Планирование территории частного дома: Ничего не найдено по запросу Uchastok Planirovka Dvora Chastnogo Doma %23I

Вертикальная планировка территории участка при строительстве частного дома

РЕКЛАМА

Начиная строительство частного дома на участке необходимо правильно выбрать посадку дома по вертикали – определить, на какой высоте расположить уровень пола первого этажа (высоту цоколя) и как изменить вертикальную планировку грунта на площадке строительства.

Правильные посадка дома и вертикальная планировка участка необходимы для решения следующих задач:

РЕКЛАМА

• • Обеспечить расположение котлованов, траншей, подушек и фундаментов выше уровня грунтовых вод.
  • Отведение ливневых и паводковых вод от дома и далее за пределы участка.
  • Размещение надфундаментных конструкций (стен, цокольного перекрытия) выше уровня снегового покрова в месте строительства для защиты их от увлажнения.

Для решения этих задач необходимо:

• • Выполнить геодезическую съемку участка или, как минимум, определить перепад высот участка в границах строительства, а также провести изыскания для оценки уровня грунтовых вод и степени морозного пучения грунта.
  • Повысить общий уровень строительной площадки, устраивая подсыпку (насыпь) из грунта.
  • Выбрать конструкцию фундаментов, позволяющую расположить их выше уровня грунтовых вод – незаглубленные, мелко заглубленные фундаменты для дома без подвала.
  • Определить высоту цоколя — высоту надземной части фундамента.
  • Правильно сделать отмостку, приповерхностные водоотводные лотки, а также выполнить планировку рельефа для отвода дождевых и талых вод от дома и с участка.
  • Устроить глубинный дренаж для отвода грунтовых вод от дома.

Геодезическая съемка участка строительства частного дома

Выполнение геодезической съемки участка строительства лучше заказать специалистам. Самостоятельно необходимо, хотя бы, определить перепад высот поверхности грунта в углах фундамента и на участке строительства. Перепад высот определяют с помощью геодезического нивелира, лазерного или гидравлического уровня.

Кроме того, в границах строительства проводят изыскания и определяют:

• • Тип грунта и его строительные свойства.
  • Уровень подземных грунтовых вод.
  • Степень морозного пучения грунта.

Вертикальная планировка строительной площадки частного дома

Анализируя результаты геодезической съемки и изысканий, определяют и оценивают степень отклонения поверхности строительной площадки от горизонтального уровня.

Строительная площадка может быть:

• • Почти идеально ровной и горизонтальной.
  • Иметь небольшой уклон с перепадом высот в границах фундамента не более 0,4 м.
  • Иметь значительный уклон с перепадом высот в границах фундамента в пределах 0,4-1 м.
  • На крутом склоне с разностью уровней в границах фундамента более 1 метра.

На строительных площадках, как с уклоном, так и без уклона,

необходимо всегда предусматривать и выполнять искусственное повышение уровня грунта, путем подсыпки (насыпи) стороннего грунта.

Устройство под домом насыпи имеет следующие преимущества:

• • Повышается несущая способность грунта под подошвой фундамента.
  • Уменьшается толщина слоя промерзания естественного пучинистого грунта, что приведет к снижению сил морозного пучения грунта под подошвой фундамента.
  • Создаются или улучшаются условия для отвода дождевых и талых вод с площадки строительства.
  • Работы по устройству фундамента всегда выполняются в сухой зоне, выше уровня грунтовых вод.
  • Появляется возможность повышения общего уровня поверхности участка вокруг дома при благоустройстве, завозе на участок плодородного грунта. Уровень грунта на участке, в результате различной хозяйственной деятельности, с годами повышается. Дом без насыпи со временем окажется в яме.
  • Исключается необходимость вывоза грунта, вынутого из котлованов и траншей, за пределы участка. Весь грунт укладывается в насыпь под домом.

Вертикальная планировка на участке без уклона

Чаще всего идеально ровными с высоким уровнем грунтовых вод бывают строительные площадки, расположенные в низинах, заболоченные. Рельеф участка и территории вокруг не способствует быстрому стоку ливневых и паводковых вод.

Необходимым условием строительства дома на таких площадках является устройство мелко заглубленного или незаглубленного фундамента и грунтовой насыпи.

На ровной горизонтальной строительной площадке устраивают грунтовую насыпь. а – мелко заглубленный фундамент; б – незаглубленный фундамент; 1 – фундамент-цоколь; 2 – грунтовая насыпь; 3 – отсыпка под отмостку; 4 – отмостка; 5 – ливневый лоток; у.г.в. – уровень грунтовых вод.

Толщину грунтовой насыпи рекомендуется делать в пределах 0,2-0,5 м. Для отсыпки насыпи можно использовать любые грунты, не содержащие органических включений – торфа, растительности и пр. Грунтовую подушку фундамента и насыпь в границах траншей отсыпают песчано-гравийной смесью с послойным уплотнением.

Если у Вас  ровный горизонтальный участок в болотистой местности, то читайте далее: Фундамент для дома на болоте.

Устройство насыпи создает преимущества для строительства дома не только на болоте, но и в других случаях ровных горизонтальных площадок. при любых других грунтовых условиях.

Строительство дома на склоне — на участке с уклоном

На участке с уклоном, с перепадом высот в границах фундамента до 1 м., выгодно делать выравнивающую отсыпку грунта на площадке строительства.

Подошву всех частей фундамента на склоне размещают в одном горизонтальном уровне.

При перепаде в границах фундамента высоты естественного грунта до 0,3-0,4 м., площадку строительства выравнивают отсыпкой в горизонтальный уровень. Высота надземной части фундамента-цоколя на такой выровненной в горизонт площадке получается одинаковой по всей площади дома.

При перепаде высот естественного грунта менее 0,4 м площадку строительства дома выравнивают отсыпкой в горизонтальный уровень. 1 – фундамент-цоколь; 2 – отсыпка грунта; 3 – отсыпка грунта под отмостку; 4 – отмостка; 5 – ливневый лоток.

