситуацию, я учился в Великобритании, которая не похожа на канадскую или американскую системы, поэтому даже такая простая вещь, как анализ канадского кодекса зонирования, является для меня чем-то новым.

Какое-то время я чувствовал себя мошенником. У меня возникли трудности с парсингом кодов зонирования, что должно быть старым для кого-то с моим прошлым.

К моему большому облегчению, я узнал, что в школе этим вещам практически никто не учится. Вы учитесь на работе, методом проб и ошибок или наблюдая за профессионалами. Также к своему облегчению я понял, что это не только я! Многие коды зонирования не имеют смысла!

Я обнаружил все это во время тусовки с Джоном Андерсоном на небольшом учебном лагере для разработчиков, и я хотел поделиться некоторыми из этих открытий.

Три вещи, на которые следует обратить внимание при зонировании:

1. Это не только вы. Кодекс зонирования вашего города, вероятно, временами противоречив и бессмысленен. Например, в итоге мы обнаружили, что вам нужно купить два участка, чтобы иметь возможность построить что-нибудь в определенном районе, потому что минимальный размер участка для новых разработок составлял примерно 60 футов, а существующие участки имеют ширину всего 40 футов.

Чтобы понять, почему код кажется таким противоречивым, мы должны понять его эволюцию, как возникает код зонирования.Это не божественный документ, полный великой градостроительной мудрости, а скорее аннотированная история неудачных событий. Очень редко код предписывает, что хочет, чтобы видел в городе. Обычно код больше похож на строку «ты не должен», которая отражает конкретные случаи, когда город пытается защитить от , вдохновленный непопулярными предыдущими разработками. Код якобы используется как способ предотвратить перенаселенность, отсутствие арендодателей, предполагаемый беспредел на парковке и т. Д.

Когда код не может предотвратить плохое развитие (что часто случается перед лицом человеческого творчества), единственный выход – добавить еще одно тайное правило. Это, к сожалению, также усложняет и удорожает хорошую разработку. Мы должны понимать, что это за код.

2. Если ваш город похож на мой, код зонирования доступен только в цифровом формате, часто разделенный на несколько PDF-файлов для загрузки. В Фредериктоне бумажная версия стоит 50 долларов.Если вы серьезно относитесь к знакомству со своим кодом, вам понадобится бумажная версия в подшивке. С разделителями. Требуется ОЧЕНЬ много листать вперед и назад. Спросите свой в мэрии.

3. Может измениться. Я все еще изучаю (в практическом смысле), как именно мы добиваемся широких изменений зонирования, но код не высечен на камне. Если то, что вы хотите построить, не разрешено в соответствии с зонированием, вы можете попросить специальное разрешение. Это называется отклонением, и в моем городе оно должно быть одобрено консультативным комитетом по планированию (который учитывает официальную рекомендацию отдела городского планирования, а также любые комментарии жителей района).Незначительные изменения зонирования оставлены на усмотрение консультативного комитета по планированию, а более крупные изменения передаются в городской совет для окончательного утверждения. Думаю, другие города похожи.

Как вы это понимаете?

Иногда, к сожалению, на этот вопрос нет ответа, но Джон показал мне отличный трюк, чтобы понять, как зонировать. Вы вытягиваете все детали, которые код бросает вам, пока не получите набросок того, что вам разрешено строить.

Введение в зонирование и планирование землепользования

Ранние основатели городов были первыми американскими планировщиками земель, которые должны были детально планировать улицы и районы своих новых городов и регулировать использование земли.Но формальных законов о зонировании на самом деле не существовало до 1916 года, когда Нью-Йорк первым принял постановление, которое стало первым всеобъемлющим законом о зонировании.

И этот закон появился из-за одного-единственного небоскреба. . . Справедливое здание.

Один критик назвал это здание «чудовищным паразитом на венах и артериях Нью-Йорка». Соседи Equitable Building настолько возненавидели форму и масштаб небоскреба, что подали заниженную оценку собственности, потому что их собственность попала под большую тень, которую бросало здание.В результате публичная критика заставила городские власти внести изменения.

Противодействие сверхвысокому зданию было лишь одним из катализаторов принятия законов о зонировании. Нью-Йорк был не первым, кто столкнулся с проблемой постановлений о зонировании. Другие города находились в процессе ответа, как лучше всего использовать свою землю для защиты населения и уравновесить права общественности с правами землевладельцев.

Довольно скоро остальная часть нации последовала за ними, и современные законы о зонировании вступили в силу.

