Генплан дачного участка: Генплан дачного участка — Азы проектирования – asnka.ru – КСМ

Содержание

Генплан дачного участка — Азы проектирования

Сегодня рассмотрим тему как самому спроектировать генплан дачного земельного участка. Все мы в глубине души мечтаем иметь свою землю, свой дом на ней, поэтому вопросов возникает много, и для того, чтобы вы имели представление о том, как все это происходит, я и публикую эту информацию.

Правила расположения построек

Обычно дом ставят либо на красной линии, т. е. на принятой линии застройки, которая проходит в 1-3 м от проезжей части, либо в 4-6 м от нее.

Расстояние от помещения для содержания домашней птицы и кроликов до садового домика — 7 м.

Расстояние от надворной уборной до дома — 12 м.

Расстояние от погреба до компостной ямы — 7 м.

Ваш участок может быть плоским (горизонтальным) либо с уклоном. Независимо от рельефа он нуждается в так называемой вертикальной планировке, которая предполагает снятие грунта или его подсыпку, обязательную организацию водостоков, укрепление откосов, грамотную прокладку дорожек, устройство отмосток у стен строений и т.

д. Обо всех этих мероприятиях мы говорим на страницах этого сайта.

Грунтовые воды

Первым делом необходимо выяснить уровень грунтовых вод. Лучше всего получить эти сведения в районном отделении архитектуры. В крайнем случае попытайтесь определить его самостоятельно.

Делают это так. В середине лета, при условии, что оно не дождливое, в нескольких местах пробурите скважины глубиной 1,5-2 м и через некоторое время, когда в них отстоится вода, замерьте уровень воды до поверхности почвы. При отметке меньше 1 м нужно обязательно сделать дренаж.

Расположение участка

На участке, расположенном на южном склоне, дом советуем строить на низком месте, а необходимые хозпостройки вверху (рис. 1).

На восточном и западном склонах дом лучше расположить у северной границы участка, тогда он не будет затенять собой посадки. За домом можно разбить фруктовый сад. Плодовым деревьям тень от строений не помеха (рис.

2).

Варианты расположения дома

На красной линии: если дом будет стоять на красной линии или близко от нее, это облегчит разбивку участка под различные посадки. Они окажутся практически в одном месте, компактной группой и недалеко от хозпостроек.

Дом в глубине: строя дом в глубине (примерно посередине участка), выигрываем в том, что он разместится в более тихой зоне. Между домом и входом на участок можно посадить декоративный кустарник и разбить цветник, которые закроют вашу обитель от постороннего глаза.

Если рельеф неудачный

Если у вашего участка рельеф неудачный, то, согласовав с правлением, дом можно поставить ближе к проезжей части. Конечно, многое зависит от ориентации участка, поскольку самую солнечную сторону желательно отвести под фруктовый сад, огород, ягодник. Какому варианту отдать предпочтение? Однозначного ответа нет. Поэтому выскажем лишь общие соображения, которые помогут вам сделать правильный выбор по сторонам света.

Ориентация дома по сторонам света

Немаловажное значение для создания благоприятного климата в помещениях имеет и ориентация самого дома по сторонам света.

Есть общие правила:

окна жилых комнат (особенно спальни и детской) должны смотреть на юг, восток или юго-восток.

общие комнаты можно ориентировать на запад или юго-запад.

домашнюю кухню лучше размещать с северной стороны, а окна пусть выходят на хоздвор.

Где сделать вход?

По традиции дом ставят парадным крыльцом на улицу. Но не беда, если дом будет повернут к улице боковым фасадом. Единственный вход целесообразнее расположить сбоку, чтобы обеспечить удобную связь с участком. Перед крыльцом сделайте просторную площадку с хорошим твердым покрытием.

Другие постройки

Кроме жилого дома, на усадьбе размещают одну или несколько хозяйственных и бытовых построек различного назначения (сарай или мастерская, дворовая уборная, баня или летний душ и т. д.)

Большинство построек ставят в глубине участка, у его дальней границы. Хорошо бы постройки сгруппировать вокруг площадки хоздвора. При этом можно сблокировать несколько их них, тогда вы сэкономите не только площадь участка, но и стройматериалы.

А как соседи?

Определяя место под дом, сад, огород, хоздвор, учитывайте и то, как застроен соседний участок:

от его границы до вашего дома должно быть не менее 3 м.

до других строений — 1 м.

до помещения для содержания птицы и кроликов — не менее 4 м.

Укрепление участка

Если ваш участок понижается к северу, дом ставьте ближе к его западной границе (рис. 3). Учтите, участок с любым уклоном все равно придется выравнивать, делать горизонтальные террасы-площадки.

Укрепления откосов

Чтобы потоки воды не размывали откосы, по краю террас проройте канавки или густо посадите кустарник с хорошо развитой корневой системой. Вокруг дома и хозпостроек нужно будет сделать отмостки и прорыть водоотводные канавки.

Рекомендуется блокировать постройки друг с другом:

— летнюю кухню с погребом,
— хозяйственный сарай с надворной уборной,
— баню с летним душем,
— постройки для содержания кроликов и домашней птицы с постройкой для необходимого инвентаря и топлива.

Видео по теме

И еще одно полезное видео от архитектора

Дополнительно рекомендую вам познакомиться с информацией по проектированию и созданию генплана дачного участка.

Разработка генплана дачных участков и участков для индивидуального жилищного строительства

Строительство любого здания и сооружения, независимо от его размеров и сложности не может начинаться без разработанного, согласованного и утвержденного проекта. Вопрос проектирования зданий и сооружений касается прежде всего обеспечения безопасности на всех этапах их проектирования, строительства и эксплуатации. В состав проекта в обязательном порядке входит генеральный план участка, в том числе и для дачного строительства и индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

После приобретения земельного участка каждому владельцу необходимо определиться с его планировкой и предложениями по расположению жилых зданий и подсобных строений. Все предложения владельца по их размещению будут максимально учтены при разработке генерального плана участка. Генеральный план любого объекта является проектным документом, в соответствии с которым осуществляется планирование, строительство и реконструкция зданий и сооружений. Генеральный план застройки участка разрабатывается в виде масштабных чертежей с необходимыми к нему пояснениями.

На чертеже генплана отображаются застраиваемый участок с проектируемыми зданиями и постройками совместно с соседними участками со всеми существующими зданиями и сооружениями и имеющимися инженерными коммуникациями. На генплане участка указывается детальное расположение жилых домов, подсобных построек, а также беседки, бассейны, зоны въезда, зоны зеленых насаждений с проектируемыми инженерными сетями с точками их подключения к дому и постройкам. В генплане должны быть указаны границы участка, его расположение по отношению к сторонам света и схема проезда к участку.