Устройство фундамента на склоне получается наиболее экономным, если подошву фундамента в нижней части склона разместить на поверхности, на уровне природного грунта, а заглубляют фундамент только в нагорной части площадки.

Отсыпку грунта в насыпь, для выравнивания площадки, производят после окончания всех работ по устройству фундамента.

Если перепад высот природного грунта на площадке более 0,4 м., до 1 м., то отсыпку грунта выгодно выполнять не в горизонт, а только с целью некоторого снижения величины перепада высот на площадке строительства.

При перепаде высот естественного грунта более 0,4 м. отсыпку грунта выполняют не в горизонт, а только с целью искусственного уменьшения перепада высот.

В этом варианте бывает выгодно в нижней части склона сделать ленточный фундамент на насыпи, поднять подошву всего фундамента выше уровня природного грунта (выше, чем это показано на рисунке).

  Это приведет к снижению высоты всей ленты фундамента-цоколя, но потребует увеличения объема грунтовой отсыпки.

В нижней части склона срезают растительный слой грунта и отсыпают под лентой фундамента подушку из песчано-гравийной смеси. В нагорной части склона роют траншею и отсыпают подушку фундамента в одном горизонтальном уровне. Толщину и ширину песчаной подушки определяют в результате расчёта ленточного фундамента.

Выравнивающую отсыпку грунта на площадке строительства удобнее производить после окончания всех работ по устройству фундамента.

Под подошвой фундамента высоту подушки  не рекомендуется делать более 0,6 м. Насыпной грунт послойно уплотняют, но все равно, его не удается уплотнить до природного состояния. Грунт со временем доуплотняется. Толстый слой насыпного грунта под фундаментом может привести к недопустимым деформациям.

Строительство дома на крутом склоне

Если перепад высот природного грунта на площадке в границах фундамента более 1 м. , то в конструкции дома выгодно предусмотреть цокольное помещение, которое размещают в нижнем уровне фундамента. Фундамент дома в этом случае делают ступенчатым, что уменьшает объем земляных работ и снижает стоимость устройства фундамента.

Для защиты цокольного помещения от влаги вокруг фундамента обязательно устраивают пристенный дренаж.

Читайте: «Как сделать пристенный дренаж вокруг фундамента дома.»

Стена железобетонного монолитного ступенчатого фундамента, расположенная по оси вдоль склона: 1 — стержни продольной арматуры; 2 — высота ступени фундамента; 3 — стержни поперечной арматуры; 4 — лента фундамента

Высоту ступеней, поз.2 на рисунке, и их количество выбирают с учетом угла наклона природного грунта на участке, а также строительных свойств грунта в основании фундамента.

На склоне существует опасность сползания природного грунта вдоль поверхности скольжения. Такое оползание происходит в случае, если силы, действующие на грунт вдоль склона, превышают несущую способность грунта.

Строительство дома на склоне увеличивает нагрузку на грунт от веса здания. Кроме того, дом может стать причиной снижения несущей способности грунта в результате нарушения стока воды и увлажнения грунта на склоне.

При проектировании дома на крутом склоне следует особенно тщательно выполнить изыскания, определить строительные свойства грунта и оценить устойчивость грунта на склоне.  Обязательно предусматривают устройство дренажа для отвода поверхностных и подземных вод.

На фундамент дома с нагорной стороны склона действуют силы бокового давления грунта. Существует риск сползания дома вниз по склону, если фундамент слабо защемлен в грунте. Поэтому, уменьшать глубину заложения  в грунт фундамента на склоне следует осмотрительно. Необходимо учитывать строительные свойства грунта на участке, тип фундамента, вес дома, величину уклона.

Отвод дождевых и талых вод с участка

Для отвода воды от дома и с участка необходимо правильно выполнить отмостку, а также организовать сбор и удаление воды через систему поверхностного дренажа.

Как правильно сделать отмостку для частного дома

Задача отмостки – защитить фундамент и грунт в основании фундамента от увлажнения поверхностными водами.

До устройства отмостки, уровень грунта вокруг цоколя дома необходимо  обязательно поднять над окружающей местностью. Для этого устраивают подсыпку грунта на высоту не менее 100 мм., поз. 3 на рисунках выше.

При выборе толщины подсыпки под отмостку следует учитывать, что, в результате хозяйственной и агротехнической деятельности человека, уровень грунта на участке вокруг дома с годами будет подниматься. Отмостка на протяжении всего срока службы здания должна оставаться выше уровня окружающей дом местности.

Отмостку устраивают на ширину не менее 800 мм. от цоколя дома, поз. 4 на рисунках выше. Отмостка обязательно должна перекрывать засыпку пазух котлована и траншей фундамента.  Засыпку пазух производят водопроницаемым песчаным грунтом. Широкая отмостка должна предотвращать попадание поверхностной воды в этот грунт и далее к фундаменту.

Для обеспечения водонепроницаемости, отмостку делают из монолитного бетона, обеспечивая при укладке бетона уклон в сторону от цоколя не менее 5%  (перепад уровня 5 см. на 1 м. ширины отмостки).

На пучинистых грунтах отмостку следует заливать не сплошной лентой, а секциями длиной 1,5-2,5 м. Отмостка, разделенная на такие блоки, легко выдерживает возможные неравномерные перемещения грунта.

Товары для строительства и ремонта

⇆

Так отмостку не делают! Ошибки : а – отмостка не приподнята над уровнем грунта на учаске; б – кроме того, отмостка не перекрывает засыпку пазух траншей фундамента.

При неправильно устроенной отмостке (см. рисунок) вода с поверхности легко проникнет к фундаменту.

Дренаж на участке для частного дома

Для сбора и организованного отвода дождевой и талой воды с участка необходимо сделать поверхностный дренаж – водосточные лотки по поверхности участка.

На участке с уклоном, до строительства дома, поверхностные воды могли свободно стекать по склону. Дом станет препятствием для стока, и вода будет собираться у стен с нагорной части дома.

Для сбора и отвода воды, стекающей по склону, вдоль отмостки с нагорной части дома укладывают лоток, поз. 5

на рисунках выше.

