Схема зонирования: Не удается найти страницу | Autodesk Knowledge Network

, разрешающий зонирование штата, обычно содержит широкое положение, такое как закон, разрешающий муниципалитетам Западной Вирджинии регулировать использование собственности для «торговли, промышленности, проживания или других целей». Несмотря на широту этих положений, очевидно, что уставы предназначались в первую очередь для того, чтобы разрешить контроль над частной собственностью.Так было в большинстве местных постановлений о зонировании. В отсутствие конкретного упоминания государственных органов, которое можно найти в разрешительных актах только трех или четырех штатов, суды по понятным причинам не решались сделать вывод о том, что государственная деятельность должна быть принуждена соответствовать стандартам, установленным для частных. .

Без указания конкретных законодательных положений суды выносили различные решения. Многие из них используют формулировку местного закона или постановления.Другие мнения предполагали, что предоставление права владения выдающимся владением для определенной цели подразумевает намерение освободить землю, используемую для этой цели, от правил зонирования. И ряд судов заявили, что постановление не распространяется на «правительственные» функции, но будет применяться к тем, в которых правительство действует в «собственническом» качестве.

Должна быть возможность разработать постановления и законодательные акты, которые будут выполнять более удовлетворительную работу по обеспечению целей хорошего зонирования, не накладывая в то же время необоснованных ограничений на полномочия государственных органов по осуществлению своей деятельности.Для этого сначала необходимо выделить различные государственные агентства, которые могут быть задействованы. Совершенно разные проблемы могут возникнуть, когда:

1. Город или округ хочет игнорировать собственное постановление.
2. Государственное или федеральное агентство хочет проигнорировать местное постановление.
3. Одно местное правительство хочет игнорировать постановление другого местного правительства. Это включает отношения между городами и округами, городами и соседними городами, а также местными органами власти и особыми округами, такими как школьные округа.

Хотя в первых двух из этих групп по-прежнему случаются единичные случаи, многие недавние случаи сконцентрированы именно в третьей. По мере того как застроенные районы расширяются все дальше и дальше от центра города, города все чаще рассматривают возможность размещения общественных объектов в соседних некорпоративных районах, которые могут иметь свои собственные постановления о зонировании. В некоторых мегаполисах аннексия и инкорпорация настолько сократили площадь некорпоративной территории, что города иногда почти вынуждены размещать такие объекты, как муниципальные аэропорты и санитарные свалки, в пределах других муниципалитетов.И программы строительства школ иногда сталкиваются с серьезными возражениями со стороны одного или нескольких муниципалитетов, в которых может работать школьный совет. В этих случаях необходим какой-то метод, чтобы гарантировать, что каждое самоуправление уделяет разумное внимание требованиям другого.

Подходит ли общественное использование классификациям зонирования?

По возможности, минимальные стандарты, установленные постановлением о зонировании, должны соблюдаться при развитии как государственной, так и частной собственности.Зонирование должно направлять развитие сообщества в соответствии с комплексным планом или, по крайней мере, гарантировать определенные удобства для владельцев собственности. Ни одна из этих целей не может быть достигнута, если развитие общественной собственности не соответствует стандартам. Тем не менее, возникает вопрос, является ли зонирование практическим средством достижения этих целей, когда речь идет о государственной собственности.

Постановление о зонировании устанавливает и разделяет группы совместимых видов использования. Использование, разрешенное в какой-либо одной зоне, обычно довольно однородно.Но некоторые из наиболее известных правительственных мероприятий (например, аэропорты) не подходят ни для одной группы или зоны. В пригородах, где почти полностью проживают жилые дома, очистные сооружения и мусоросжигательные заводы также могут показаться неуместными, где бы они ни находились. Несколько других государственных применений иногда должны располагаться в определенной области, независимо от того, доказывают ли они совместимость с соседними видами использования. Таким образом, хотя город может предпочесть исключить насосные станции и канализационные станции из зон проживания на одну семью, для работы этих коммунальных служб иногда требуется, чтобы они располагались там.Начальные школы кажутся самостоятельными, поскольку, несмотря на необычный шум и пешеходное движение, они почти всегда принадлежат жилым кварталам.

Даже если ряд государственных видов использования на практике не может быть ограничен определенными зонами, из этого не следует, что они должны быть освобождены от любого зонального контроля. Большинство из них могут, по крайней мере, соответствовать таким требованиям, как высота, ярды, покрытие земли и парковка во дворе. (Фактически, местный совет вполне может решить, что для этих целей должны быть предусмотрены необычно большие дворы.)

Владельцы собственности могут иметь законные возражения даже против таких способов использования, которые соответствуют постановлению. Но часто крики соседей, кажется, основаны на предположении, что каждое главное здание в районе проживания одной семьи должно быть частным домом. Одна частная коммунальная компания, которая замаскировала подстанцию ​​как частный дом, позже выполнила просьбу соседей установить свет, чтобы в ночное время дом выглядел «жилым». Автоматические таймеры заставляют свет в окнах второго этажа включаться за полчаса до сна.Составители постановлений о зонировании, прилагая все усилия для ограничения или устранения фактических элементов несовместимости, должны учитывать возможность того, что часть ущерба, причиненного насосной станцией, которая соответствует всем требованиям к массивным домам для односемейных домов, является мнимой.

Специальные разрешения часто требуются постановлениями о зонировании для частного использования, которое не может быть легко перечислено как разрешенное использование. Эта процедура, безусловно, может быть подходящей для общественных целей, таких как водонапорные башни, которые не могут соответствовать требованиям по высоте, и для любого другого использования, которое должно нарушать правила для больших объемов.Местные советы также могут решить, что разрешения обеспечивают желательную форму дополнительного контроля даже в тех случаях, когда требуется соблюдение массовых правил. Конечно, в постановлении должны быть установлены стандарты, регулирующие выдачу любых требуемых специальных разрешений.