Сегодняшние законы о землеустройстве и зонировании

Вся недвижимость в Соединенных Штатах регулируется правилами землепользования и законами о зонировании. Зонирование является наиболее распространенной формой регулирования землепользования и используется городами и муниципалитетами для контроля и управления развитием недвижимости в пределах своих границ.

Есть разница между землеустройством, землепользованием и зонированием. Многие люди верят, что они одно и то же; однако землеустройство и землепользование – это способ, которым люди адаптируют землю к своим потребностям, тогда как зонирование – это то, как государство регулирует землю.

Теперь, когда мы понимаем разницу между ними, давайте поговорим о том, как это влияет на вас – потенциального покупателя и застройщика недвижимости.

Как законы о зонировании и правила землепользования влияют на вас

Если бы это было так же просто, как купить участок земли, спроектировать и построить красивое здание в любом месте, где вы хотите, вы бы не читали этот блог.

Однако, прежде чем покупать участок земли и начинать процесс строительства, вы должны сначала определить, можете ли вы сделать это еще до того, как сделать ставку.

Все начинается с генерального плана. Большинство городов и муниципалитетов следуют комплексному земельному плану, который учитывает будущее землеустройство. Во многих случаях они создали официальную карту, на которой обозначены зоны, застройки, планы улиц, общественные объекты и другие строительные нормы и правила.

Город или муниципалитет будет разделен на зоны – жилую, коммерческую и промышленную.

Все это повлияет на то, какую собственность вы можете купить и как вы ее используете.

Но это еще не все.

Вы должны учитывать не только тип здания, которое вы собираетесь разместить на участке, и то, как вы его будете использовать, но также должны соблюдать дополнительные ограничения, которые будут уникальными для каждого муниципалитета и района.

Эти ограничения могут включать:

• Особые требования к типу разрешенных построек
• Расположение инженерных сетей
• Ограничения на вспомогательные постройки
• Застройка с улицы
• Границы
• Размер и высота здания
• Количество номеров
• Фасад лотов
• Минимальная площадь лота
• Боковые дворы
• Парковка во дворе
• Сохранение памятников истории или культуры
• Экологические соображения

Список может быть разнообразным и обширным, поэтому перед покупкой вы должны сначала проверить все правила зонирования, чтобы убедиться, что вы можете делать с недвижимостью то, что хотите.

Виды землепользования

В городских районах существует несколько типов землепользования, каждый из которых имеет свое назначение и правила.

Семь верхних типов:

Жилой – Этот тип землепользования регулирует место проживания людей. Это одно из наиболее сложных обозначений, поскольку существуют различные типы правил в отношении плотности и типов жилых домов, которые разрешено строить из домов с низкой плотностью (дома), со средней плотностью (городские дома) и с высокой плотностью ( жилые дома).Есть даже отдельная категория, в которой разрешается смешанная застройка, включающая жилую, коммерческую и развлекательную.

Транспорт – используется, чтобы помочь людям добраться из одного пункта назначения в другой. Это не только улицы и железные дороги, но и здания, связанные с этими видами деятельности, такие как аэропорты, вокзалы и станции метро.

Commercial – это еще одно обозначение, которое также имеет отдельные «суб-обозначения». Коммерческое использование земли может представлять собой склады, офисные здания, рестораны, магазины или другие здания коммерческого типа.

Сельское хозяйство – там, где правила проживания могут ограничивать количество и виды животных на территории, сельскохозяйственные земли позволяют выращивать и собирать урожай сельскохозяйственных культур и скота, например, фермы, ранчо и пастбища.

Промышленное использование – этот тип землепользования включает заводы, склады и судоходные станции. Промышленное использование может быть ограничено отраслями промышленности и проблемами окружающей среды.

Общественное использование – в эту категорию входят больницы, школы и муниципальные здания, а также церкви.Эти области предназначены для общего пользования.

Рекреационный – Этот участок предназначен для парков, полей для гольфа, открытых пространств, спортивных площадок, детских площадок и бассейнов.

Чтобы просмотреть различные примеры каждого из этих типов землепользования и то, как Think Architecture спроектировала каждый план и структуру земли, просмотрите наше портфолио.

Виды землепользования

Когда градостроители составляют план города, они характеризуют каждую зону землепользования, и это влияет на городское развитие.Существует четыре типа землеустройства и зонирования землепользования:

Функциональное зонирование – семь типов зон, описанных выше, являются примером функционального зонирования. Каждая зона определяется в соответствии с их функцией – коммерческая, жилая, промышленная и т. Д. Каждая имеет правила и положения о типах зданий и видов деятельности, которые могут быть построены.