Эти же лотки могут принимать воду из водосточной системы крыши. Для этого лотки устраивают вдоль отмостки и с других сторон дома.

Дренажные лотки на участке устраивают также для сбора и отвода воды с площадок с твердым покрытием.  Лотки поверхностного дренажа выводят в удобное место для сброса воды на рельеф за пределы участка.

На некоторых участках весной, в верхнем слое грунта, появляется вода –верховодка. Верховодка появляется на участках, где верхний слой грунта водопроницаемый — песчаный, а ниже лежит слой водоупорной глины.

Стекающая по склону верховодка задерживается фундаментом, накапливается, замачивает и размывает грунт возле фундамента.

Для защиты фундамента от верховодки выполняют глубинный дренаж в виде завесы:

Перехватывающий глубинный дренаж – завеса, защищает фундамент дома от верховодки. Трубу дренажа прокладывают по нагорной части участка поперек склона на глубине ниже подошвы фундамента. 5 – труба дренажа; 6 – дренажный колодец; 7 – приемный колодец.

Высота цоколя частного дома

В большинстве климатических зон России толщина устойчивого снежного покрова зимой составляет в средней полосе 0,5-0,7 м., а на северах более 1 м.

Весной, при таянии снега, надфундаментные конструкции (стены, цокольное перекрытие), расположенные ниже снегового покрова будут увлажняться. Влага может передаваться в помещения дома, а сами конструкции будут постепенно разрушаться. Особенно быстро пострадает от увлажнения наружная отделка нижней части стен.

Летом, увлажнение нижних частей стен может происходить в результате разбрызгивания капель дождя, падающих на отмостку.

Для защиты наружных стен дома от поверхностного увлажнения строительные правила устанавливают минимальную высоту цоколя не менее 0,2м. от уровня отмостки.

Как указано выше, толщина отмостки должна быть не менее 100 мм. плюс к этому, высота грунтовой подсыпки под отмосткой тоже 100 мм. Таким образом высота цоколя от уровня грунта в самом высоком месте стройплощадки должна быть не менее 0,4 м.

Для дома с деревянными стенами, не защищенными снаружи какой-либо водоустойчивой облицовкой, высоту цоколя следует выбрать не менее высоты снежного покрова в месте стройки.

Как выбрать высоту цоколя для других вариантов стен читайте далее: Высота, размеры, гидроизоляция и утепление цоколя дома.

Посадка по вертикали подвала частного дома

С учетом всего выше сказанного, ниже на рисунке показан пример заглубления в грунт по вертикали подвала частного дома. В подвале предусмотрено устройство окон.

Посадка по вертикали подвала частного дома. 1 — фундаментная плита; 2 — стены подвала; 3 — оконный проем; 4 — выравнивающая отсыпка грунта; 5 — отмостка; 6 — ливневый лоток; 7 — трубы пристенного дренажа.

Читайте далее: Как сделать пристенный дренаж вокруг фундамента дома для защиты подвала от влаги.

Благоустройство территории частного дома своими руками

Сайт продаётся/сдаётся в аренду, пишите: [email protected]

Поиск проекта дома

По длине/ширине

По длине/ширине5 на 56 на 66 на 97 на 78 на 89 на 910 на 1011 на 1112 на 12

Общая площадь (м²)

Общая площадь (м²)40508090100120150200250300

По площади (м²)

По площади (м²)до 100100-140140-200200-250250-300300-400

По типу

По типуШалеТаунхаусФинские домаЩитовыеОдноэтажныеДвухэтажныеС мансардойС гаражом

По материалу

По материалуДеревоГазобетонБрусОцилиндрованное бревноБревноГазосиликатный блокКирпичПеноблокГазобетон

Завершив строительство и отделочные работы снаружи и внутри дома, хозяева приступают к планированию благоустройства частной территории. В этой области вас никто не ограничивает – возможности зависят только от фантазии, желаний и, конечно же, выделенных средств. Участок частного дома должен не только приятно смотреться рядом с самим домом, но и быть практичным, удобным. Сочетание всех этих качеств позволит добиться максимального эффекта от благоустроенной территории. В данной статье вы узнаете, как заняться благоустройством территории частного дома своими руками и экономно оформить участок.

Первый шаг – планировка благоустройства

Благоустройство начинается с листа бумаги. Вам предстоит начертить план участка и расположение частного здания. Хорошо подумайте над распределением всех зон двора. Картинки в статье о благоустройстве территории вокруг частного дома показывают пример планировки. Обычно территорию делят на три зоны:

• Зона для отдыха;
• Сад;
• Фермерская зона;
• И повседневная (дорожки от дома к воротам, площадки для авто и так далее).

Посоветуйтесь со своей семьей и спросите у них совета насчет благоустройства частного двора. Возможно, у каждого найдутся пожелания по поводу расположения каждой из зон.

Благоустройство прилегающей территории загородного частного дома начинается с подробного плана и замеров. Необходимо составить идеальным план, предварительно измерив все будущие зоны рулеткой и перенеся их на бумагу с соблюдением масштаба. К тому же, планирование «на месте» позволяет лучше сориентироваться на участке частного дома, чем вдали от частного коттеджа.

Также на этапе планировки необходимо учитывать следующие нормы и правила благоустройства придомовой территории частного дома:

• Обязательное наличие парковки;
• Удобные дорожки, без лишних развилок. Также они не должны быть слишком узкими;
• Зону с огородом желательно расположить в дальней части территории, как и хозяйственное помещение. Однако все может упираться в грунт и почву;
• Необходимо заранее распределить места озеленения, чтобы на начальной стадии благоустройства прилегающей территории загородного частного дома подготовить ландшафт;
• Стоит начать с хозяйственной зоны, чтобы хранить весь инструмент для сада и строительства;
• При выборе места для посадки деревьев учитывайте расположение солнца. Также под сад необходимо выделить достаточно большой участок с перспективой на будущее.