Для предварительного определения характеристики и объемов земляных работ на участке генплан содержит высотные отметки. В пояснительной записке к генплану отражаются все вопросы по строительству и благоустройству участка с указанием его площади, площади застройки, озеленения и т.д. Разработку проекта застройки участка будет осуществлять специализированная региональная проектная организация с учетом норм проектирования и требований местной администрации.

Проектируемый генплан должен полностью соответствовать прежде всего требованиям Градостроительного Кодекса Российской Федерации, в том числе:

1. В зоне проектируемых инженерных коммуникаций не планировать застройку и размещение зеленых насаждений.

2. В целях противопожарной безопасности все строения на участке должны быть запроектированы с учетом противопожарных норм и разрывов.

3. При разработке генплана необходимо предусмотреть систему дренажей и водоотведения для удаления излишней воды, особенно в весенний период в период интенсивного снеготаяния.

4. Основным положением при выборе места строительства будущего жилого дома является не только его плановое размещение на участке, но и высотное расположение. Желательно место строительства дома выбирать на более возвышенном месте. В случае отсутствия такой возможности при разработке проекта самого дома предусмотреть дополнительные меры по устройству фундамента.

5. Строго соблюдать минимальные расстояния от границ соседних участков и от уличной границы и т.д.

Грамотно разработанный генеральный план явится залогом грамотного проектирования застройки участка, дальнейшее согласование и утверждение комплексного проекта в целом.

Разработка генерального плана ландшафта

Разработка генплана дачного участка является необходимым фактором планировки строительства. Именно в нем прописывается расположение всех построек, как жилых, так и подсобных. Также учитываются беседки, бассейны, клумбы, въездная зона, территория зеленых насаждений и расположение дорожек. Составление генплана имеет и вторую цель, не менее важную. Создается документ, содержание которого необходимо согласовать с органами местной администрации.

Как только вы приобретаете участок для последующего строительства дачи, сразу нужно позаботиться о грамотной планировке своего владения. Заняться этим нужно в первую очередь, до постройки дома или благоустройства территории. Для этого и подготавливается генплан. Помимо расположения всех зон и построек, в нем указываются границы вашего участка и отображаются стороны света.

Разработка генплана дачного участка выполняется в виде чертежа с пояснениями. В схему плана участка входят несколько обязательных составляющих документов. Это схемы расположения земельного владения в составе поселка и наличия на участке уже возведенных построек и инженерных коммуникаций.

Также необходим основной чертеж, который отражает планировку территории с учетом всех планируемых построек и других необходимых объектов. Составляется план инженерных сетей и тех объектов, что будут располагаться на территории участка с учетом тех мест, где они будут вводиться в постройки. Необходима характеристика объемов земляных работ, содержащая начальные и окончательные отметки высоты различных точек участка. Составляется схема территории, которая будет использоваться во время строительства и проведения других работ. И, наконец, в пояснительной записке указываются показатели, которые касаются застройки и площади участка, его оформления, озеленения и прочее.

При приобретении дачного участка и составлении генерального его плана важно учесть все особенности и впоследствии извлечь наибольшую пользу из гармоничного ландшафтного проектирования.

Нужно, чтобы ваш составленный план не вызвал у соответствующих органов сомнений. Для этого при его разработке стоит учесть несколько нюансов.

1. Размещение инженерных коммуникаций. Основным условием является то, что на месте их размещения нельзя возводить строения, а также сажать большие деревья.

2. Противопожарные нормы. Расстояние между постройками должно быть четко урегулировано с точки зрения пожарной безопасности, стоит избегать скопления строений.

3. Дренажная система. Наличие ее подразумевает способность осушить участок во время сильных дождей во избежание его подтопления. Также исключается образования болотистой почвы.

4. Отражение видовых точек. Это прописывается в том случае, когда с дачного участка открывается красивый вид. Ведь важна не только практичность, но и эстетика.

5. Расположение дома. В этом вопросе существует несколько рекомендаций. При наличии участка с неровной поверхностью, дом обычно возводится на возвышении. При решении построить его в низине следует принять меры по грамотному оснащению против подтопления. Не последнее значение имеет расположение по сторонам света. Подсобные помещения обращаются окнами на север, а жилые – на юг, восток и запад.

6. Границы участка. В данном случае нормативы предписывают расположение дома от соседних участков не менее 3 метров. От уличной ограды это расстояние составляет 5-6 метров.

Вы можете делать на своем участке то, что вам заблагорассудится, однако пренебрегать генпланом при обустройстве территории ни в коем случае не стоит.

План земельного участка: схема расположения: фото

Документы – очень важная вещь в нашей жизни. Как паспорт необходим для каждого человека, так и разные виды планов изготовляются для всех земельных участков. Именно в этой документации содержатся все данные о площади, форме и особенностях территории.

План участка

Если ландшафтный план может нарисовать практически каждый, используя собственную систему знаков для обозначения желаемых построек и насаждений, то более официальные виды схем должны выполнять знающие люди из соответствующих органов.

Типы планов

Рассмотрим детальнее разновидности планов, которые должен иметь каждый участок:

Кадастровый план участка

Кадастровый план участка – официальная подборка документов, которые подтверждают право собственности человека на определенный земельный надел. В нем есть общие данные по участку, которому приписывается регистрационный номер с указанием местоположения, площади, соседних участков и цели кадастра. Также в кадастровый план территории должны быть включены схема земельного надела, описание его границ и границ его частей, описываются контуры всего участка и его составляющие. Пример этого плана приведен на фото.

Градостроительный план земельного участка

Градостроительный план территории – главнейшие документы без которых невозможно получить допуск к строительству и вводу участка в эксплуатацию. Сам градостроительный план земельного участка содержит чертеж территории, все градостроительные данные и разрешение на использования территории. Кроме того, градостроительный план земельного участка обязательно содержит данные о наличии капитальных строений и всевозможных коммуникациях. Рассматривает градостроительный план земельного участка и различные варианты раздела надела. Наиболее часто градостроительный план земельного участка применяется для создания дальнейших проектов и документов, выполнения проектной схемы границ застройки и для того, чтобы органы власти дали добро на начало стройки. Пример этого плана можно увидеть на фото.

Межевой план участка

Межевой план земельного участка создают, взяв за основу кадастровый, и используют для уточнения границ самого надела относительно соседних. Пример этого плана приведен на фото.

Ситуационный план участка

Ситуационный план земельного участка отражает особенности расположения участка с привязкой к дорожной развязке, коммуникациям и близлежащим сооружениям. Он используется для согласования границ участка в органах местного самоуправления, а также для подключения к существующим линиям электропередач, газопровода, воды, и проведения для купли-продажи земли. Ниже представлен пример такого плана.

Тип плана участка

Генеральный план территории

Генеральный план территории – проектный документ, который используется для освоения, планирования и последующей застройки территории.