Целью данного отчета не является предложение надлежащего режима зонирования для всех общих видов использования общественной собственности. Некоторое указание на разнообразие способов обращения с такими видами использования в соответствии с действующими постановлениями действительно кажется полезным.Многие постановления специально освобождают общественные структуры от выполнения постановлений. И такие исключения были закреплены в судебных решениях. См., Например, City of Cincinnati v. Wegehoft, 162 N.E. 389 (Огайо, 1928) и Город Макаллен против Морриса , 217 S.W.2d 875, ZONING DIGEST Vol. 1, стр. 30 (Tex.Civ. App. 1948).

Противоположная крайность – это постановления, которые охватывают любое использование, которое они могут использовать по закону. Такое инклюзивное положение содержится в предлагаемом постановлении Филадельфии (1958 г.).

Имущество, находящееся в собственности, аренде или управлении государственными учреждениями:

Недвижимость, сданная в аренду или управляемая Содружеством Пенсильвании или Соединенных Штатов, а также собственность, находящаяся в собственности, аренде или управляемая городом Филадельфия или любым другим государственным или правительственным органом или агентством, подпадают под действие условий настоящего Раздела следующим образом :

(a) Если такие общественные или государственные виды использования конкретно перечислены, они регулируются, как указано;

(b) Если такое общественное или государственное использование не указано конкретно, оно разрешается только в округах, разрешающих частное использование аналогичного или по существу аналогичного характера;

(c) На собственность, принадлежащую Содружеству Пенсильвании или США, не распространяются положения настоящего Раздела, только в той степени, в которой указанная собственность не может регулироваться конституцией этого города.

Среди указов, которые прямо или косвенно утверждают власть над общественным использованием, нет единообразия в отношении индивидуального использования. Некоторые постановления, такие как постановление Тиффина, штат Огайо (1950 г.), уполномочивают совет по апелляциям на зонирование выдавать разрешение для любого муниципального коммунального предприятия или здания в любом районе.

Многие постановления, однако, ограничивают определенное общественное использование определенными зонами. Например, Чикаго (1957) разрешает муниципальные мусоросжигательные заводы в производственном районе M3.Постановление Денвера (с поправками 1957 г.) перечисляет общественные парки и детские площадки, начальные и средние школы, коммунальные насосные станции и водохранилища среди разрешенных видов использования в его наиболее ограниченном жилом районе (R-O). В следующем районе (R-1) также разрешены музеи общественного искусства, пожарные и полицейские участки, а также терминалы для внутригородских транспортных средств общественного транспорта. Бисмарк, Северная Дакота (1953) перечисляет среди разрешенных видов использования в наиболее ограниченном жилом районе электрическую трансформаторную станцию ​​(но не парогенерирующую станцию) ¹ , насосные станции сточных вод, водонасосные станции и резервуары, общественные центры, муниципальные поля для гольфа и музеи. , общественные парки, детские площадки и бассейны, а также несколько видов школ.

Другая распространенная система классификации перечисляет некоторые виды общественного и коммунального использования как разрешенные по праву, хотя для других требуется специальное разрешение. Например, в постановлении Кларкстауна, штат Нью-Йорк (1955), среди разрешенных видов использования перечислены общественные центры сельскохозяйственных районов, библиотеки, музеи, галереи общественного искусства и аналогичные общественные объекты, общественные парки и детские площадки, школы, пожарные и полицейские участки. Но специальные разрешения требуются, в частности, для аэропортов, государственных и частных больниц, водохранилищ.Дариен, Коннектикут (1957) перечисляет государственные школы как разрешенное использование в наиболее ограниченной жилой зоне, но для этого требуются специальные разрешения для государственного использования, включая муниципальные здания и объекты водоснабжения. В Чикаго разрешены публичные библиотеки, общественные парки и детские площадки, а также начальные и средние школы в районе R-1. Особые разрешения требуются для муниципальных зданий отдыха, коммунальных служб и коммунальных служб, в том числе таких объектов, как пожарные и полицейские участки, художественные галереи и музеи, водоочистные сооружения, насосные станции и резервуары.

Регулирование частного использования без публичных?

Прежде чем исследовать желательность и эффективность зонирования применительно к общественной собственности, стоит подумать о том, может ли решение об исключении публичного использования из-под действия постановления о зонировании ослабить контроль зонирования над аналогичным частным использованием. Если такое ослабление будет обнаружено, конечно, есть независимая причина для регулирования общественного использования в соответствии с постановлением.

Когда предлагается, чтобы постановление классифицировало общественное использование одним способом, а частное – другим (возможно, перечисляя государственные школы как разрешенное использование, исключая или требуя специальных разрешений для частных и приходских школ), необходимо спросить, какое обоснование существует для различия .Если все общественные мероприятия освобождены от постановления, это может быть связано с тем, что руководящий орган предпочитает принимать свои решения о желательности общественных улучшений без формальностей, предусмотренных постановлением. Или исключения могут быть основаны на теории, согласно которой государственные учреждения в любом случае не будут связаны постановлением: какими бы ни были причины для таких исключений, уже упомянутые дела сочли такое различие оправданным.