Когда план благоустройства территории возле частного дома готов, можно приступать к созданию проекта. Вы можете обратиться к ландшафтным дизайнерам и изъявить им свои пожелания, показав составленный план. Но если вы уверены в своих силах и полностью довольны планом, то проект благоустройства территории перед сельским частным домом можно сделать самостоятельно.

Подготовка территории перед благоустройством

На данном этапе подготавливается ландшафт для будущих работ – убираются ненужные растения, выравнивается грунт, завозятся необходимые материалы. Первым делом необходимо определить точное расположение всех дорожек и площадок. Помимо этого, отметьте приблизительно места расположения фонтанов, альпийских горок и так далее, чтобы наглядно оценить ситуацию. В интернете можно найти фото благоустройства придомовой территории частного дома, с которых можно заимствовать идеи для оформления.

Если у вас недостаточно идей, а обращаться к специалистам не хотите по каким-либо причинам, то вы можете найти множество инструкций и фото благоустройства территории частного деревенского дома своими руками. Многие владельцы таких домов любят делится этапами создания двора и советами, проверенными на практике.

 

Что это такое, как это работает, типы и примеры

Что такое земельный траст?

Земельный траст — это юридическое лицо, которое вступает во владение или распоряжается частью собственности по требованию собственника. Земельные трасты – это живые трасты, которые позволяют управлять имуществом, пока владелец жив. Однако, как и другие типы трастов, условия каждого земельного траста уникальны и могут быть адаптированы к индивидуальным потребностям.

Основные положительные стороны земельных трастов заключаются в том, что они, как правило, защищают анонимность землевладельца и защищают собственность от завещания. Однако эта защита не всегда гарантирована, и существует риск потери права выкупа и лишения права на получение кредита на вторичном рынке.

Земельные трасты похожи на другие трасты, но предназначены исключительно для недвижимости. Земельные трасты могут также владеть другими активами, связанными с недвижимостью, такими как ипотечные кредиты и векселя. Любая земля может быть использована для земельного траста, хотя в основном они используются для сохранения земель или развития собственности.

Key Takeaways

• Земельные фонды — это организации, которые получают законное право собственности, управление или частичный контроль над имуществом по требованию землевладельца.
• Земельные фонды, владеющие титулом, также известные как земельные фонды штата Иллинойс, защищают анонимность землевладельцев и защищают имущество от завещания.
• Однако не всегда гарантируется ответственность и защита конфиденциальности, и существует риск потери права выкупа и лишения права на получение кредита на вторичном рынке.
• Земельные трасты обычно используются инвесторами в недвижимость и владельцами недвижимости, планирующей недвижимость.
• Другой формой земельного траста является природоохранный земельный траст, используемый для управления неосвоенными землями с целью сохранения природных ресурсов, исторических объектов и общественных зон отдыха.

Как работает земельный фонд

Земельные трасты, связанные с недвижимостью, часто используются для планирования недвижимости. Это отзывные трасты, что означает, что они могут быть прекращены или изменены, и предназначены для использования в течение всей вашей жизни для управления недвижимостью.

Земельные трасты могут включать в себя недвижимость (например, здания или дома) или векселя на недвижимость и ипотечные кредиты. Обычно они используются для земель, используемых в целях сохранения или дикой природы, или для целей развития недвижимости.

Земельные трасты состоят из трех ключевых частей: праводателя, доверенного лица и бенефициара. Доверитель – это лицо, которое создает траст и передает имущество. Доверительный управляющий управляет трастом, а бенефициаром является тот, кто получает выгоду от земельного траста.

Доверители занимаются передачей активов в траст и устанавливают условия траста, в то время как попечители обрабатывают интимные детали собственности. Например, если сдаваемое в аренду имущество находится в земельном доверительном управлении, доверительный управляющий может нести ответственность за надзор за обслуживанием и сбором арендных платежей.

Типы земельных трастов

Существует два основных типа земельных трастов: правоустанавливающие и консервационные земельные фонды. Трасты, владеющие титулом, позволяют физическим или юридическим лицам анонимно владеть землей. Большая разница с сохранением земельного фонда заключается в том, что владелец должен отказаться от некоторых прав на землепользование и застройку.

Право собственности на земельный фонд

Титульный траст позволяет владельцу собственности анонимно сохранять все права на собственность и управлять действиями земельного траста. Эти трасты также обычно называют «земельными трастами Иллинойса», потому что они были впервые популяризированы в Чикаго в 1800-х годах. В то время владельцам собственности не разрешалось голосовать за городские проекты в тех же местах, где они владели землей. Чтобы обойти этот закон, богатые бизнесмены и политики использовали земельные фонды для анонимной покупки земли, тем самым защищая свое право голоса.

Не во всех 50 штатах существует юридическая структура земельных трастов, владеющих правами собственности. Однако большинство штатов подчиняются законам о земельных фондах штата Иллинойс, если у них нет собственных.

В земельном доверительном управлении землевладелец подписывает документ, называемый доверительным актом, который передает юридическое право собственности на недвижимость. При учреждении траста землевладелец (который одновременно является доверителем и бенефициаром) может указать, как будет управляться земля, кто имеет над ней контроль и как распределяется любой доход, который она приносит. Это означает, что в то время как траст является правообладателем на бумаге, землевладелец сохраняет полный контроль над собственностью.

Трасты, владеющие правами собственности, используются владельцами собственности как способ сохранить анонимность и защитить ценные активы от завещания. Они также могут предоставить ряд других преимуществ при планировании имущества и защитить активы от судебных решений или залогов. Это может быть особенно полезно для очень богатых, знаменитостей и крупных компаний, которые могут захотеть сохранить планы развития в тайне.

Земельный фонд охраны природы

Консервативные земельные фонды требуют, чтобы владелец собственности отказался от некоторых прав на землепользование и застройку. Целью природоохранного земельного фонда является защита дикой природы, исторических или культурных объектов и природных ресурсов от коммерческой застройки или другой деятельности, которая может привести к разрушению или загрязнению.