В нем должны быть:

схема расположения земельного надела согласно территории города или села;
схема расположения линий инженерных коммуникаций;
схема границ самого участка и соседней территории;
аналитическая справка с указанием технических и экономических особенностей участка.

Составление генерального плана

Каждый земельный участок должен иметь генеральный план участка. Без этого документа никто не даст разрешения на строительство, кроме того, эти бумаги необходимы для подвода к участку и зданиям на его территории газа, света и воды. Генеральный план позволяет заранее продумать размещение всех построек, зон разного функционального назначения и коммуникаций. Лучше всего, если этот документ разрабатывается параллельно с домом, чтобы спланировать здание с максимальным уровнем комфорта. Главным назначением этого документа является приведение схемы участка в соответствие с земельными, архитектурными, экологическими, пожарными, санитарными и правовыми нормами.

При создании генерального плана можно использовать типовые варианты, их пример представлен ниже, но важно учитывать и индивидуальные особенности территории. Перед застройкой необходимо согласовать документ с местными органами управления, которые руководствуются генпланом всего населенного пункта.

Озеленение сада

Составлять генеральный план дачного участка или участка с домом рекомендуется по таким пунктам:

Изначально необходимо продумать, какие здания и с какими параметрами желательны на участке, также важно продумать правильность желаемого их расположения в соответствии с действующими санитарными требованиями.
Составить приблизительный план дачного участка в масштабе 1:20 000 или 1:500 в зависимости он плана-основы.
Далее, необходимо продумать, как лучшим образом разместить желаемые постройки на территории участка. На этом этапе важно учитывать особенности рельефа, легкость подведения коммуникаций и возможность расположения отдельных построек и объектов на требуемом расстоянии между собой. Легче всего сначала определится с размещением важнейших и крупнейших построек с учетом наклона рельефа, а далее определятся с более мелкими объектами. В это же время рекомендуется заняться созданием дендрологического плана.
При помощи перестановки объектов и изменения их форм, границ и размеров нужно добиться наиболее идеального состояния, соответствующего всем пожеланиям хозяина участка. После согласования расположения всех построек и объектов полученная схема может переноситься на чертеж, который и станет основой генерального плана.

Образец генерального плана можно увидеть на фото.

Генеральный план участка

Полезные советы при составлении генерального плана

Расстояние между собственными капитальными постройками и соседними четко регламентируются противопожарными и санитарными нормами, а не личными пожеланиями. Поэтому тот владелец, который первым согласует генеральный план в отделе архитектуры местных органов самоуправления, и будет прав. Если один владелец, согласовав план, задумал постройку здания, то уже на следующий день его сосед не сможет рассчитывать на возможность возведения постройки впритык к нему. Ведь это прямое нарушения пожарных норм и действительно опасно в случае возгорания.

В процессе создания генплана нужно продумать возможность создания дренажной системы, если участок этого требует. Такие сооружения позволят обеспечить сухость территории, а также предотвратить влажность в помещениях и затопление подвалов во время таяния снега и длительных дождей. Хорошо подумать и о видовых точках, если на участке есть места, с которых открывается хороший вид на окружающую природу, то эти достоинства нужно использовать в полной мере, расположив там дом с большими окнами или зону отдыха.

Важно продумать особенности рельефа участка, так, дом лучше расположить на высшей точке территории, выбирая места с малым углом наклона. Если же уклон больше 12 градусов, то нужно будет при строительстве продумать оборудования подпорных стен, которые предотвратят осыпание и скольжение грунта. В случае если выстроить дом на возвышении невозможно, необходимо тщательно продумать защиту здания от подтапливания при помощи комплекса дренажных систем.

Также дом рекомендуется размещать согласно горизонталям, с которыми можно ознакомиться по топографическим картам. Считается, что здания с подвалами можно возводить на участках с уклоном до 7 градусов, а без подвальных помещений – не более 12. По действующим нормативам постройки запрещено возводить на расстоянии не менее 3 метров от границ участка. Возле линий коммуникаций нельзя строить любые здания и даже высаживать высокие деревья.

Элементы участка

План дачного участка – важный документ, без которого владелец не может доказать свое право владения или начать строительство. Существует целый ряд различных типов планов (ситуационный, градостроительный, кадастровый), среди которых наиболее важный – генеральный план. Именно этот документ дает полное представление об особенностях земельного участка, близлежащей территории и проходящих рядом инженерных коммуникаций. Выполнить генеральный план можно самостоятельно, имея навыки работы с чертежами, схемами и здания пожарных и санитарных норм, или же доверить эту важную миссию профессионалам. Только после согласования генплана в архитектурном отделе местных органов самоуправления можно начать застройку и облагораживание участка.

Конечно, каждый владелец может по собственному желанию распоряжаться личным земельным участком, но во избежание различных неприятных ошибок и последствий, лучше заранее тщательно продумать все пожелания и нормы и оформить их в виде утвержденного генерального плана.

Исходя из приоритетов дачников загородного дома, планировка участка состоит из следующих зон:

Жилая область. В данной области находится дом, к которому может быть сооружена терраса. Также в данной зоне может находиться гараж, пристроенный к дому. Если у проживающей в доме семьи имеется пару автомобилей, лучше подобрать проект дома с встроенным гаражом и навесом.
Зона для отдыха. Обыкновенное расположение этой зоны – за домом, вдали от любопытных глаз. В ней располагается участок для беседка, барбекю, детская и спортивная площадка. По возможности устанавливается маленький искусственный водоем. В основном данную зону устраивают между баней и домом.
Садово-огородная зона. Грядки для выращивания овощных культур, парник, теплица, компостные кучи, ягодный кустарник – все перечисленное может занимать не так много пространства при грамотно созданной планировке. Зная среднюю урожайность плодовых деревьев либо кустарников и исходя из потребностей семьи, есть возможность точно выяснить требуемое число посадок.
Хозяйственная область. В данной зоне находятся постройки для содержания домашних животных, включающие в себя выгулы, вольеры и иные постройки.

Автор: С. Диана

Как делать генеральный план. Выбираем план для участка. Принцип оформления генерального плана участка

Прежде чем приобретать землю под строительство будущего дома, следует заранее составить генеральный план участка. Наличие этого документа является обязательным пунктом в процессе возведения дома и, помимо этого, генплан требуется для подведения к дому различных коммуникаций.

Любой в обязательном порядке должен включать в себя генеральный план – документ, который определяет расположение всех построек, зон и инженерных сетей. В идеале генеральный план нужно разрабатывать параллельно с проектом дома, благодаря чему жилое здание можно спланировать с максимальным удобством. При выборе типового проекта необходимо учитывать те или иные особенности земельного участка.

Пример генерального плана земельного участка

Должна согласовываться с местными архитектурными органами, которые в процессе своей работы всегда руководствуются генеральным планом всего населённого пункта. Любые отклонения необходимо согласовывать с местной администрацией.