Также может быть достаточная причина для разрешения одного потенциально вредного использования, только если оно принадлежит общественности.Например, в недавнем деле Массачусетса суд оставил в силе постановление, разрешающее муниципальные парковки в жилых кварталах для односемейных резиденций ( Pierce v. Town of Wellesley, 146 NE2d 666, 10 ZD 84 (1957)). . Суд мотивировал:

Зарезервировав за собой право управления такими участками в жилых районах, город сохранил полный контроль (через городское собрание, государственный орган) над типом операций, которые, если они обычно разрешены в жилых районах, могут нанести ущерб жилому комплексу. вся схема зонирования.. . .

Суд не нашел необоснованной дискриминации в предоставлении городу прав, которыми не обладают частные лица. Он также заявил, что нанесение ущерба собственности, прилегающей к участкам, не отменяет решение руководящего органа о наличии достаточных общественных причин для разрешения парковки.

Большая часть судебных разбирательств по этой проблеме связана с постановлениями, разрешающими государственные школы в определенном районе, но ограничивающими или исключающими приходские или частные школы.Ряд судов признали такие положения недействительными. Например, Roman Catholic Welfare Corp. v. Piedmont , 289 P.2d 438 (Cal.1955). Есть и противоположный авторитет. Например, Государство отн. Конференция лютеранских школ штата Висконсин против Синара , 65 NW, 2d 43 (Висконсин, 1955 г.), в котором суд указал, что частная школа ставит перед обществом те же недостатки, что и государственная школа. Однако общественная польза от частной школы отличается от общественной, которую могут посещать все дети из ближайшего окружения.

Если суд штата не желает принять это различие в качестве основы для определения зоны, к которой принадлежат частные школы, трудно отличить государственные школы от частных. Тем не менее, можно исключить из зоны все школы – частные и государственные – кроме тех, которые привлекают учащихся в пределах определенного расстояния от школы. Эффект такого положения может заключаться в том, чтобы разрешить единственную начальную школу, необходимую в каждом районе, но исключить государственные средние школы, а также приходские и частные школы, которые обычно поступают из нескольких районов.(На разумность такого положения может повлиять адекватность положения, предусмотренного для такого использования в других зонах.) В отсутствие местного юридического мнения, что суд мог бы придерживаться этого мнения, может оказаться безопаснее попытаться регулировать деятельность государственных школ в так же, как регулируются частные.

Зонирование общественного пользования может иметь или не иметь никакого влияния на зонирование аналогичного частного использования. Нет общего правила. Однако эту проблему следует учитывать при составлении любого постановления о зонировании, в котором предлагается различное отношение к ним.

Влияние указа на действующее правительство

Из различных правительств, которые иногда возражают против того, чтобы быть связанными постановлением о зонировании, правительство, принявшее постановление, обычно кажется наименее оправданным в этом отношении. Помимо любого эффекта усиления контроля над аналогичным частным использованием, применение постановления о зонировании к собственной собственности города может иметь два преимущества. Во-первых, это может помочь в согласовании деятельности различных управлений города с общим планом города.Во-вторых, это может дать владельцам частной собственности максимально возможную возможность узнать, какого рода развитие им следует ожидать на соседней земле.

Иногда возражали, что такая координация городских департаментов друг с другом и с планом на самом деле не является действительной функцией планирующего агентства, поскольку предложения каждого департамента предположительно сделаны с учетом общественного благосостояния. К сожалению, однако, тот факт, что чиновник работает в городе, не обязательно означает, что он заинтересован в комплексном планировании или сочувствует ему.Должностное лицо, занимающееся размещением пожарных частей или насосных станций, должно знать (и обычно осознает), что есть проблемы с размещением таких объектов, помимо обеспечения эффективной противопожарной защиты или распределения воды. Но поскольку его основная ответственность заключается в функционировании пожарного или водного управления, следует ожидать, что он будет придавать большее значение эффективности и удобству управления, чем тому ущербу, который его планы могут нанести соседним землевладельцам или даже другим департаментам.

Является ли постановление о зонировании лучшим или даже желательным инструментом для достижения этой координации? Окончательное решение о строительстве любого общественного здания должно быть принято законодательным органом города. Таким образом, принудительное соблюдение постановления о зонировании или любой альтернативы такому требованию в некоторой степени является добровольным ограничением того, как совет принимает свое решение. В той степени, в которой такое ограничение может привести к более информированному и разумному решению совета, оно представляется желательным.Однако любое большее ограничение кажется явно неоправданным, если тем самым не будет достигнута какая-либо другая цель.

Обязательное направление в планирующее агентство всех предложений по общественным проектам может быть наиболее желательным способом помочь совету в принятии решения. Комментарии, включенные в первоначальную редакцию Закона о стандартизации городского планирования, выпущенного в 1928 году Консультативным комитетом по городскому планированию и зонированию Министерства торговли США, объясняют проблему следующим образом:

Совет постоянно требует решения по многим вопросам.Некоторые из них могут представлять собой отклонение от городского плана или нарушение его. Другие могут представлять собой вопросы, на которых план города не освещен, но которые связаны с серьезной проблемой планирования. Поскольку совет еженедельно выполняет свою работу, испытывая давление всевозможного давления с целью принятия той, той или иной меры, существует большая опасность, особенно на ранних стадиях планирования в любом городе, что город планирует могут игнорироваться или уделяться довольно случайному вниманию.

Предполагается, что агентство по планированию является органом, наиболее осведомленным о деталях плана города.Кроме того, у этого органа, скорее всего, будет время и желание рассматривать предложения, чтобы проекты лучше вписывались в жизнь сообщества. Около половины штатов включают в свое законодательство о планировании положение об обязательном перенаправлении, подобное следующему из стандартного закона:

Всякий раз, когда комиссия принимает генеральный план муниципалитета или одного или нескольких его основных участков или районов: ни улицы, ни площади, ни парка, ни другие дороги общего пользования, площадка или открытое пространство, или общественное здание или сооружение или общественное коммунальное предприятие, будь то в государственной или частной собственности, они должны быть построены или утверждены в муниципалитете или в таком запланированном разделе и районе до тех пор, пока его местоположение, характер и объем не будут представлены и одобрены комиссией.. . .