В доверительном управлении по сохранению земель траст не обязательно получает право собственности на землю, если только собственность не передана в дар полностью. Вместо этого землевладелец может заключить юридически обязывающее соглашение, называемое природоохранным сервитутом, тем самым «пожертвовав» свои права на застройку трасту. На траст возложена задача обеспечения соблюдения сервитута и, в некоторых случаях, управления имуществом.

Сервитуты сохранения могут быть адаптированы таким образом, чтобы землевладелец сохранял права собственности и использования, такие как право продолжать заниматься сельским хозяйством или разводить скот, и в то же время гарантировать, что земля останется неосвоенной навечно. Консервационные сервитуты «следуют за землей», что означает, что условия сервитута остаются в силе, даже если земля продается или передается наследникам.

61 миллион

Общее количество акров незастроенных земель, находящихся в ведении частных природоохранных земельных фондов в США

Примеры земельных фондов

Примером земельного траста, обладающего правовым титулом, является курорт The Walt Disney Company (DIS) во Флориде. Всемирный курорт Уолта Диснея в Орландо, штат Флорида, был первоначально приобретен в 1965 году с использованием земельного фонда, владеющего титулом. Первоначальные владельцы болот Флориды, где был построен курорт, понятия не имели, что за покупкой стоит Дисней (в то время уже нарицательное имя). Если бы они знали личность покупателя, они, вероятно, увеличили бы запрашиваемую цену.

Между тем, в США есть множество примеров трестов по сохранению земель, в том числе Ozark Land Trust, который охватывает десятки проектов на 28 000 акров в регионе Озарк. Доверие является некоммерческой организацией, которая помогает землевладельцам сохранять землю в районе Озарк и защищать ее от городской застройки. Ozark Land Trust помогает достичь этого с помощью природных заповедников и природоохранных сервитутов.

Преимущества и недостатки земельных трастов

Ключевым преимуществом земельных трастов является то, что они обеспечивают защиту ответственности и конфиденциальности, позволяя инвесторам в недвижимость хранить имущество отдельно от личных финансов. Использование земельного траста помогает сохранить конфиденциальность информации о собственном капитале. Инвесторы в недвижимость часто используют земельные фонды, чтобы отделить собственность от других активов.

Однако у доверительного управления недвижимостью есть и недостатки. Во-первых, если вы покупаете недвижимость в рамках земельного траста, все права выкупа теряются, то есть право истребовать собственность непосредственно до (или после) обращения взыскания. Во-вторых, большинство земельных трастов автоматически лишаются права на получение кредитов на вторичном рынке.

Другая проблема с земельными трастами заключается в том, что они создают иллюзию отсутствия ответственности. Земельные тресты по-прежнему несут ответственность даже в Иллинойсе. Владелец недвижимости, а не только траст или доверительный управляющий, может быть привлечен к ответственности за вещи. Конфиденциальность также не гарантируется, поскольку судебные постановления могут нарушить завесу конфиденциальности.

Плюсы

• Отделить личные финансы от недвижимости

• Конфиденциальность — анонимное владение собственностью

• Определенные меры защиты ответственности

• Простота процесса завещания 

Минусы

• Потеря права выкупа

• Может не претендовать на получение кредита на вторичном рынке

• Отсутствие надежной защиты ответственности

• Прокалываемая завеса

В чем уникальность земельных трастов?

Есть еще одно важное различие между земельными фондами, владеющими правами собственности, и фондами сохранения земли: пожертвование последнему может принести вам большие налоговые льготы.

Если землевладелец передает свои права на застройку фонду охраны окружающей среды, он может получить налоговый вычет, равный разнице между стоимостью земли, находящейся под обременением (с установленным сервитутом), и ее стоимостью, если бы она была разработана для своих целей. наивысшее и наилучшее использование». В некоторых случаях этот вычет может стоить миллионы долларов.

Как правило, землевладельцами являются либо фермеры и владельцы ранчо, которые владели недвижимостью на протяжении поколений, либо очень богатые люди, семьи или предприятия, которые могут позволить себе покупать участки сразу. Однако в последнее время образовалась инвестиционная ниша, предназначенная для того, чтобы открыть налоговые льготы по сохранению природы для большей части населения.

Инвестиции в природоохранные сервитуты

Используя многочленное партнерство (или «синдикат»), эти инвестиционные компании позволяют нескольким аккредитованным инвесторам объединять свои деньги для покупки земли для сохранения. После передачи прав на застройку земельному фонду через сервитут, члены товарищества пропорционально делят налоговый вычет. По оценкам, отчасти благодаря этим партнерствам по охране земель, с 2005 по 2015 год охрана земель увеличилась на 175%.

Спор о сохранении сервитутов

Конечно, всякий раз, когда есть потенциал для получения прибыли, кто-то будет злоупотреблять системой. Было несколько громких случаев, когда люди брали очень большие вычеты за пожертвование сервитутов на поля для гольфа, жилые комплексы и другую собственность, которая на самом деле не имеет большой экологической или культурной ценности.

В ответ на это последовала агрессивная реакция на синдицированные инвестиции, в частности, и на земельные фонды, которые принимают их пожертвования в качестве сервитутов. Тем не менее, этот единственный фокус может не отражать полную картину существующих проблем. Независимо от того, пожертвованы ли они фермерами, миллиардерами или синдицированными инвесторами, ясно, что законы о пожертвованиях в отношении природоохранных сервитутов требуют более тщательного изучения, чтобы гарантировать, что риск злоупотребления сведен к минимуму, не лишая стимула к сохранению.

Как работает земельный фонд?

Земельные трасты работают так же, как и другие трасты, позволяя доверителям устанавливать уникальные условия, соответствующие их потребностям. Земельные трасты состоят из трех ключевых частей: праводателя, доверенного лица и бенефициара. Доверители создают траст и передают в него имущество, попечители управляют трастом, а бенефициар получает выгоду от траста.

Какова цель земельного фонда?

Земельные трасты предназначены для обеспечения ответственности и защиты частной жизни землевладельцев. Инвесторы в недвижимость, физические и юридические лица используют земельные фонды для разделения личных финансов и имущества.