Зонирование на основе форм – это зонирование, основанное на физических характеристиках или городской идентичности. Подумайте о «центральных» районах.

Зонирование интенсивности – определяется уровнем разрешенной интенсивности.Вспомните о землепользовании под жилую застройку, которое делится на жилье с высокой, средней и низкой плотностью. Это пример зонирования по интенсивности, при котором на единицу площади разрешается определенное количество жилых единиц.

Стимулирующее зонирование – Экономически депрессивные районы часто являются частью планов восстановления или развития, и застройщики получают стимул строить новые здания и районы с помощью налоговых скидок или инфраструктуры, такой как легкорельсовый транспорт.

Уф! Если этого было недостаточно, то есть еще кое-что!

Неправительственные ограничения: ограничительные условия и послабления

Как будто законов о зонировании и ограничений землепользования недостаточно, вы можете бороться с ограничительными соглашениями и сервитутами, которые налагаются на собственность застройщиками или предыдущими владельцами собственности в документе.

Что это значит?

Давайте углубимся в описание каждого из них:

Ограничительные условия: это положения акта, ограничивающие использование собственности и запрещающие определенные виды использования. Это могло быть помещено в документ предыдущим владельцем, но чаще всего используется разработчиками для создания и планирования сообществ. Планирование сообщества сохраняет характер района за счет определения минимальных размеров домов, линий отступления и других эстетических соображений.

Сервитут: Сервитут – это право использовать собственность другого лица. В некоторых случаях, когда собственность не имеет выхода к морю, сервитут дает владельцу собственности право получить доступ к своей собственности через собственность другого человека, построив дорогу. Другой тип сервитута может не позволить кому-то строить на участке земли, чтобы сохранить чей-то вид или сохранить открытую землю по экологическим причинам.

Ура!

Когда дело доходит до покупки недвижимости для бизнеса или развития, понимание разнообразия зонирования, правил землепользования, соглашений и сервитутов имеет решающее значение, прежде чем выписывать этот чек.

И здесь мы можем помочь.

Как архитектура Think может помочь

Наем нас – лучший первый шаг, который вы можете сделать.

Наша команда разработала спектр проектов для всех типов зон землепользования, от муниципальных зданий и городских парков до жилых домов с высокой плотностью застройки и коммерческих зданий. Мы делимся своим опытом в области землеустройства и можем помочь вам оценить потенциальные местоположения.

У нас есть глубокое понимание того, как управлять каждым проектом и как выполнять все правила зонирования.Каждый участок земли уникален, и мы готовы понять различные правила каждой зоны и спроектировать здание, соответствующее этим правилам.

Проконсультируйтесь с нами по поводу вашего следующего проекта по телефону (801) 269-0055 или свяжитесь с нами здесь.

Зонирование: О зонировании – Что такое зонирование?

Добро пожаловать на новые страницы зонирования City Planning. Мы реорганизованы, чтобы помочь всем легче находить то, что они ищут.Поделитесь своими отзывами в этом 5-минутном опросе, чтобы помочь нам оценить и продолжить эту работу.

Зонирование – это закон , регулирующий использование земли . Он устанавливает упорядоченный образец развития в районах и в городе, определяя, что может быть построено на объект собственности.

Постановление о зонировании содержит правила зонирования города Нью-Йорка.

Постановление о зонировании города Нью-Йорка делит землю на районы, в которых действуют аналогичные правила.Правила зонирования устанавливаются для этих районов на основании соответствующих вопросов землепользования. Эти проблемы включают форму здания , доступное жилье, возможность пешеходов и устойчивость к изменению климата . Они не включают такие факторы, как владение недвижимостью или финансовые соображения.

Правила зонирования устанавливают ограничения на то, как собственник может использовать землю (вместо того, чтобы требовать от них использовать ее определенным образом).

Найдите свое зонирование (ZoLa – Зонирование и землепользование)

Карта зонирования и землепользования Нью-Йорка (ZoLa) была переработана с нуля.Легче изучать правила зонирования и находить предложения по районам и инициативы городского планирования. ZoLa полностью основана на открытых данных, имеет 100% открытый исходный код, работает на любом устройстве и позволяет сохранять и делиться своими исследованиями.

Есть вопрос о зонировании?

Если на ваш вопрос нет ответа в FAQ по зонированию, вы можете поговорить со специалистом по зонированию в Департаменте городского планирования.

Заполните форму службы поддержки по зонированию, и специалист по зонированию свяжется с вами в течение двух рабочих дней.

Руководство по зонированию территории

Принципы градостроительства

Размещено архитектором в области архитектуры и градостроительства 22 сентября 2013 г.