Требование соблюдения постановления о зонировании может быть альтернативой обязательному направлению или дополнением к нему. Если постановление не предусматривает выдачу специального разрешения для общественных нужд планирующим агентством, контроль за зонированием вряд ли будет удовлетворительной альтернативой.

Сохраняется относительно небольшой контроль за местом использования, прямо разрешенным постановлением. А обычное положение о специальном разрешении дает полномочия по рассмотрению апелляций по зонированию вместо агентства по планированию, что кажется менее желательным, поскольку цель заключается в планировании.Если обязательное направление нецелесообразно по какой-либо причине, зонирование может иметь некоторую ценность для согласования общественных проектов с планом, но обычно не кажется удовлетворительной заменой.

Зонирование, однако, может стать весьма желательным дополнением к обязательному направлению. Это может дать владельцам недвижимости самое надежное представление о том, какое развитие они могут ожидать и планировать на соседнем участке. Даже при лучшем зонировании эта идея может быть не такой точной в случае собственности близлежащего города, как в случае с частной землей.Тем не менее, у хозяина больше уверенности в зонировании, чем без него.

Приведет ли комбинация направления агентства планирования и выполнения постановления о зонировании к настолько громоздкому набору требований, что совет может оказаться затрудненным в принятии решений? Это, безусловно, может замедлить принятие некоторых решений, которые в противном случае могли бы быть приняты в спешке. Однако это не должно в конечном итоге ограничивать свободу действий совета. Законодательство об обязательном перенаправлении содержит процедуры отмены рекомендаций планирующего агентства.Закон о стандартном городском планировании предусматривал отмену полномочий агентства по планированию двумя третями голосов совета. Некоторые государственные статуты требуют только абсолютного большинства в совете.

Если городской совет решит избавиться от каких-либо добровольных требований к зонированию, он также может найти способ сделать это. Это правда, что города иногда сталкиваются с процедурными трудностями после того, как подвергли городскую собственность требованиям зонирования. Например, в деле Kelly v. Philadelphia , 115 A.2d 238, 7 ZD 241 (Pa. 1955), суд постановил, что городская собственность была связана обязательствами из-за четкого положения в постановлении. Таким образом, Суд постановил, что несоблюдение процедурных требований о внесении поправок помешало городу построить мусоросжигательный завод на участке земли, который они пытались изменить с жилой зоны на «наименее ограниченную».

Города, на которые распространяется действие постановления о зонировании своей собственности, могут оказаться подпадающими под действие не только законодательных требований об уведомлении и слушании поправок, но также и требования, согласно которому только чрезвычайное большинство совета может вносить поправки в карту зонирования после протеста более чем на 20 человек. цент собственников соседней недвижимости.Но даже если такое требование предотвратит внесение поправки в карту, город может принять поправку, которая разрешит конкретное общественное использование в любом месте района. В деле City of McAllen v. Morris , 217 S.W.2d 875, 1 ZD 30 (Tex.Civ.App. 1948) городские власти безуспешно пытались получить отклонение для пожарного депо в жилой зоне. Суд поддержал более позднюю поправку, которая полностью исключила государственные структуры из-под действия постановления. Если несоблюдение касается только требований, контролирующих объем, а не тех, которые регулируют местоположение, совет мог бы вместо этого принять особые массовые требования, применимые к рассматриваемому общественному использованию.Еще одну возможность предлагает дело Sheets v. Armstrong , 161 Atl. 359 (Pa. 1932), в котором разрешение совета на конкретное использование определенного участка собственности было признано эффективным, несмотря на противоречие с постановлением о зонировании. Однако обнаружение того, что совет имеет право отменять постановление автоматически, по-видимому, лишает большинства преимуществ зонирования государственных земель.

Пункт обязательной передачи и зонирования собственности города не должен ограничивать последующие решения совета.Иногда может быть оправданным законодательным решением (хотя и нежелательным с точки зрения планирования и зонирования) разместить пожарное депо на небольшом участке в жилой зоне в целях экономии государственных средств. Однако обязательное направление и зонирование обеспечивают процессуальные гарантии от опасности того, что такие решения могут быть приняты непреднамеренно или поспешно. Эти устройства привлекают к проблеме внимание как агентства по планированию, так и владельцев близлежащей собственности, которые затем могут выразить эффективный протест.В сложившихся обстоятельствах это, кажется, больше всего, о чем можно спросить.

Как уже упоминалось, суды очень не решались признавать города связанными своими собственными постановлениями о зонировании в отсутствие четких указаний на то, что такой результат предполагался при принятии постановления и уполномочивающего законодательства. Это нежелание особенно характерно, когда город действует в так называемом «правительственном качестве». В деле Nehrbas v. Incorporated Village of Lloyd Harbour , 140 N.E.2d 241, 9 ZD 113 (N.Ю. 1957), использование здания для переговорных комнат руководящего органа и для хранения полицейской машины и мусоровозов было разрешено в жилом районе, так как все эти функции были признаны государственными по своему характеру. А в деле МакКинни против города Хай-Пойнт , 74 SE2d 440, 5 ZD 98 (1953) и 79 SE2d 730, 6 ZD 81 (NC 1954) строительство водонапорной башни было признано государственной функцией. . Следовательно, суд постановил, что город не был связан постановлением, разрешающим муниципальные коммунальные услуги в любом районе только с разрешения апелляционной комиссии по зонированию.В деле Lees v. Sampson Land Co ., 92 A.2d 692, 5 ZD 46 (Pa. 1952) суд постановил, что постановление о зонировании разрешает данное общественное использование, но заявил, что города имеют право на строительство их, даже если это не так. А в деле мэр Саванны против Коллинза , 84 SE2d 454, 7 ZD 27 (Ga. 1954) суд разрешил городу разместить пожарное депо в жилой зоне, поскольку город обладал властью выдающегося владения для с этой целью.