Как составить генеральный план земельного участка

Для начала необходимо определиться с тем, что именно будет возводиться на вашем земельном участке. Чтобы это сделать, требуется составить тщательный перечень объектов с указанием их приблизительных параметров, а также указать точное расстояние от соседских построек или до забора. После того, как данный перечень составлен, необходимо обозначить, в соответствии с какими санитарными нормами должна осуществляться постройка каждого объекта.
Затем необходимо сформировать постройки в масштабе 1:500 или 1:20000. Этот размер зависит от того, какой именно план будет выступать в качестве основы. Учитывая то, что участок можно отобразить при помощи нескольких видов планов (генеральный, опорный или ситуационный), следует заранее подумать о совмещении особенности рельефа и проводимых коммуникаций.
После этого нужно определиться с тем, каким образом будут располагаться постройки на вашем участке. Для этого следует обратить внимание на особенности рельефа, коммуникаций, а также возможности расположения объектов на определённом расстоянии друг от друга. Прежде всего, следует располагать самые крупные по занимаемой площади объекты, учитывая при этом различные уклоны и провалы на участке.
Одновременно с расположением плана можно составить

Самый простой способ получить красивую лужайку перед домом
Вы, конечно же, видели идеальный газон в кино, на аллее, а возможно, и на соседской лужайке. Те, кто хоть раз пытался вырастить зеленую площадку у себя на участке, без сомнений скажут, что это огромный труд. Газон требует тщательной посадки, ухода, удобрения, полива. Однако так думают только неопытные садоводы, профессионалы давно знают про инновационное средство – жидкий газон AquaGrazz .

Рассмотрим детальнее разновидности планов, которые должен иметь каждый участок:

Кадастровый план участка

Градостроительный план земельного участка

Межевой план участка

Ситуационный план участка

Генеральный план территории

В нем должны быть:

схема расположения земельного надела согласно территории города или села;
схема расположения линий инженерных коммуникаций;
схема границ самого участка и соседней территории;
аналитическая справка с указанием технических и экономических особенностей участка.

Составление генерального плана

Составлять генеральный план дачного участка или участка с домом рекомендуется по таким пунктам:

Изначально необходимо продумать, какие здания и с какими параметрами желательны на участке, также важно продумать правильность желаемого их расположения в соответствии с действующими санитарными требованиями.
Составить приблизительный план дачного участка в масштабе 1:20 000 или 1:500 в зависимости он плана-основы.
Далее, необходимо продумать, как лучшим образом разместить желаемые постройки на территории участка. На этом этапе важно учитывать особенности рельефа, легкость подведения коммуникаций и возможность расположения отдельных построек и объектов на требуемом расстоянии между собой. Легче всего сначала определится с размещением важнейших и крупнейших построек с учетом наклона рельефа, а далее определятся с более мелкими объектами. В это же время рекомендуется заняться созданием дендрологического плана.
При помощи перестановки объектов и изменения их форм, границ и размеров нужно добиться наиболее идеального состояния, соответствующего всем пожеланиям хозяина участка. После согласования расположения всех построек и объектов полученная схема может переноситься на чертеж, который и станет основой генерального плана.

Образец генерального плана можно увидеть на фото .

Важно продумать особенности рельефа участка, так, дом лучше расположить на высшей точке территории, выбирая места с малым углом наклона. Если же уклон больше 12 градусов, то нужно будет при строительстве продумать оборудования подпорных стен, которые предотвратят осыпание и скольжение грунта. В случае если выстроить дом на возвышении невозможно, необходимо тщательно продумать защиту здания от подтапливания при помощи комплекса дренажных систем.

Конечно, каждый владелец может по собственному желанию распоряжаться личным земельным участком, но во избежание различных неприятных ошибок и последствий, лучше заранее тщательно продумать все пожелания и нормы и оформить их в виде утвержденного генерального плана.

Исходя из приоритетов дачников загородного дома, планировка участка состоит из следующих зон:

Жилая область. В данной области находится дом, к которому может быть сооружена терраса. Также в данной зоне может находиться гараж, пристроенный к дому. Если у проживающей в доме семьи имеется пару автомобилей, лучше подобрать проект дома с встроенным гаражом и навесом.
Зона для отдыха. Обыкновенное расположение этой зоны – за домом, вдали от любопытных глаз. В ней располагается участок для беседка, барбекю, детская и спортивная площадка. По возможности устанавливается маленький искусственный водоем. В основном данную зону устраивают между баней и домом.

Согласно законодательству Российской Федерации, перед проведением капитального строительства, а также прокладыванием инженерных и коммунальных систем на земельном участке, находящемся в собственности, владелец обязан предоставить необходимые документы в специальный государственный орган. Основным таким документом является генплан участка.

Что это такое

Генеральный план земельного участка – это проектный документ , на котором отображена планировка соответствующей ему территории. Здесь учитываются все неровности рельефа и размещение объектов в соответствии с требованиями пожарной безопасности.

Ключевая часть генплана дома – это изображение в определенном масштабе , которое получается с помощью наложения плана объекта на общий план территории. В качестве объекта принято рассматривать как находящуюся в собственности землю со всеми сооружениями на ней, так и целые районы и населенные пункты.

Генеральный план участка выполняет несколько задач. Главной из них является получение владельцем разрешения на проведение различного рода работ в виде капитального строительства или проведения коммунальных и инженерных систем.

Некоторые граждане ошибочно считают, что, если участок принадлежит им, то они вольны в своих действиях на нем. Это не совсем верно: существуют специальные государственные органы, которые осуществляют контроль за соблюдением всех необходимых норм. Таким образом, уменьшается риск возникновения каких-либо аварий на объекте.

Второй задачей, которую выполняет генплан, является возможность владеть готовым проектом со схемой размещения всех объектов на плане. С его помощью можно производить точные вычисления и планировать стройку будущих сооружений.

Документы для оформления

Для оформления практически любого документа необходимо собрать целый перечень документов. Генеральный план не стал исключением. Понадобятся следующие бумаги:

кадастровый план участка, в котором указаны точные границы;
схема, на которой отображаются подсоединения к коммунальным системам;
схема, воспроизводящая размещение строений и проезжих частей вблизи участка;
опись всех строений, которые планируется разместить.

На первый взгляд список выглядит довольно просто. Однако придется приложить некоторые усилия при сборе этих документов. Когда с этим будет закончено, можно начинать процедуру составления плана.

Нюансы при разработке

Необходимо учитывать каждую зону контроля, к которым относятся инженерные сооружения. В этих местах строго запрещено возводить любые сооружения, а также высаживать высокие растения.

Если земля имеет неровности, то необходимо возводить жилой дом на самой высокой площадке. Это предотвратит проблемы при затоплении. Однако допускается возведение и в низине, в таком случае совершаются определенные действия, чтобы уменьшить риск подтопления здания.