Градостроительство нельзя изучать изолированно. Он включает в себя изучение различных предметов, таких как инженерия, архитектура, геодезия, планирование транспорта и т. Д. Целью городского планирования является удовлетворение потребностей наших будущих поколений и предотвращение случайного роста города.Вот некоторые из руководящих принципов градостроительства:

Город должен быть разделен на подходящие зоны, такие как коммерческая зона, промышленная зона, жилая зона и т. Д., И должны быть сформированы подходящие правила и положения для развития каждой зоны.

Зеленый пояс – зона незастройки на периферии города. Это предотвращает случайное разрастание города, ограничивающее его размер.По сути, зеленый пояс – это невидимая линия, обозначающая границу вокруг определенной территории, предотвращающая развитие территории и позволяющая дикой природе вернуться и обосноваться. Зеленые дорожки и зеленые клинья имеют линейный характер и могут проходить через весь город, а не вокруг него.

Жилье необходимо тщательно изучить и спроектировать с учетом требований местного населения. Следует проявлять осторожность, чтобы не допустить развития трущоб, поскольку они могут привести к ухудшению жизни граждан.Существуют различные типы жилищных стилей. При составлении плана землепользования выделяются зоны под индивидуальную застройку, среднеэтажные дома, многоэтажные дома. Карты Landuse бывают двух типов. Тип 1 помогает нам изучать землепользование в широком диапазоне. Все, что мы видим, это жилые, коммерческие и рекреационные зоны.

Руководство по зонированию территории, жилью, принципам градостроительства, общественным зданиям, общественному транспорту, центрам отдыха, иерархии дорожной сети, дорожным системам, транспортным сооружениям, зонированию

2 комментария

Руководство по документации и анализу площадки

Автор: Architect в тематических исследованиях 25 ноября 2010 г.

Документация и анализ сайта | Дизайн зеленой инфраструктуры

Вовлекают связи (аэропорт, автобусная остановка, исследование дорог, расширение дороги, автобусное сообщение, железнодорожное сообщение и т. Д.)

Площадка и окрестности

При анализе окружения участка необходимо учитывать три важных аспекта.

1. Зонирование (сельскохозяйственное, промышленное, жилое, коммерческое, рекреационное и т. Д.)
2. Анализ района
3. Природные элементы, присутствующие в окрестностях участка (растительность, камни, река и т. Д.)

Анализ услуг на сайте

1. Линии электропередач
2. Дренажные линии
3. Телефонные линии
4. Кабельные линии
5. Почтовые услуги

Анализ контура очень важен для эффективного планирования площадки.Анализ контура помогает определить уклон участка, который оказывается важным фактором при планировании участка.

Учет флоры и фауны, недр почвы, подземных вод, надземной части

Важные требования, которые необходимо учесть при планировании строительной площадки | Зеленая инфраструктура

Должны быть перечислены активные, полуактивные и пассивные функции, которые мы можем включить в нашу конструкцию.

Мы уже обсуждали различные пассивные и активные функции зеленой архитектуры.Все эти функции должны быть изучены, проанализированы на месте, если они существуют, а затем должны быть включены в ваш дизайн.

Дизайн и распределение активных и пассивных функций является важной частью зонирования.

Зеленая архитектура, Дизайн экологичного здания, зеленая инфраструктура, Руководство по анализу участка, Руководство по зонированию участка, Анализ участка, Документация участка, планирование участка

14 комментариев

Зонирование 6.2 Обзор плана участка

Глава 2

6.201 Цель.

Процедуры, стандарты и требуемая информация в этой главе предназначены для обеспечения последовательного и единообразного метода анализа предлагаемых планов развития, чтобы гарантировать полное соответствие нормам и стандартам, содержащимся в этом Постановлении и других применимых постановлениях и законах, для достижения эффективного использование земли для защиты природных ресурсов и предотвращения неблагоприятного воздействия на прилегающую или близлежащую собственность. Эти требования к пересмотру плана участка предназначены для поощрения сотрудничества и консультаций между городом и заявителем для содействия развитию в соответствии с целями городского землепользования.

6.202 Требуется пересмотр плана участка.

Этим Постановлением установлены четыре уровня проверки плана участка: проверка плана участка не требуется, административная проверка, проверка эскизного плана и проверка плана участка.

Требования к представлению для каждого вида проверки перечислены в Таблице 17 в Разделе 6.208.