В уже процитированном деле Келли город был признан связанным из-за четкого положения об этом в постановлении.И в деле Табер против Бентон-Харбор , 274 с.З. 324 (Mich. 1937), распределение воды было признано частной функцией, а не государственной, так что город был ограничен высотой, установленной в постановлении. Строительство водонапорной башни в связи с продажей воды соседнему муниципалитету считалось собственностью в деле Baltis v. Village of Westchester , 121 N.E.2d 495, 6 ZD 244 (Ill. 1954). Есть также несколько случаев, в которых, хотя постановление было разрешено, суд, по-видимому, рассматривал постановление как обязательное для города.См., Например, Thornton v. Ridgewood , 111 A.2d 899, 7 ZD 122 (N.J. 1955) и Wicker Apartments v. Richmond , 99 S.E.2d 656 (Va, 1957).

Несмотря на это устоявшееся нежелание подчинять город своим требованиям, кажется, что преимущества применения зонирования и обязательной передачи ко всей собственности города перевешивают любые процедурные неудобства. Таким образом, кажется, есть веская основа для пересмотра законодательных актов и постановлений, чтобы прояснить, что такой контроль предназначен.

Влияние постановления на правительство штата и федеральное правительство

Как только вовлекается вторая единица правительства – будь то правительство штата, федеральное правительство или другое местное правительство – проблемы, связанные с попыткой контроля за зонированием, становятся более трудными. Пока задействована только собственная собственность города в пределах его корпоративных границ, можно полагаться в первую очередь на политический процесс для разрешения конфликтов по поводу землепользования. Такие факторы, как финансы и удобство, а также ущерб для окружающих владельцев и соблюдение общего плана, будут взвешены одним и тем же законодательным органом.Мы уже видели, что в этой ситуации обязательное соблюдение постановления о зонировании эффективно в первую очередь как средство привлечения внимания к зонированию и плану, лежащему в его основе, и нельзя ожидать, что он навсегда обяжет город, если есть достаточно строгие требования, чтобы постановление или план быть обойденным. К сожалению, такой удобной договоренности не существует, когда одно правительство хочет установить юрисдикцию другого. Любое правительство может занять безответственную позицию, и нет простого способа примирить эти две точки зрения.

Поскольку округа и муниципалитеты обычно считаются созданием государства, местные нормативные акты были признаны неэффективными в применении к государственным департаментам и агентствам. Например, в деле Davidson County v. Harmon , 292 S.W.2d 777, 8 ZD 245 (Tenn. 1956) штату было разрешено построить психиатрическую больницу высотой 74 фута, несмотря на ограничение в 40 футов в постановлении графства. И в деле Город Чарлстон против Юго-Восточной Конструкции. Co. , 64 S.E.2d 676, 3 ZD 99 (W.Va.1951), в жилой зоне разрешено строительство государственного офиса.

Право государства игнорировать местные постановления, похоже, не имеет никакого отношения к желательности использования им этой власти в любом конкретном случае. Определяющими факторами, вероятно, должны стать характер государственной деятельности и сложность ее приспособления к обычной схеме землепользования. Например, если есть непримиримые противоречия между штатами и местными идеями относительно правильного расположения скоростной автомагистрали, государство должно преобладать. Было обнаружено, что местные постановления о зонировании не применяются к комиссии по магистрали в State ex rel.Ohio Turnpike Comm’n v. Allen , 107 N.E.2d 345,4 ZD 200 (Огайо, 1952). Выдавая разрешение на строительство аэропорта, государство может также посчитать необходимым отменить местные постановления из-за больших земельных участков и вероятности местных возражений против разрушительного воздействия аэропорта.

С другой стороны, большинство государственных зданий являются неотъемлемой частью городов, в которых они расположены. На их характеристики землепользования не влияет факт государственной собственности.В таких случаях у государства обычно нет причин игнорировать планы, которые оно уполномочило свои города строить. Государственное офисное здание может соответствовать требованиям парковки во дворе так же, как и частное здание.

В 1954 году губернатор Нью-Гэмпшира Грегг распорядился, чтобы штат соблюдал правила зонирования Конкорда, хотя генеральный прокурор штата постановил, что этого не требуется. Такой порядок не настолько постоянен, чтобы его нельзя было изменить в конкретном случае, если бы было решено, что государственные интересы должны преобладать над местными.Однако он привлекает внимание к местным правилам и ограничивает любую тенденцию государственных чиновников строить свои собственные планы без активного учета местных потребностей. В качестве альтернативы такому распоряжению законодательный орган штата может включить в разрешения на проекты штата положение о том, что они подлежат местному зонированию. (Хотя подобное положение было признано неэффективным в уже цитированном деле Чарльстона, суды других штатов могут придерживаться иной точки зрения.)