Кто покупает землю в земельном фонде?

Земля обычно покупается физическим или юридическим лицом, которое затем передает собственность в земельный фонд. Доверителем земельного траста является физическое или юридическое лицо, которое создает траст и передает имущество.

Как долго действует земельный траст?

Земельные фонды обычно действуют в течение определенного периода времени, например 20 лет. Бенефициар может продлить срок траста, когда он истечет. Если их нет, имущество продается.

Комплексные планы, зонирование и ограничения собственности

Чтобы предотвратить бессистемное освоение земель, землепользование ограничивается государственными и частными органами управления землепользованием. и государственной собственностью на землю. Например, парки и лесные заповедники находятся под защитой государства.

Федеральное правительство практически не имеет законов, регулирующих землепользование. Большая часть контроля за землепользованием находится в ведении штатов, но их принятие и обеспечение выполнения делегированы местным органам власти. Таким образом, контроль за землепользованием широко варьируется в зависимости от местности.

Контроль за землепользованием состоит из правительственных постановлений, кодексов и разрешений, которые ограничивают частное использование земли и природных ресурсов в соответствии с государственной политикой. Существует несколько типов правил землепользования, включая правила подразделения, зонирование, строительные нормы и правила, жилищные кодексы, системы разрешений на криволинейную вырубку, законы о сохранении исторического наследия и законы о вырубке деревьев.

Основным органом управления общественным землепользованием является зонирование , когда недвижимость одного типа, например, жилая или коммерческая, предназначена для определенных географических зон. Первичный частный контроль за землепользованием – дело ограничения , ограничивающие то, что может быть сделано на собственности владельцем. Основная цель контроля за землепользованием – ограничить плотность населения, шум, загрязнение и сохранить эстетику района.

Поскольку закон о землепользовании со временем меняется, такие изменения могут стать чрезмерным бременем для некоторых владельцев собственности, поэтому закон часто допускает передачу определенных положений, позволяя земле, которая изначально соответствовала закону, продолжать свое существование без модификаций, которые были бы необходимы для соответствия к новым изменениям в законе. Следовательно, собственность может быть классифицирована как: законная и соответствующая, законная и несоответствующая и незаконная. Легальный и соответствующий означает, что объект соответствует всем текущим требованиям землепользования, а юридический и несоответствующий означает, что он был законным в соответствии с прежним законом о землепользовании, но продолжает оставаться законным только в соответствии с устаревшими положениями.

Законность контроля за землепользованием

Преамбула Конституции США позволяет принимать законы для общего благосостояния, но поправка 14 ^th запрещает штатам лишать людей собственности или вмешиваться в ее использование без надлежащей правовой процедуры. закона. Конституция Соединенных Штатов делегирует полномочия полиции штатам, позволяя им издавать постановления для защиты общественного здоровья, безопасности и благосостояния. Однако, поскольку контроль за землепользованием зависит от плотности населения, сочетания архитектурных сооружений и типографии земли, штаты делегируют большую часть своих полномочий по регулированию землепользования муниципалитетам, которые принимают постановления, соответствующие закону штата. Правительство штата и федеральное правительство регулируют землепользование с помощью более широкого законодательства, такого как законы об охране окружающей среды, управление прибрежными районами или живописные сервитуты.

Поправка 5 ^th к Конституции США также содержит пункт о изъятии , в котором говорится, что частная собственность не может быть изъята для общественного пользования без справедливой компенсации. Следовательно, если собственность осуждена из-за того, что правительство хочет использовать выдающееся владение , то владелец должен получить компенсацию. Точно так же землевладелец может подать иск об обратном осуждении , требуя компенсации за обесценение его земли из-за публичного изъятия прилегающих земель. Например, крупная автомагистраль, построенная рядом с жилыми домами, вероятно, обесценит эти объекты.

Размер компенсации обычно определяется путем переговоров между собственником имущества и правительством, или же собственник может обратиться в суд с правительством, и пусть суд примет решение. Часто справедливая компенсация определяется по методу «до и после» , когда стоимость имущества после освоения прилегающего земельного участка сравнивается со стоимостью имущества до изъятия.

Аналогичным образом, контроль за землепользованием не может ограничивать владельцев собственности в использовании своей собственности или в том, что они хотят с ней делать, если это не оправдано полномочиями полиции. Например, зонирование состоит из местных законов, которые регулируют использование частной недвижимости для содействия упорядоченному развитию и обеспечения различной плотности населения в разных районах и для защиты природных ресурсов.

Правила зонирования не могут быть необоснованными, произвольными или деструктивными. Постановления о зонировании также не должны нарушать конституцию штата или другие применимые положения законодательства штата. Как правило, постановления о зонировании:

• должны выполняться разумным образом
• быть четкими и конкретными
• быть недискриминационными
• применяться ко всей собственности аналогичным образом сила полиции

Комплексный план

Прежде чем можно будет наметить детали контроля за землепользованием, должен быть разработан комплексный план (он же генеральный план ), который будет удовлетворять цели и предотвращать конфликты в будущем развитии, предоставляя план для устойчивого роста, уравновешивая социальные, экономические, экологические и эстетические потребности.

Контроль за землепользованием определяет количество и местонахождение участков для проживания, бизнеса, сельского хозяйства, промышленности, коммунальных служб, общественных объектов, парков и мест отдыха, транспортных средств и транспортных средств, а также выделение пойм и потенциальных опасностей. Основное внимание уделяется жилью, как текущим, так и будущим потребностям, при этом предотвращая или восстанавливая приходящие в упадок районы. Также должна быть обеспечена транспортная инфраструктура: автомобильные дороги, общественный транспорт, парковки, возможно, пешеходные и велосипедные дорожки. Для защиты здоровья и окружающей среды должен быть комплексный план коммунальных услуг, включая источники воды, канализацию, ливневую канализацию, управление наводнениями, очистку и утилизацию отходов.