В тех случаях, когда сооружение возводится на наклоне, крутизна которого составляет больше ½, необходимо обеспечить устойчивость земляного полотна. Для этого используются различные подпорные стенки и другие подобные приспособления.

Согласно законодательным нормативам, требуется производить постройку сооружений минимум в 5 метрах от границы и минимум в 3 метрах от соседнего участка.

Структура плана

Генеральный план земельного участка – это изображение в масштабе 1:500, которое содержит целый перечень документов для отображения необходимой информации. К ним относятся:

Чтобы максимально облегчить разработку плана, можно прибегнуть к услугам специальных органов и организаций.

Куда обращаться, сроки и стоимость

Когда весь пакет документов будет собран, нужно обратиться в Комитет по архитектуре и градостроительству. Там заполняется заявление по образцу, а также сдаются все документы.

В каждом случае срок составления плана занимает разное количество времени. При обращении в частную организацию работа будет выполнена гораздо быстрее.

Если заявление было подано в государственный орган, то весь процесс будет бесплатным для собственника. В частной организации за это потребуют оплату, однако, как говорилось ранее, сделают генплан намного быстрее и, возможно, качественнее.

Почему могут отказать

К сожалению, существует большое количество причин, по которым могут не только отказать в составлении генерального плана земельного участки, но и не принять документы вовсе. В список этих причин входят:

Причин, по которым можно получить отказ, довольно много. Однако если учесть все требования и рекомендации и с ответственностью заняться вопросом получения генерального плана, то никаких проблем возникнуть не должно, и уже через некоторое время собственник может получить на руки желаемый документ.

Расстановка грузоподъёмных и монтажных механизмов, а также многих других хозяйственных объектов, – это строительный генеральный план. На нём отображены склады строительных конструкций и материалов, растворные и бетонные узлы, временные помещения культурно-бытового, санитарно-гигиенического и административного назначения, сети связи, энергоснабжения, водоснабжения и тому подобное.

Типы

Охватываемая площадь и степень детализации влияют на тип, к которому принадлежит строительный генеральный план. Он может быть объектным или общеплощадочным. Для самых крупных строек, в том числе и водохозяйственных, строительный генеральный план этими типами не ограничивается, обязательно составляется план ситуационный, в котором характеризуются условия района относительно строительного хозяйства.

Ситуационный план указывает не только место расположения строительства, но и существующие на объекте предприятия стройиндустрии:

карьеры, где добываются песок и гравий;
заводы, откуда поступают железобетонные конструкции, кирпич и металлоконструкции;
все пути сообщения: водные, железнодорожные, автомобильные, линии электропередач и многое другое.

Строительный генеральный план осушительных и оросительных систем дополнительно имеет обозначения границ и площади осушаемых и орошаемых территорий. Также на плане должны быть указаны очередность ввода каждого узла и границы эксплуатационных и строительных участков, границы отвода воды и затопления территорий, все мосты и

Составление плана

Разработка строительного генерального плана начинается с перечня объектов хозяйственной деятельности, которые предстоит максимально использовать в строительстве. Это предприятия энергоснабжения, стройиндустрии, разнообразные здания для нужд стройки и так далее. Если такие объекты отсутствуют или мощность их недостаточна, тогда проектируются временные аналогичного назначения сооружения. Разработка строительного генерального плана общеплощадочного типа охватывает всю территорию строительной площадки и включает в себя абсолютно все её объекты.

План состоит из графики и пояснительной записки с обоснованием каждого решения графической части, которая включает в себя подробный план стройплощадки, эксплуатацию постоянных и временных объектов, условные обозначения, а также фрагменты плана с технологическими схемами. Кроме того, в графической части проектирование строительного генерального плана предполагает наличие технико-экономических показателей и примечаний. Масштаб общеплощадочного строительного плана может быть 1:5000, 1:2000 или 1:1000.

Последовательность

Генеральный план строительной площадки обычно начинают составлять с размещения дорог для внутреннего строительного транспорта, одновременно с этим планируется местоположение механизированных установок и общеплощадочных складов. Только после этого можно размещать все основные строительно-хозяйственные объекты. После завершения этой работы в генеральный план строительного объекта вносятся проектируемые временные сети электроснабжения, водопровода, теплоснабжения.

При выполнении всей этой проектной работы нужно руководствоваться результатами расчёта потребностей в данных объектах, а также специальными правилами размещения их. Например, расчет строительного генерального плана должен учитывать, что расстояние от пунктов питания до бытовых помещений не должно превышать шестисот метров (здесь нужно ориентироваться на правила), до бытовых и санитарных помещений не должно быть более двухсот метров, а до производственных работ никак не менее пятидесяти метров. Также по существующим правилам планируются противопожарные разрывы между помещениями и между складами.

Стадии проектирования

В состав строительных генеральных планов обязательно включаются расчёты потребностей в тех или иных ресурсах, а также в строительно-хозяйственных объектах. Всё это приводится в пояснительной записке. В общеплощадочном строительном генеральном плане эти сведения обычно дают приблизительно, основываясь на нормах.

При строительстве водохозяйственных и гидротехнических объектов нужно обязательно показать все устройства и сооружения, обеспечивающие строительные расходы воды в период стройки, а также разбивку очередности всех работ по возведению комплекса или узла гидротехнических сооружений.

Бывает одностадийное проектирование, которое обычно связано с некрупными стройками, тогда не составляется общеплощадочный строительный генеральный план. Виды стройгенпланов в основном перечислены, осталось конкретно рассказать о втором из основных.

Объектный строительный генеральный план

Его разрабатывают, как уже было сказано, особо на каждый объект из тех, что показаны в общеплощадочном плане. Также объектный стройгенплан может быть составлен и на каждый из этапов работ: подготовительный период, нулевой цикл, возведение надземной части. В графической его части содержатся те же самые элементы, что и в общеплощадочном, только каждый вопрос прорабатывается гораздо более детально.

Масштабирование чаще всего такое же. Строительные и хозяйственные объекты размещаются таким же образом, как и при проектировании общеплощадочного плана, обязательно согласуясь с установившимися правилами и принятыми расчётами. Разница только в том, что приблизительных расчётов уже быть не может, поскольку присутствует основание натуральных объёмов работ, норм расходов ресурсов и так далее.

Порядок составления

Начинается проектирование объектного генплана чаще всего с выбора монтажных и машин и их конкретного и рационального размещения. Тогда будет понятно, как установить места для складирования стройматериалов, сборных конструкций, где разместить внутриобъектные дороги. После окончания этих проектных работ размещаются и остальные элементы строительства согласно перечню (СНиП 3.01.01.85).