Федеральное правительство, конечно, также освобождается от местного зонирования, когда оно того пожелает.Среди дел, часто приводимых в поддержку этого предложения, – Tim v. Long Branch , 53 A.2d 164 (N.J. 1947), в котором местное зонирование было признано неэффективным для предотвращения преобразования дома в квартиру. Дом был сдан в аренду правительством в соответствии с федеральным законом Лэнхэма. Другое дело – United States v. Chester , 144 F.2d 415 (3d Cir. 1944), в котором правила муниципального строительства и зонирования были признаны неприменимыми к аварийному жилью для военных. А поселок не имел права на судебный запрет против Соединенных Штатов в деле Ann Arbor Township v.США , 93 F.Supp. 341, 3 ZD 20 (E.n.Mich. 1950), даже если будет обнаружено, что строящаяся больница для ветеранов нарушает постановление о зонировании.

Проблема, как и в случае с правительствами штатов, состоит в том, чтобы найти регулирующую систему, которая будет поощрять соблюдение местных правил, но, тем не менее, будет достаточно гибкой, чтобы позволить правительству преодолевать случайные необоснованные местные препятствия. Законодательство, касающееся решения о Длинном отделении, требовало консультаций между федеральными и местными должностными лицами, чтобы строительство, санкционированное законом, могло «насколько это практически возможно, соответствовать местному планированию и традициям по расположению и дизайну.”Хотя такое положение не является обязательным, это, кажется, все, что может быть разумно включено в федеральное законодательство. Более недавним примером такого положения является Закон о жилищном строительстве 1951 года (42 U.S.C. 1592d):

Невзирая на любые положения настоящего Закона, жилые или общественные объекты, построенные Соединенными Штатами в соответствии с указанными в настоящем документе полномочиями, должны соответствовать требованиям государственных и местных законов, постановлений, правил или положений, касающихся здравоохранения и санитарии, а также – в максимально возможной степени .. . в соответствии с требованиями государственных или местных законов, постановлений, правил или постановлений, касающихся строительных норм. [Подчеркивание редакции.]

Похоже, что этот тип положения может быть должным образом расширен за счет явной ссылки на постановления о зонировании в дополнение к строительным нормам.

Такие требования, возможно, также могут применяться к обычным правительственным зданиям. Почтовое отделение, например, уже в максимально возможной степени соблюдает правила зонирования. При получении площадок для развития сдаваемых в аренду почтовых отделений должностным лицам ведомства поручено:

После получения всех доступных вариантов передачи земли, свяжитесь с соответствующими местными должностными лицами и получите от них письменное заявление о том, что предлагаемое использование участков по назначению не будет противоречить никаким местным, государственным или федеральным запланированным проектам, т.е.е., выдающиеся процедуры по домену, ограничения зонирования, ограничения планирования и т. д. . .

Влияние постановления на другие органы местного самоуправления

Предложения муниципалитета, округа или школьного совета о строительстве в пределах юрисдикции зонирования другого правительства, похоже, вызывают необычное количество споров. Обычно нереально предполагать, что местные органы власти должны подпадать под действие постановлений о зонировании других юрисдикций так же, как и частных граждан. Мы уже заметили, что город иногда может решить игнорировать свое собственное постановление.Поскольку постановление обычно составляется без учета потребностей соседних городов (округов или школьных советов), эти внешние органы могут с большей вероятностью потребовать некоторого способа отменить постановление. Основная трудность, как и в случае с государственными или федеральными агентствами, заключается в том, что нет единого органа, принимающего решения, который мог бы сопоставить преимущества для строителя с недостатками схемы зонирования. Иными словами, кто должен сказать, следует ли заставлять город строить мусоросжигательный завод в своих пределах или округ поступает неразумно, зонируя необходимую жилую площадь?

На том или ином основании суды обычно находят постановления о зонировании неприменимыми к другим местным учреждениям и правительствам.Законодательство иногда специально освобождает школьные советы или жилищные агентства, например, от местного зонирования. И даже без явных исключений, уставы могут быть истолкованы так, чтобы освобождать агентства от этих требований. Например, в деле Town of Atherton против Верховного суда , 324 P.2d 328 (Cal.App. 1958) законодательные положения о выборе школьных участков были истолкованы как отменяющие местные требования зонирования. В деле Грин Каунти против города Монро , 87 Северо-запад, 2 день 827, 10 ZD 103 (Висконсин.1958), закон штата требовал, чтобы графство построило тюрьму в центре графства. В соответствии с этим государственным требованием, округу разрешили строить, несмотря на правила зонирования уездного города.

В деле Aviation Services, Inc. против Совета по регулированию городка Ганновера , 119 A.2d 761, 8 ZD 73 (Нью-Джерси, 1956) несоответствующему муниципальному аэропорту в жилой зоне городка было разрешено расширение. Суд не применил презумпцию иммунитета от зонирования, поскольку муниципалитет не выше поселка в иерархии правительств.Суд действительно сделал вывод о намерении законодательного органа отменить постановление о зонировании, тем не менее, из предоставления городу власти выдающихся владений для этой цели. А в деле Incorporated Village of Lloyd Harbour против города Хантингтон , 149 N.E.2d 851 (N.Y.1958) городу было разрешено приобретать землю для общественных пляжей для купания, несмотря на постановление о зонировании деревни, которое суд счел необоснованным.

Одним из немногих дел, идущих по другому пути, является Город Ричмонд против Наблюдательного совета округа Хенрико , 101 S.E.2d 641, 10 ZD 178 (Va, 1958). Город имел право построить тюрьму за пределами городской черты, а в округе была зона, в которой разрешалось содержание в тюрьмах. Суд постановил, что закон, разрешающий тюрьму, не следует толковать как разрешающий городу построить ее в сельскохозяйственной зоне графства. Таким образом, город был связан постановлением, хотя рассматриваемая функция явно «правительственная».