Всеобъемлющий план также будет учитывать средства сохранения ресурсов, таких как энергия. Например, эффективность транспорта будет зависеть от решений, касающихся расположения светофоров, времени сигналов, двустороннего или одностороннего движения и направлений одностороннего движения.

Зонирование

Если комплексный план представляет собой общий план, то зонирование представляет собой детали, местные законы, принятые в соответствии с комплексным планом, обычно определяющие определенные районы для определенных типов структур или видов деятельности, таких как жилые дома и предприятия.

Постановление о зонировании в целом определяет:

• цель постановления
• классификацию зонирования разрешенного использования различных участков земли разрешение несоответствующего использования
• порядок предоставления отклонений, поправок и рассмотрения апелляций
• штрафы за нарушения

Зонирование определяет:

• разрешенное использование для каждого земельного участка
• размеры участков
• типы строений
• высота зданий
• уклоны, минимальное расстояние между строениями на участке и улицами или тротуарами
• плотность, либо плотность населения, либо количество строений на единица площади земли
• стиль и внешний вид сооружений
• охрана природных ресурсов.

Департамент городского планирования создает и ведет карта зонирования , схема существующей классификации зонирования: односемейное жилое, многоквартирное, смешанное, сельскохозяйственное, коммерческое, промышленное и т. д.

Зоны чаще всего обозначаются буквами, например, A для сельскохозяйственных , R для жилых помещений и C для коммерческих помещений. Кроме того, некоторые планируемые жилые комплексы (PUD) могут быть зонированы для смешанного использования, включая как жилые, так и коммерческие участки. Зональные классификации могут иметь дополнительные подразделения. Например, земельный участок, отведенный под жилую застройку, может быть дополнительно разделен на односемейные дома, двухквартирные жилые дома, состоящие не более чем из 4 жилых единиц, многоэтажные квартиры и т. д. Итак, C-1 может обозначать такие предприятия, как станции технического обслуживания и магазины шаговой доступности; Р-2 , одноквартирный дом; R-4 , жилая с высокой плотностью населения, как в квартирах и т. д.

Также могут быть буферные зоны , состоящие из детских площадок или парков, которые отделяют жилые зоны от других зон.

Другие типы зонирования могут обозначать особые качества, такие как прямоугольное зонирование , в котором указываются высота зданий, отступы и процент открытой площади, чтобы избежать перенаселенности и эстетическое зонирование , которое может определять здания определенного архитектурного стиля. Стимулирующее зонирование направляет текущую застройку в соответствии с определенными желательными характеристиками, такими как требование высотного офисного здания для размещения торговых заведений на уровне улицы. Точечное зонирование классифицирует земельный участок иначе, чем окружающую собственность, если зона не входит в комплексный план зонирования и не может быть оправдана соображениями здоровья, безопасности или общего благосостояния.

Соблюдение постановлений о зонировании контролируется путем выдачи разрешений на зонирование , когда владелец недвижимости или застройщик не может существенно изменить использование собственности без получения разрешения на зонирование, которое не будет выдано, если предлагаемая застройка не будет соответствовать постановлению о зонировании . Прежде чем выдавать разрешение на строительство, обычно требуется разрешение на зонирование.

Некоторые объекты недвижимости, которые были застроены до принятия постановлений о зонировании, могут не соответствовать новым правилам или требования зонирования могут создать чрезмерные трудности для некоторых владельцев недвижимости из-за характера или топографии земли. В таких случаях в постановлении о зонировании делаются исключения, позволяющие таким несоответствующее использование . Несоответствующее использование может продолжаться до тех пор, пока текущее использование не будет прекращено или свойство не будет уничтожено. Несоответствующее использование может продолжаться бесконечно, если оно было закреплено в постановлении о зонировании.

Участки

Положения о участках являются частью комплексных планов, которые применяются к крупным участкам земли, отведенным под жилые дома, с указанием таких вещей, как доля открытого пространства, схема подъездных дорог и то, что останется в собственности уезд или другой муниципалитет. Специальные стандарты зонирования плотности для некоторых подразделений регулируют общую плотность для конкретной области. общая плотность = среднее количество жилых единиц в районе.

Подразделение покупает незастроенную землю и делит ее на более мелкие участки для продажи застройщикам или частным лицам. Застройщик строит на земле постройки, например дома или предприятия. Разработчик также может быть подразделением. Перед фактическим подразделением подразделение должно представить план развития, который соответствует комплексному плану муниципалитета.

Разные районы могут иметь разные схемы улиц. Например, узор решетки имеет прямоугольные кварталы с общественными улицами, идущими со всех сторон, и небольшими переулками между ними. Однако улицы также могут иметь криволинейную схему или кластеризации , где дома сгруппированы в тупиках и на улицах ограниченного использования с большим количеством открытых пространств.

Дополнительно предусмотрен порядок подачи и оформления табличек подразделения. Подразделения делятся на площадки, которые далее подразделяются на блоки, состоящие из нескольких лотов, которые продаются поштучно.

Плата представляет собой часть подразделения, на которой показаны географические границы отдельных участков, кварталов, участков, улиц, общественных сервитутов, памятников, инженерные данные и ограничительные условия. План площадки должен быть одобрен муниципалитетом, прежде чем его можно будет зарегистрировать. Подразделителю также может потребоваться подать отчет о воздействии на окружающую среду, который также должен быть утвержден. Подразделитель определяет расположение и размер отдельных участков, используя естественный дренаж и контуры земли, а также предусматривая сервитуты для инженерных коммуникаций, а также водопроводные и канализационные сервитуты. Платформа также может иметь ассоциацию домовладельцев и может публиковать и поддерживать устав подразделения.