Когда возводятся разнообразные здания или сооружения, на строительных площадках должны находиться не только данные строящиеся объекты, но и многочисленные временные вспомогательные здания, которые необходимы для нужд стройки, так называемое строительное хозяйство. Для построечного транспорта обустроены пути и дороги, удобно расположенные административные и производственные здания, разные механизированные установки, склады, сети трубопроводов технологических, водоснабжения, сети энергоснабжения.

Предназначение

Строительный генеральный план существует для того, чтобы как можно лучше обеспечить строительную площадку всеми необходимыми условиями – бытовыми и производственными, чтобы вовремя происходили приёмка, хранение, доставка на каждое рабочее место нужных строительных материалов, полуфабрикатов и изделий.

Необходимо, чтобы нормально работали все строительные механизмы и машины, чтобы бесперебойно стройка снабжалась теплом, водой и электроэнергией. Строительный генеральный план отражает все решения вопросов безопасности строительства, охраны труда, противопожарных мероприятий, а также освещения всей строительной площадки в тёмное время суток.

Временные постройки

На стройплощадке среди строящихся постоянных объектов особое место занимают здания, использующиеся только в период строительства. Их возведение проектируется в первую очередь, а после окончания строительства они будут разобраны или снесены. Также временными сооружениями считаются железные и автомобильные дороги, находящиеся на стройплощадке.

Например, рельсы для башенных кранов обязательно будут убраны, когда в них отпадёт надобность. Все склады для материалов и изделий, а также наружное освещение, пожарные гидранты, – всё это будет после окончания строительства убрано.

Различия в генпланах

Судя по составу, строительные генеральные планы отличаются друг от друга на каждой стадии работ, что характеризуется полнотой номенклатуры, степенью детализации и точным расположением всех временных и постоянных сооружений.

При разработке особенное внимание уделяется рациональному использованию территории строительства, минимизации затрат на временные сооружения и здания, рациональному размещению на стройплощадке всего необходимого для работы хозяйства. Очень большое значение имеют и вопросы экологии.

Исходные данные

Для проектирования строительных генеральных планов наиболее важным является следующее: габариты, расположение и характер объекта стройки, размеры и рельеф территории, характеристики материалов, конструкций и деталей, применяемых при строительстве, типы средств механизации, которые будут использоваться, и методы монтажа конструкций. Обязательны календарный план строительства данного объекта или сетевой график.

От рельефа стройплощадки зависит очень многое: размещение временных и постоянных объектов, оптимальные направления железных и автомобильных дорог, отвод сточных и ливневых вод с территории строительства. Климатологические исходные данные должны соответствовать выбору типа помещений для складов (они могут быть закрытыми или открытыми), а также и мест, где они должны располагаться. Например, открытые склады с пылящимися материалами или огнеопасными обустраивают с подветренной стороны.

Этапы

Проектирование строительного генерального плана обычно содержит три этапа. Сначала определяют состав всех временных сооружений, потом намечают места расположения всех элементов строительства, а напоследок выполняют точные расчёты.

Когда проектируется строительный генеральный план, его обязательно соотносят с генпланом, где обозначены которые уже существуют, потому что нельзя располагать временные сооружения на месте проложенных коммуникаций. Также именно это даёт возможность использования постоянных сетей для нужд строительства.

Дороги, складские помещения

Дороги внутри строительной площадки размещаются так, чтобы был удобен проезд и выезд транспорта, а также погрузка и разгрузка. Дорожная сеть обязательно предусматривает кольцевой проезд. Ширина дорожного полотна временных дорог определяется с учётом того транспорта, который будет задействован. Чаще всего временные дороги строят из железобетонных инвентарных плит, уложенных в два ряда.

Складское хозяйство организуется согласно проекту стройгенплана. Склады могут быть:

отапливаемыми и нет;
закрытыми помещениями;
в виде открытых или под навесами площадок.

Вместимость проектируется в зависимости от количества материалов и условий их хранения. Склады на строительной площадке подразделяются на приобъектные и общеплощадочные. Последние – закрытого типа, предназначены для дорогостоящих и портящихся материалов (стекла, краски, арматуры и тому подобного).

Инструкция

Определитесь с тем, что именно должно быть построено на вашем . Для этого нужно составить перечень объектов, указать их желаемые параметры, а также указать расстояние до забора или построек . После составления перечня таких объектов необходимо для себя узнать, каким санитарным нормам должна соответствовать каждого объекта.

Сформируйте постройки (или вырежьте их из бумаги) в масштабе 1:500 или 1:20000. Размер зависит от того, какой план вы будете брать за основу. Так как существует несколько планов с отображением (ситуационный, опорный и генеральный), придется позаботиться о совмещении особенностей коммуникаций и рельефа.

Определитесь с тем, как будут расположены постройки на вашем участке. Для этого обратите внимание на рельеф, коммуникации и возможности расположения объектов на расстоянии друг от друга. В первую очередь расположите самые большие по занимаемой площади объекты. При их расположении имейте в виду уклоны и провалы. Параллельно с расположением зданий возможно составление дендрологического плана, а также плана благоустройства участка дополнительными элементами.

Зафиксируйте расположение объектов в таком порядке, который вас устроит. При желании что-то изменить вы сможете воспользоваться вариантом перемещения контура зданий и элементов благоустройства. Только после полного согласования объектов стоит их зафиксировать, перенеся для этого их при помощи чертежного инструмента на бумагу.

Полезный совет

При невозможности расположения на небольшом по площади участке всех необходимых вам построек (например, гаража, бани, жилого дома, хозяйственных построек и т.д.) стоит обратить внимание на возможность совмещения нескольких построек друг с другом. Причем такое совмещение может быть как в глубину участка, например, строительство гаража под жилыми постройками, так и присоединение хозяйственных построек к жилым встык. Возможно использование макетов построек, вырезанных из бумаги по соответствующим размерам, для формирования нескольких вариантов генерального плана участка.

Для строительства любого объекта необходимо получить разрешение. Чтобы это сделать, нужно предоставить помимо заявления схему планировочной организации земельного участка. Что это такое на самом деле?

Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) пришла на смену генеральному плану застройки земельного участка, который предоставлялся ранее для получения разрешения на строительство или реконструкцию любого объекта.

СПОЗУ должна включать в себя материалы топографической съемки в масштабе 1:500 со всеми надземными и подземными объектами и коммуникациями. При этом обязательно наносятся на схему границы земельного участка, действующих сооружений и будущих зданий.

Для физических и юридических лиц СПОЗУ имеет некоторые отличия.

Схема планировочной организации земельного участка для физических лиц

В этом случае она состоит из текстовой и графической части. В текстовую часть обязательно включаются следующие пункты:

1. Проект по благоустройству местности.

2. Общая характеристика участка.

3. Общее объяснение планировки земельного участка, исходя из градостроительных и технических норм.