Частичное решение подобных конфликтов обеспечивается законодательством, которое гарантирует, что каждое правительство осведомлено о желаниях другого.Закон о планировании штата Нью-Джерси, например, предусматривает:

Каждый раз, когда совет по планированию после публичных слушаний должен принять какую-либо часть генерального плана, руководящий орган или другой государственный орган, обладающий юрисдикцией в отношении предмета, до принятия мер, требующих расходования любых государственных средств, связанных с характером места или объем одного или нескольких проектов, должен направлять действия, связанные с таким конкретным проектом или проектами, на рассмотрение и рекомендацию совету по планированию и не должен действовать по этому поводу без такой рекомендации или до истечения 45 дней после того, как такое обращение прошло без такой рекомендации. Это требование применяется к действиям жилищного фонда, парковки, шоссе или другого органа власти, агентства по перепланировке, школьного совета или другого аналогичного государственного органа федерального уровня, штата, округа или муниципалитета. [Подчеркивание ред.]

Для отмены рекомендации совета по планированию необходимо большинство голосов соответствующего органа. Такое положение, вероятно, будет стимулировать сотрудничество между правительствами пострадавших. Конечно, он не может этого гарантировать. В отсутствие законодательного решения суды могут иметь возможность взвесить достоинства позиции каждого правительства в конфликтах, подобных этому.Можно подозревать, что такое взвешивание иногда происходит при принятии решений о применимости постановления о зонировании к определенной деятельности соседнего правительства. Но в деле Washington Township v. Ridgewood, 141 A.2d 308, 10 ZD 171 (N.J. 1958) суд сделал это независимо. В таком случае изначально в селе предлагалось построить три надземные водонапорные башни. Что касается двух участков, возражения против приподнятых резервуаров привели к их отказу в пользу резервуаров на уровне земли или ниже. Когда начался судебный процесс, деревня частично построила третью (надземную) башню, которая частично находилась в соседнем районе.Большинство судей пришли к выводу, что деревня не была связана постановлением о зонировании соседнего городка, недвусмысленно отвергнув действительность в этих обстоятельствах различия между собственными и государственными функциями. Тем не менее суд одобрил вынесение постановления о демонтаже частично достроенной башни. Он заявил, что деревня обязана действовать разумно, особенно в свете конфликта ее интересов с интересами соседних юрисдикций.

Среди соображений, которые Риджвуд должен был взвесить, но фактически проигнорировать, были схемы зонирования [окружающих муниципалитетов] и землепользования, примыкающие к участку и рядом с ним.

* * *

Следовательно, Риджвуд мог разместить резервуар на уровне земли, либо на [нынешнем] участке, либо на другом месте. Разница составляет одну из описанных выше затрат [самое большее около 66 000 долларов]. В данных обстоятельствах Риджвуду следовало предположить, что это стоит, а не возложить бремя высотного сооружения высотой 160 футов на другие муниципалитеты. Мы согласны с выводом суда первой инстанции о том, что Риджвуд действовал произвольно.

Наиболее удовлетворительным решением (помимо окончательного слияния многих соседних сообществ, участвующих в этих спорах) может быть учреждение органа, отличного от заинтересованных органов, для принятия окончательного решения.Суд по делу Вашингтон Тауншип фактически предполагает, что законодательный орган должен предоставить такое решение. Возможно, самым большим преимуществом наличия такого органа было бы то, что у правительств был бы реальный стимул пытаться адаптировать свои действия к постановлениям о зонировании своих соседей. Знание о том, что постановление может быть исполнено, поощряет его «добровольное» соблюдение.

Остается вопрос, какой совет может быть создан для разрешения таких споров. В некоторых случаях это может быть желательно возложить на городские органы планирования.В качестве альтернативы, эта работа, вероятно, могла бы выполняться общегосударственным органом, хотя необходимо было бы тщательно рассмотреть точный состав и функционирование любого такого предлагаемого органа.

Влияние постановления на коммунальные услуги

Частное коммунальное предприятие иногда представляет для сообщества те же проблемы зонирования, что и правительство соседней страны. Сообщество должно иметь дело в каждом случае с внешним органом, который может или не может быть особенно озабочен благосостоянием сообщества.И коммунальное предприятие, как и соседнее правительство, может быть почти вынуждено строить в сообществе, которое учитывает только свои собственные интересы.

Различные классификации зонирования, обсуждавшиеся ранее для общественных нужд, применимы также к частным коммунальным предприятиям. Так же, как общественное промышленное использование, такое как мусоросжигательная установка, обычно не подлежит особому рассмотрению при зонировании, равно как и частная парогенераторная установка. С другой стороны, электрические подстанции и водонасосные станции могут потребовать особого обращения, независимо от того, находятся они в государственной или частной собственности.Постановления могут разрешать такое использование по праву, иногда в соответствии со специальными стандартами. Например, постановление Денвера разрешает газовые регулирующие станции в наиболее ограниченном районе и освобождает такие станции от ограничений на звук, генерируемый до уровня 65 децибел. Электрические подстанции разрешены в соседнем районе при тех же ограничениях звука и, когда трансформаторы обнажены, только в том случае, если двухметровый забор или стена препятствует обзору, шуму и проходу людей или материалов. В некоторых других городах использование подстанций и аналогичное использование разрешено только при наличии специальных разрешений.

Уставы некоторых штатов либо разрешают, либо требуют освобождения коммунальных предприятий от зонирования. В некоторых штатах Новой Англии разрешено исключение коммунальных услуг, когда это отвечает общественным интересам. Например, департамент коммунальных услуг в Массачусетсе может освободить определенные объекты государственных предприятий от зонирования после публичного уведомления и слушания. Это положение было применено для разрешения газорегулирующей станции в жилом районе после утверждения местоположения государственным департаментом коммунальных услуг.Суд счел достаточным одобрение департамента даже без вывода о том, что предложенное место было лучшим или единственным из имеющихся. ( Таун Уэнам против Департамента коммунальных услуг, 127 NE2d 791, 7 ZD 225 (Массачусетс 1955).) Свидетельство государственной комиссии об удобстве общественного пользования в деле Duquesne Light Co. против города Аппер-Сент-Клер , 105 A.2d 287, 6 ZD 178 (Па. 1954).