A. Проверка плана участка не требуется. Пересмотр плана участка не требуется для строительства домов для одной семьи и небольших вспомогательных сооружений, а также других работ и улучшений, которые не будут оказывать существенного воздействия за пределами участка.Тем не менее, любая деятельность или использование, которые не подлежат пересмотру плана участка, могут по-прежнему подпадать под требования Статьи 6, Глава 7, Разрешения, сборы, нарушения и штрафы.

B. Административная проверка требуется для некоторых небольших проектов, которые не влияют на соседние объекты.

1. Полномочия. Администратор планирования имеет право утверждать, утверждать при определенных условиях или отклонять любой план, требующий административной проверки.Администратор планирования должен время от времени предоставлять Комиссии по планированию краткое изложение решений административной проверки, принятых в соответствии с настоящим разделом.

2. Запрос о пересмотре Плановой комиссии. Администратор планирования или заявитель имеет возможность запросить у Комиссии по планированию рассмотрение планов, подлежащих административной проверке.

3. Апелляции на решения административного плана участка, принятые администратором планирования, подаются в комиссию по планированию.В таких случаях Комиссия по планированию должна рассмотреть план в соответствии с процедурами рассмотрения плана участка, изложенными в Разделе 6.204.

C. Обзор плана эскиза – это процесс рассмотрения Комиссией по планированию проектов меньшего масштаба и расширений или изменений в использовании существующих участков. Для обзора эскизного плана требуется менее подробная информация по сравнению с обзором плана участка, и уровень требуемой информации предназначен только для проверки соответствия применимым стандартам Постановления.

Требования к заявке и процедуры проверки для обзора эскизного плана такие же, как те, которые установлены для одноэтапного обзора плана участка в Разделе 6.204.

D. Обзор плана участка требуется для более крупных и интенсивных проектов, включая большинство новых разработок, крупных расширений и перепланировок. Процедуры и требования обзора плана участка перечислены в Разделе 6.204.

Таблица 16 суммирует, какой вид обзора плана участка требуется для различных мероприятий по развитию.Когда на объекте предлагается сочетание более чем одного вида деятельности по развитию, например, улучшение парковки, требующееся при строительстве или расширении здания, все улучшения участка должны быть проверены в соответствии с высшим уровнем проверки, требуемым для любого из отдельные составляющие общего развития.

6.203 Предварительная конференция.

По запросу заявителя город должен провести предварительную конференцию перед комитетом, состоящим из сотрудников по планированию, до трех представителей Комиссии по планированию и любого другого должностного лица или представителя города. Цель этой конференции – дать возможность обсудить с городом, чтобы лучше проинформировать заявителя о приемлемости любых предложенных планов или вариантов использования, прежде чем нести обширные инженерные и другие затраты, которые могут потребоваться для предварительного рассмотрения плана и окончательного утверждения плана участка.Запрос на эту конференцию должен быть оформлен в письменной форме и должен содержать любую информацию, которую заявитель сочтет необходимой, чтобы можно было провести полное раскрытие и обсуждение предлагаемого плана. Решение комитета не имеет обязательной силы для Комиссии по планированию или городского совета, а должно быть просто для того, чтобы сообщить заявителю о целесообразности предложения.

6.204 Процедура проверки участка и эскизного плана.

A. Заявление. Владелец, арендатор или покупатель, заинтересованный в земле, для которой запрашивается одобрение плана участка, или назначенный агент собственника должны подать заполненную форму заявки и достаточное количество копий плана участка в Департамент планирования.План площадки должен быть подготовлен в соответствии с положениями настоящей Статьи, включая всю соответствующую информацию, требуемую Разделом 6.208. План участка, который не соответствует установленным требованиям для предварительного или окончательного утверждения плана участка, считается неполным и не подлежит рассмотрению Комиссией по планированию.

B. Технический обзор. До рассмотрения Комиссией по планированию план участка и заявка должны быть переданы соответствующим городским чиновникам и персоналу для рассмотрения и комментариев.Если будет сочтено необходимым, планы должны быть также представлены соответствующим сторонним агентствам и назначенным городским консультантам для рассмотрения и комментариев.

C. Предварительный обзор плана участка. Комиссия по планированию проверяет план участка вместе с любыми отчетами и рекомендациями персонала, консультантов и других проверяющих агентств, а также любыми общественными комментариями. Затем Комиссия по планированию принимает решение на основе требований настоящего Постановления и стандартов Раздела 6.205 (Стандарты одобрения). Комиссия по планированию имеет право отложить, утвердить, утвердить на определенных условиях или отклонить план участка следующим образом:

1. Отсрочка. После определения Комиссией по планированию, что план участка не является достаточно полным для утверждения или отклонения, или по запросу заявителя, Комиссия по планированию может отложить рассмотрение до более позднего заседания.