4. В некоторых случаях дополнительно требуется подтверждение черты санитарно-защитных зон в пределах участка.

Графическая часть включает в себя все существующие объекты и те, которые будут построены, а также указание всех планируемых подъездов и подходов к этим сооружениям и зданиям. Также в эту часть необходимо включить границы санитарно-охранных территорий и окончательное заключение о благоустройстве территории участка.

Схема планировочной организации участка для юридических лиц

Для получения разрешения на строительство для юридических лиц СПОЗУ является лишь одним из десятка необходимых для этого документов. В них также обязательно включают полный перечень и виды всех планируемых объектов строительства. Что же касается СПОЗУ для юридических лиц, то она состоит также из текстовой и графической части.

В текстовую часть должны входить следующие пункты:

1. Описание всех решений по инженерной разработке территории, которое содержит в себе все пункты по защите объектов от возможных геологических воздействий.

2. Технико-экономические показатели площади участка, на которой будут построены сооружения.

3. Подтверждение планировки застраиваемой местности.

4. Полная характеристика участка, находящегося рядом с возводимым объектом.

5. Обоснование границ санитарно-охранных территорий на участке.

А вот графическая часть СПОЗУ для юридических лиц является достаточно объемной и включает следующие такие чертежи, как изображение всех существующих и вновь возводимых объектов с подходами и подъездами к ним и схематическое изображение всех сетей инженерно-технического обеспечения с местами подключения к ним возводимого объекта. Отдельно создаются чертежи передвижения транспорта на строительной площадке; проект земляных масс; точный план размещения построек в пределах участка с указанием всех населенных пунктов, примыкающих к нему, и с нанесением опасных зон с высоким риском возникновения природных или техногенных последствий.

Для объектов производственного значения дополнительно изображаются намеченные коммуникации инженерного и транспортного характера с точным указанием точек их подключения к уже существующим сетям. Также в графическую часть схемы для юридических лиц включают полное обоснование всех этапов строительства и документальное заключение по решению проектных работ, освещения, благоустройства и озеленения проектируемой местности.

В любом случае самому выполнить и подготовить СПОЗУ будет достаточно сложно. Для этого придется провести межевание участка с помощью топографической съемки, а также специальная компьютерная программа для создания чертежей и таблиц. Поэтому схема планировочной организации земельного участка своими руками не получится. Лучшим вариантом будет обратиться в специализированную организацию, которая сможет сделать и выполнить всю необходимую работу. Для этого нужно обратиться в местный архитектурно-строительный отдел, как правило, находящийся в администрации района.

Видео по теме

Генеральный план земельного участка

Генеральный план участка – документ, который позволяет на земельном участке возводить капитальные строения и прокладывать инженерные сети. Кроме того, четко разработанный проект дает возможность максимально комфортно спроектировать участок, гармонично и функционально расположить необходимые объекты, продумать проведение коммуникационных сетей. После составления план согласуют с соответствующими органами.

Составляющие элементы генерального плана

Генеральный план выполняют в виде различных чертежей и схем с масштабом 1:2000 или 1:500 с пояснениями. Он содержит главный чертеж с планировкой территории, обозначением расположения будущих строений и постоянных объектов, крупных деревьев, дорожек и водоемов, детских и игровых площадок.

В пакет документов входит схема размещения конкретного участка в составе определенного населенного пункта и схема с обозначением уже установленных строений, крупных деревьев и коммуникаций. Проведение и установка инженерных сетей отражаются на отдельной сводной схеме, где указывают точки ввода систем в строения.

Кроме того, генеральный план включает схему вертикальной планировки участка (работы по изменению грунта, организации водостоков, отмостков и пр.), чертеж инженерной подготовки с указанием объема необходимых земляных работ и план использования территории на время строительства.

В завершении к плану прикладывают пояснительную записку с техническими и экономическими показателями по площади, застройке, озеленению территории и прочим работам с загородным участком.

Правила составления плана

В местах расположения коммуникационных сетей нельзя устанавливать постройки и размещать высокие деревья;
Расстояние от местонахождения бани и дома, высоких деревьев до соседских построек, должно соответствовать санитарным и противопожарным требованиям;
Дом устанавливают на расстоянии трех метров от участка соседей. Промежуток от границы, идущей по улице, составляет пять-шесть метров;
Для обустройства территории в болотистой местности рекомендуется установка дренажной системы;
На неровном участке желательно устанавливать дом на склоне или возвышенной местности. При размещении строения в низине нужно обязательно принять меры против подтопления дома. Для этого устанавливают надежный водосток и дренаж, устраивают отмостки и проводят защитную обработку здания;
На относительно ровном участке дом нужно располагать строго параллельно горизонталям и желательно на малых уклонах;
На рельефе с крутым склоном устанавливают подпорные конструкции, которые обеспечивают устойчивость почвы.

Проектирование загородного участка и дома

Генеральный план станет отправной точкой при строительстве загородного дома. Он позволит законно провести на участке инженерные сети, построить дом, баню и прочие строения, организовать водоем и посадить различные насаждения. Кроме того, предварительный план поможет правильно и гармонично спланировать территорию. Подробные правила и рекомендации по проектированию дачного участка вы найдете в статье в блоге “МариСруб”.

Опытные архитекторы и инженеры “МариСруб” грамотно составят план загородного участка с учетом дальнейшего проведения инженерных сетей, специфики рельефа, почвы и грунта в данной местности. Органично разместим на территории необходимые объекты, поможем в подготовке генерального плана и других документов.

Компания “МариСруб” предлагает проектирование загородного дома, дачи или бани с нуля. Кроме того, вы можете выбрать уже готовый проект, и эксперт внесет необходимые изменения. Изготавливаем пиломатериалы, выполняем строительство и отделку “под ключ”. Деревянный дом от производителя – гарантия качества и доступной цены!

Комплексное предложение включает проектирование, сборку и установку сруба с фундаментом и кровлей, внутреннюю и внешнюю отделку загородного дома. Выполняем утепление и гидроизоляцию, антисептирование и защитную обработку строения. Устанавливаем окна, двери и лестницы. Гарантируем надежность и оперативность строительства!

Ландшафтный проект участка

Приобретая загородный участок каждый владелец мечтает о красивом саде. И первым шагом к созданию гармоничной и функциональной среды вашего сада является создание ландшафтного проекта участка.

В зависимости от предпочтений на участке хочется расположить цветники, газоны, беседку, зону отдыха, детскую площадку, плодовый сад, огород, стоянку для автомобиля, парадную зону, рокарии, водоемы. И в то же время нужно удобно добраться до бани, «спрятаться» от соседей, закрыть неприглядные постройки и коммуникации и наоборот открыть красивый вид на реку, лес или красивый пейзаж. Знание основных правил и приемов ландшафтного проектирования позволяет нам разработать проект гармонично спланированного сада в целом и связать в нем различные фрагменты, интересные композиции. Каждый проект создается индивидуально с учетом своеобразия участка (месторасположение, конфигурация, перепад высот, уровень залегания грунтовых вод, почва, расположение коммуникаций) и пожеланий заказчика.