Об опасности обязательного освобождения от зонирования для всех коммунальных предприятий свидетельствует недавнее решение апелляционного суда Огайо (о котором еще не сообщалось), в котором грузовой терминал был признан освобожденным от зонирования. ² Хотя прямое исключение для коммунальных предприятий кажется необоснованным, любое такое исключение, безусловно, должно быть ограничено видами использования, такими как подстанции и линии электропередачи, которые имеют необычные требования к местоположению.

Другое решение штата Огайо, касающееся применения другого закона, похоже, находится в противоположной крайности. Закон о региональном планировании предусматривал, что после принятия плана никакие «общественные улучшения или частные коммунальные предприятия II не могут отклоняться от плана без единодушного одобрения округа».доска. Это было применено к делу о линии электропередачи в S tate ex rel. Кернс против Огайо Пауэр Ко ., 127 северная широта, 2 день 394, 7 ZD 232 (Огайо, 1955).

Законы об обязательном перенаправлении в некоторых штатах следуют Закону о Стандартном разрешении городского планирования, включая частные коммунальные предприятия в число видов использования, которые должны быть переданы в агентство по планированию для утверждения. В некоторых штатах решение агентства является обязательным, если оно не отменено государственным агентством, которое осуществляет надзор за коммунальным предприятием.Такой порядок, по-видимому, имеет то преимущество, что, по крайней мере, требует явного решения об отмене решения местной комиссии, хотя можно усомниться в понимании проблем местного зонирования, которыми обладают некоторые комиссии по коммунальным услугам. Если, как предполагалось в случае Вашингтон Тауншип, орган власти, кроме конфликтующих местных органов власти, получил право разрешать межправительственные споры о землепользовании, было бы желательно предоставить этому же органу право решать, когда коммунальные предприятия должны быть освобождены от местных планов.В идеале, конечно, постановление о зонировании должно содержать разумные положения для коммунального использования, так что соблюдение постановления может потребоваться без какого-либо государственного совета для отмены решения местных властей.

Заключение

Применение контроля за планированием в отношении частной собственности в настоящее время является довольно обычным делом в большинстве штатов. Несмотря на гораздо меньшее количество случаев, когда такой контроль применяется к государственной собственности, потребность в таком контроле иногда бывает серьезной. К сожалению, мы еще не разработали удовлетворительные методы применения контроля в этих случаях.Нам необходимо разработать законы и постановления, на которые можно положиться, чтобы гарантировать, что государственная собственность используется как можно более разумно и с максимальной справедливостью по отношению к соседним владельцам.

Примечания

1 Эти виды использования, конечно, также часто находятся в частной собственности.

2 Постановления о зонировании обычно являются обязательными для грузовых и грузовых терминалов. См., Например, Everett v. Capitol Motor Transp. Co ., 114 с.ш., 2д 547 (Массачусетс, 1953).

Авторское право, Американское общество должностных лиц по планированию, 1958 г.

Африканский союз дзюдо запускает схему зонирования для расширения возможностей спортсменов

Президент Африканского союза дзюдо (AJU) Ситени Рандрианасолониайко планирует схему «зонирования», которая поможет спортсменам всего континента получить больший доступ к соревнованиям высокого уровня, и, как утверждается, ускорит продвижение Африки на мировой арене.

Рандрианасолониайко, который был избран президентом AJU в мае и присутствовал на Олимпийских играх 2020 года в Токио в качестве избранного президента AJU, считает, что эта схема поможет африканским спортсменам соревноваться с лучшими в мире.

«Мы должны сделать честное и ясное наблюдение, что эти Игры не были хорошими с точки зрения медалей для Африки, даже если я повторю, что обязательство было полным», – сказал он в открытом письме Международной федерации дзюдо (IJF).

«Я видел африканских спортсменов, которые без страха карабкались на татами и сражались изо всех сил.

«Тем не менее, по сравнению со многими странами, нам еще предстоит кое-что сделать, чтобы присоединиться к элите и особенно к медалям».

Для преодоления трудностей, с которыми африканские дзюдоисты столкнулись на Токио-2020 – ни одна африканская страна не выиграла медаль по дзюдо, и ни одна африканская страна не прошла квалификацию для участия в первом смешанном командном соревновании – Рандрианасолониайко хочет создать ощущение «Команды Африки» , , которая будет «работать над повышением уровня и участия» по всему континенту.

Малагасийский чиновник объяснил: «Наши спортсмены участвуют в соревнованиях очень высокого уровня, и, несмотря на всю их душу, они проводят на татами всего несколько минут.

«Мы собираемся увеличить количество тренировочных сборов.

« Мы должны найти правильное решение » пути, и для этого мы должны развивать африканский дух, дух единства.

«Наши спортсмены должны участвовать в соревнованиях, где они могут хорошо выступить и постепенно подниматься по лестнице мировой иерархии.

» Это будет включать в себя создание зонирования наших соревнований, чтобы позволить как можно большему количеству спортсменов получить опыт .

«Сегодня мы видим, что Северная Африка более эффективна, чем Южная Африка.

« Поэтому мы собираемся создать северную, южную, восточную и западную зоны, чтобы развивать возможности для улучшения и коллективного стремления ».