2. Отказ. После определения того, что план участка не соответствует стандартам и правилам, изложенным в этом Постановлении, или потребует значительных изменений для соответствия указанным стандартам и правилам, план участка должен быть отклонен.Если план участка отклонен, заявителю должна быть предоставлена ​​письменная запись с указанием причин такого отказа.

3. Утверждение. После определения того, что план участка соответствует требованиям настоящего Постановления и других применимых постановлений и законов, план участка должен быть утвержден.

4. Допуск при соблюдении условий. Комиссия по планированию может утвердить план участка при соблюдении одного или нескольких условий, необходимых для внесения незначительных изменений в план участка, обеспечения того, чтобы общественные службы и объекты могли приспособиться к предполагаемому использованию, защитить важные природные объекты, обеспечить совместимость с соседними видами землепользования или иным образом соответствуют намерениям и целям настоящего Постановления.Такие условия могут включать необходимость получения отклонений или одобрений от других агентств.

D. Окончательная проверка плана участка. Администратор планирования должен рассмотреть окончательный план участка, включая элементы информации, требуемые Разделом 6.208 для окончательного плана участка, и любые запрошенные отчеты и рекомендации от городского персонала, консультантов и других проверяющих агентств. Затем администратор планирования должен принять решение на основе требований настоящего Постановления и стандартов Раздела 6.205 (Стандарты для утверждения), а также следующие соображения:

1. Предлагаемый окончательный план участка соответствует утвержденному предварительному плану участка с точки зрения расположения и архитектуры здания, количества и качества озеленения, а также деталей участка, включая, помимо прочего, освещение, парковку, знаки и схему проезда.

2. Выполнены все условия, выдвинутые при предварительном утверждении плана.

3. Технические требования, применимые при окончательном утверждении плана участка, выполнены.

E. Утверждение пошагового эскиза или плана участка. Ничто в этом постановлении не запрещает Комиссии по планированию предоставлять эскизный план или окончательное утверждение плана участка без предварительного утверждения предварительного плана участка, если планы соответствуют требованиям настоящего Постановления в отношении эскизного плана или окончательного плана участка.

F. Разрешения или согласования сторонних агентств. Заявитель несет ответственность за получение всех необходимых разрешений или согласований от соответствующих ведомств штата и округа за пределами страны.Все федеральные, государственные и местные законы и постановления должны соблюдаться, и до выдачи свидетельства о заселении не должно существовать никаких неразрешенных отрицательных комментариев, выданных каким-либо государственным учреждением или коммунальным предприятием.

G. Записи копии утвержденных планов. Две копии утвержденного окончательного плана / проекта, включая любые требуемые модификации или изменения, должны храниться как часть городской документации для будущего рассмотрения и / или исполнения. Каждая копия должна быть подписана и датирована председателем Комиссии по планированию для идентификации окончательно утвержденных планов, а также подписана и датирована заявителем.Если какие-либо отклонения от постановления о зонировании были получены от Апелляционного совета по зонированию, протоколы, касающиеся должным образом подписанных отклонений, также должны быть внесены в городские записи как часть плана / проекта и доставлены заявителю для его информации и указаний. . План / проект должен стать частью записи об утверждении, и последующие действия, относящиеся к санкционированной деятельности, должны соответствовать утвержденному плану участка, если только изменение, соответствующее данному разделу, не получит взаимного согласия землевладельца и Комиссии по планированию.

H. Апелляция. Решение Плановой комиссии может быть обжаловано заявителем в городской совет. Запрос на апелляцию должен быть направлен администратору планирования в письменной форме в течение десяти дней с момента принятия окончательных мер по рассмотрению плана участка и утверждению стандартов внешнего вида.

6.205 Стандарты утверждения.

При рассмотрении заявки на любой тип эскиза или плана участка, контролирующий орган для требуемого типа проверки должен руководствоваться следующими общими стандартами:

А.Тираж. Существует надлежащая взаимосвязь между существующими улицами и автомагистралями поблизости и предлагаемыми полосами ускорения и / или замедления, служебными проездами, подъездными и выездными проездами и площадками для парковки, чтобы обеспечить безопасность и удобство пешеходного и автомобильного движения. Комиссия по планированию может потребовать по своему усмотрению, чтобы исследование трафика было проведено независимым источником и оплачено разработчиком, а результаты представлены в Комиссию по планированию до окончательного утверждения участка.

Б. Строения. Здания и сооружения, предлагаемые для размещения на территории, расположены таким образом, чтобы свести к минимуму неблагоприятное воздействие на владельцев и жителей прилегающей собственности.