Строительные нормы и сертификаты владения

Строительные нормы и правила определяют строительные стандарты для ремонта или строительства зданий, такие как используемые материалы, электропроводка, противопожарная защита, санитарное оборудование и т. д. Владелец недвижимости должен запросить разрешение на строительство для изменения , отремонтировать или построить конструкцию. Муниципальный инспектор должен утвердить планы строительства и будет периодически инспектировать строительство. После завершения строительства к удовлетворению муниципального инспектора, 9Застройщику или владельцу будет выдано свидетельство о вводе в эксплуатацию 0158 (также известное как разрешение на ввод в эксплуатацию ), подтверждающее, что завершенное строительство соответствует санитарным и строительным нормам, что позволяет людям заселять здание. Обратите внимание, что разрешение на строительство не принимает во внимание какие-либо ограничения на недвижимость, только при строительстве, дополнении или изменении. В некоторых сообществах, таких как исторические районы, также может быть 90 158 эстетических таинств 9.0159, чтобы сохранить внешний вид или характер района. Разрешения на эстетическое строительство выдаются специальным советом, отвечающим за надзор за соблюдением аскетических таинств.

Изменение зонирования: советы по зонированию, отклонения и разрешения на условное использование

Со временем зонирование будет меняться по мере изменения потребностей территории. Например, предприятия часто становятся банкротами или потребность в земле для конкретной отрасли снижается из-за изменений в технологии или конкуренции. Следовательно, многие бизнес-структуры пустуют. Так, многие города меняют зонирование строения, чтобы его можно было превратить в жилые единицы.

Кроме того, застройщики должны разрабатывать структуры в соответствии с тем, что разрешено зонированием. Если для многих свойств желателен другой тип структуры, то земля должна быть перезонирована. Как правило, изменение зонирования обычно разрешается комиссией по планированию или советом по зонированию после публичных слушаний. Совет по зонированию (он же апелляционный совет по зонированию ) рассматривает любые заявки на изменение зонирования, такие как ходатайства об условном использовании, отклонениях или исключениях.

А 9Разрешение на условное использование 0158 (также известное как разрешение на специальное использование ) разрешает условное использование собственности в пределах определенной зоны, например, церкви в жилом районе. Разрешения на условное использование должны соответствовать определенным стандартам, установленным муниципалитетом.

Отклонение предоставляется владельцем собственности органом по зонированию, чтобы допустить конкретное нарушение постановления о зонировании, обычно потому, что постановление о зонировании налагает бремя на владельца собственности из-за характера земельного участка. Например, отклонение может быть предоставлено владельцу недвижимости с небольшим участком, где может быть невозможно удовлетворить требования отступа и открытой площади к жилой зоне.

В то время как условное разрешение на использование разрешает родственное землепользование, отклонения разрешают запрещенное землепользование, поскольку постановление будет иметь обременительные последствия для собственности. Например, отклонение может быть вынесено, если топография земли затрудняет соблюдение постановления о зонировании. Однако, чтобы получить отклонение, землевладелец должен продемонстрировать необходимость отклонения, указав, как это имущество повреждено или обременено правилами. Требования к варианту зонирования обычно включают следующие характеристики:

• зонирование возлагает чрезмерное бремя на землю
• неблагоприятное воздействие постановления о зонировании должно особенно сильно повлиять на лицо, стремящееся к изменению, и без аналогичного воздействия на его соседей
• отклонение существенно не меняет характер района как районировано. Это самый важный критерий.

Обратите внимание, что если зонирование возлагает чрезмерное бремя на участок земли, то этот участок должен чем-то особенно отличаться от окружающих участков; в противном случае сама территория получит другую классификацию зон.

Получение отклонения или изменения в зонировании требует времени и денег, но успех более вероятен, если недвижимость расположена рядом с зоной, для которой преобразование будет классифицироваться как. Таким образом, перепланировка коммерческой недвижимости под жилую застройку с большей вероятностью будет одобрена, если земля расположена рядом с жилой застройкой.

Разрешения на условное использование и отклонения выдаются советами по зонированию только после публичных слушаний, о которых сообщается на местном уровне, что позволяет соседям оспаривать запрос. Владелец недвижимости также может искать поправка к постановлению о зонировании, где изменение постановления о зонировании будет применяться к конкретному участку земли. Подобно разрешениям на условное использование и отклонениям, поправка выносится советом по зонированию только после слушания.

Хотя решения зональных советов могут быть обжалованы в судах, суды обычно подчиняются зональным советам, если только они не злоупотребляют своими полномочиями.

Частный контроль за землепользованием

Помимо государственных ограничений на землепользование, могут также существовать частные ограничения, которые вводятся в действие владельцами собственности или застройщиками, особенно с течением времени. Однако частный контроль за землепользованием не может нарушать какой-либо государственный закон, регулирующий землепользование.

Ограничительные соглашения, иногда называемые CCR , — условия, соглашения и ограничения — ограничивают использование определенного имущества, кондоминиума или подразделения. Такие ограничения либо прописаны в документах на имущество, либо в уставе подразделения, на которое будут ссылаться документы. Основная цель CCR – поддерживать внешний вид сообщества.

Ограничительные условия устанавливают стандарты для строительства объектов в подразделении, такие как тип конструкций, высота, размер, землепользование, архитектурный стиль, отступы, квадратные метры и методы строительства. А акт ограничения предусматривает контроль за землепользованием в акте или ссылается на другой документ, ограничивающий использование имущества. Иногда ограничения по делу ограничены по продолжительности, например, 20 годами. После этого они прекращают свое существование, если только они не продлены соглашением.

Ограничительные заветы не могут быть незаконными, например запрет на участие в определенной расе. Должен существовать ограничительный договор, способствующий внешнему виду или безопасности имущества; в противном случае это может быть истолковано как препятствие свободной передаче собственности. Если это юридически приемлемо, частный контроль за землепользованием, как правило, носит более ограничительный характер, чем государственный контроль, но приоритет имеет более ограничительный договор или постановление.

Контроль за частным землепользованием осуществляется владельцами прилегающей собственности, которые могут привлечь любого нарушителя в суд для получения судебного запрета на запрещенную деятельность. Если суд вынесет решение в их пользу, то владелец собственности должен подчиниться завету. Однако, если владельцы смежной собственности не выносят судебный запрет или существует значительная задержка с вынесением судебного запрета, то суд может принять решение о том, что ограничительное соглашение больше не применяется и что оно стало недействительным из-за неисполнения, что иногда предусмотрено законом.