C. Природные особенности. Как можно больше природных особенностей ландшафта должны быть сохранены там, где они создают барьерную перегородку или буфер между проектом и прилегающими объектами, используемыми для разных целей, и где они помогают сохранить общий вид района.

D. Планировка площадки и проверка. Любые неблагоприятные последствия предлагаемой застройки и связанной с ней деятельности, которые влияют на соседних жителей или владельцев, должны быть сведены к минимуму с помощью соответствующего экранирования, ограждения, ландшафтного дизайна, отступления и расположения зданий, сооружений и подъездов.

E. Заявки, требующие утверждения плана участка, должны соответствовать всем действующим положениям и стандартам постановления о зонировании и постановления о контроле за подразделениями, если применимо.

F. Приложения, требующие утверждения эскизного плана.

1. Предлагаемые улучшения, которые являются частью приложения эскизного плана, должны соответствовать всем требованиям постановления.

2. Существующие улучшения или функции сайта, которые не соответствуют действующим стандартам, должны быть приведены в соответствие настолько, насколько это разумно возможно. Требование о приведении существующих улучшений в соответствие на участке, требующем утверждения эскизного плана, должно быть соразмерным и соизмеримым с масштабом предлагаемого улучшения, требующего утверждения эскизного плана.Проверяющий орган должен определить, что составляет соразмерные и соразмерные улучшения, исходя из существующих условий на объекте и стоимости предлагаемых улучшений.

G. Утверждение при наличии расхождений. Комиссия по планированию может условно утвердить план участка при условии предоставления любых соответствующих отклонений при том понимании, что без отклонений план участка отклоняется.

Если Комиссия по планированию утверждает план участка при условии утверждения одного или нескольких отклонений от конкретных требований настоящего Постановления, заявитель должен направить такой запрос в Апелляционный совет по зонированию в течение 60 дней после утверждения плана участка.Рассмотрение Апелляционного совета по зонированию ограничивается конкретными отклонениями, определенными как условия утверждения плана участка Комиссией по планированию. Это не препятствует заявителю добиваться отклонения или отклонений от Апелляционного совета по зонированию до получения утверждения плана участка.

6.206 Соответствие утвержденному плану / проекту внешнего вида.

A. Приостановление действия администратором планирования. Недвижимость, которая является предметом утверждения плана участка, должна быть застроена в строгом соответствии с утвержденным планом участка, включая любые поправки, который получил одобрение Комиссии по планированию.Если строительство и застройка не соответствуют утвержденному плану или внешнему виду дизайна, утверждение плана участка или внешнего вида проекта должно быть приостановлено администратором планирования путем размещения письменного уведомления об отзыве в соответствующих помещениях и отправки по почте на последний известный адрес. собственника.

После приостановки действия этого утверждения все строительные работы на объекте должны быть прекращены до тех пор, пока нарушение не будет исправлено или Комиссия по планированию не одобрит изменение плана участка или внешнего вида проекта в соответствии с Разделом 6.207.C.

B. Отмена утверждения плана участка. Утверждение плана участка может быть аннулировано Комиссией по планированию, если будет установлено, что участок не был улучшен, построен или поддержан в соответствии с утвержденными разрешениями, планами участка или условиями плана участка или утверждением специального исключения. Такое действие подлежит следующему:

1. Общественные слушания. Такие действия могут быть предприняты только после проведения публичных слушаний в соответствии с процедурами, изложенными в Статье 6, Глава 9 настоящего Постановления (Процедуры публичных слушаний), когда владелец доли в земле, для которой утверждается план участка. был разыскан, или назначенному агенту владельца должна быть предоставлена ​​возможность представить доказательства против расторжения.

2. Определение. После слушания должно быть принято решение Комиссии относительно расторжения договора и письменное уведомление направлено собственнику собственности или его или ее уполномоченному агенту.

6.207 Общие положения.

A. Истечение срока действия планов участка.

1. Срок действия предварительных планов участка истекает через год после даты предварительного утверждения, если окончательный план участка для проекта не был представлен в отдел планирования на рассмотрение до истечения срока его действия.

2. Окончательные планы участка.

а. Срок действия окончательных планов участка истекает через год после даты окончательного утверждения, если не были выданы разрешения на строительство или строительство не началось. Дата окончательного утверждения устанавливается самой последней датой на окончательных планах.

г. Если разрешения на строительство были выданы или строительство началось, окончательное утверждение плана участка должно продолжаться в течение пяти (5) лет с даты его утверждения.Если такая конструкция просрочена более чем на 180 дней подряд, указанное разрешение немедленно истекает.

3. Расширения. По письменному запросу, полученному городскими властями до истечения срока действия, Комиссия по планированию может предоставить до двух продлений на один год для любого приложения плана участка. Расширения могут предоставляться либо для предварительного, либо для окончательного утверждения, при условии, что утвержденный план участка соответствует действующим стандартам Постановления о зонировании.

B. Повторное представление.План участка, в котором было отказано, не может быть повторно представлен в течение 180 дней с даты отказа, кроме как на основании новых доказательств или доказательств измененных условий, признанных Комиссией по планированию действительными.

C. Изменения в утвержденных планах участков. Незначительные поправки к утвержденному плану участка могут быть рассмотрены администратором зонирования в административном порядке при условии, что такие изменения существенно не изменяют утвержденный дизайн участка, интенсивность использования или спрос на общественные услуги.Изменения в утвержденном плане участка, которые администратор планирования не считает незначительными, должны рассматриваться Комиссией по планированию как измененный план участка в соответствии с процедурами Раздела 6.204 и критериями Раздела 6.205.

D. Гарантия исполнения. Проверяющий орган и администратор планирования имеют право и полномочия требовать от застройщика подать соглашение об исполнении в форме, предоставленной городскими властями во время подачи заявки на разрешение на строительство, чтобы обеспечить развитие участка в соответствии с утвержденными внешний вид плана / дизайна участка, при условии правильного строительства и развития.Это соглашение действует на время строительства и развития участка. При необходимости гарантия производительности должна соответствовать следующим требованиям:

1. Заявитель должен представить подписанную и скрепленную печатью смету требуемых работ на участке, выполненную лицензированным инженером, геодезистом, архитектором или подрядчиком. Гарантия производительности должна быть в размере, достаточном для выполнения необходимых работ на объекте, исходя из предполагаемой стоимости улучшений на объекте.

2.Гарантия исполнения, при условии принятия Городскими властями, должна быть в форме наличных денег, заверенного чека, поручительства или безотзывного банковского аккредитива. Гарантия производительности будет снята после завершения работ на объекте в соответствии с утвержденным планом участка, в противном случае сумма будет удержана.

6.208 Требуемая информация.

Информация, перечисленная в Таблице 17, требуется для всех приложений плана участка, за исключением случаев, когда администратор планирования или Комиссия по планированию определяет, что определенная информация не является необходимой или применимой к конкретному приложению плана участка.

Зонирование | Чарлстон, Южная Каролина – Официальный веб-сайт

Обзор Подразделения Зонирования

Подразделение Зонирования управляет правилами зонирования и территориального деления города.Правила зонирования решают широкий круг вопросов, в том числе:

• Как используется собственность, например, тип коммерческого использования, количество разрешенных жилых единиц и т. Д.
• Разрешенные часы делового использования
• Доступное жилье
• Высота застройки и расположение зданий относительно границ собственности
• Сохранение деревьев и требования к ландшафтному дизайну. Чтобы запросить проверку удаления дерева, щелкните здесь.
• Парковка
• Знаки
• Размер и высота
• Разделение собственности и строительство новых дорог
• Прочие связанные вопросы

Постановление о зонировании

Постановление о зонировании города доступно онлайн, нажав здесь.Постановление о зонировании, первоначально принятое в 1931 году, стало более масштабным и сложным, и в него продолжают вноситься поправки с учетом различных проблем развития и землепользования. В настоящее время Постановление о зонировании включает:

• 48 районов базового зонирования
• 14 районов наложения зонирования
• 22 района Старого города
• 4 микрорайона
• Более 70 районов планируемой застройки и микрорайонов.
• Районы консервации и проектирования, которые находятся в ведении Отдела сохранения

Апелляционных советов по зонированию

Подразделение зонирования управляет двумя советами по апелляциям на зонирование:

Другие комитеты

Отдел зонирования также управляет городским комитетом технической проверки и координирует процесс рассмотрения и утверждения основных подразделений через Комиссию по планированию.Незначительные подразделения, включающие создание не более четырех лотов, корректировку линии собственности и ликвидацию, рассматриваются Комитетом по рассмотрению Plat Review.

Нарушения

Нарушения рассматриваются в суде города. Чтобы подать жалобу или уведомить нас о возможном нарушении, отправьте нам электронное письмо, воспользуйтесь этой формой или позвоните по телефону 843-724-3781.

Разрешительный центр

Разрешительный центр занимается такими вещами, как выдача разрешений и лицензирование бизнеса, Совет по архитектурной проверке, проверка зонирования и проверка зданий и проверка кодекса.