С чего начинается работа над проектом. Предпроектный анализ. Самым подходящим временем для разработки проекта благоустройства и озеленения является стадия завершенного строительства дома и построек на участке. Перед началом проектных работ ландшафтный дизайнер выезжает на участок для проведения замеров участка, дома и основных элементов, а так же определяет тип почв, ориентацию участка по сторонам света, описывает особенности месторасположения. Проводит интервью с владельцем участка, на основании которого дизайнер заполняют анкету-опросник, где подробно записывает все предпочтения, которые вы хотите видеть у себя в саду. Фотографирует основные строения и элементы сада. Очень помогает в работе наличие выкопировки генплана участка с обозначением высотных отметок и основных строений.

При отсутствии выкопировки проводится топографическая съемка участка. На участок выезжает геодезист с теодолитом и производит топосъемку участка. На ней указывается положение всех существующих строений, надземных и подземных коммуникаций, существующих зеленых насаждений, высотные отметки рельефа.

По необходимости мы выполняем анализ грунта участка. Анализ позволяет определить содержание необходимых питательных веществ (азот, фосфор, калий), кислотность почвы, наличие микроэлементов, органических веществ. По результатам которых мы даем рекомендации, какие удобрения и в каком количестве надо вносить при посадке растений, какие именно деревья и кустарники будут хорошо себя чувствовать на Вашем участке, а какие будут требовать дополнительного ухода. А так же дает возможность определить экологические параметры – содержание радионуклидов, тяжелых металлов, органических загрязняющих веществ.

После полученных данных дизайнер проводит описание участка, его анализ и приступает к первому этапу проектирования. На данном этапе вы заключайте договор на выполнение проектных работ.

Этапы ландшафтного проектирования Эскизный проект выполняется в компьютере с использованием специализированных архитектурных или ландшафтных программ. В состав эскизного проекта входят:

Два варианта эскиза генерального плана участка.
Генеральный план участка.
Разбивочный чертеж.
Дендроплан и ассортиментная ведомость растений.
Посадочный чертеж.
Детальная разработка цветников и рокариев по необходимости.

По Вашему желанию эскизный проект может быть выполнен
в трехмерном виде и для удобства восприятия показана прогулка по саду

Загрузка плеера

В вашем браузере отключен JavaScript

1. Эскизы генерального плана участка

Эскиз генплана – это вид сверху на участок, выполненный в масштабе на основе топосъемки. Участок разбивается условно на функциональные зоны. На плане прорисовываются дорожки, площадки, газоны, цветники, живых изгороди, деревья, кустарники, цветники. Определяется расположение зон отдыха, беседок, детских и спортивных площадок, водоемов, ручьев, малых архитектурных форм, светильников и интересных композиций.

Ландшафтный дизайнер, исходя из особенностей рельефа, выполняет террасирование участка, создает древесно-кустарниковые композиции и цветники многолетних растений с учетом почв, степени освещенности и увлажненности участка, в определенном стиле. И, конечно, при планировании ландшафтный дизайнер создаст «изюминки», которые будут визитной карточкой только Вашего сада.

Мы разрабатываем два варианта эскизов генерального плана, выполненных в разных стилях и разных по концепции. Это дает возможность выбора при обсуждении эскизов. В большинстве случаев стиль будущего сада определяется стилем самого дома и особенностями самого участка. Просмотрев предложенные эскизы генплана, Вы выберите тот вариант, который Вам наиболее близок. На основании этого варианта и будет выполнен генплан Вашего участка и весь проект.

2. Генплан участка.

Выбрав один из эскизов, заказчик вносит свои пожелания, которые ландшафтный дизайнер учитывает при разработке окончательного генерального плана.

Генеральный план участка – это тщательно отработанный и продуманный вид участка в плане. На нем изображены границы участка, все существующие строения и зеленые насаждения, проектируемые строения и архитектурные сооружения. На генплан наносят дорожки, площадки, газоны, цветники, водоемы, зеленые насаждения. На нем определяют расположение детских и спортивных площадок, зон отдыха, беседок, скульптур, композиций. Проектируемые растения наносят на план, отмечая их тип, форму, размер: деревья или кустарники, хвойные, лиственные или вьющиеся.

За границами участка на генплане указываются экспликация зданий и сооружений, условные обозначения элементов ландшафта, масштаб плана, стороны света.

3. Разбивочный чертеж

Разбивочный чертеж – это рабочий чертеж для разбивки участка на местности и выноса в натуру проектируемых элементов озеленения и благоустройства: дорожек, площадок, подпорных стенок, малых архитектурных форм и других конструкций с привязкой к местности. Привязка осуществляется к существующим строениям или ограждению участка. На разбивочный чертеж нанесены размерные линии, радиусы кривизны, расстояния указывается в метрах. Это рабочий план предназначен для тех, кто будет осуществлять озеленение и благоустройство участка.

4. Дендроплан

Дендроплан – показывает сохраняемые и проектируемые растительные композиции, размещение древесно-кустарниковых групп, отдельных деревьев, групповых и аллейных посадок, живых изгородей, цветников и т.д. В ассортиментной ведомости указывается используемая растительность, виды, сорта и количество растений.

При составлении дендроплана ландшафтный дизайнер учитывает много факторов: архитектурный стиль построек, общий облик и рельеф участка, почвенные условия, степень освещенности участка, предпочтения и бюджет хозяев, совместимость растений, их цветовую палитру, декоративную окраску листвы, время цветения. Правильное планирование и компоновка растений создает желаемый визуальный эффект от участка.

5. Посадочный чертеж.

На основании дендроплана разрабатывается посадочный чертеж. Предназначен он для рабочей бригады озеленителей. На этот план наносятся только те объекты, к которым будет осуществляться привязка, посадочные места для деревьев и кустарников, с указанием размеров ямы, количество и возраст саженцев.

6. Детальная разработка цветников и альпинариев.

По Вашему желанию ландшафтный дизайнер может проработать отдельно каждый цветник и альпинарий, запроектированный на участке. Для этого выполняется посадочный чертеж и прилагаемая к нему ассортиментная ведомость растений.

Посадочный чертеж цветника выполняется в масштабе 1:50 или 1:20.

Разработать подетально цветник или альпинарий необходимо в том случае, если Вы хотите заранее знать, как будет выглядеть цветник, желаете просчитать точное количество растений (многолетних и однолетних цветов, почвопокровных растений, трав, папоротников, вересковых). Это также требуется при выполнении на цветнике определенного рисунка или создании затейливых и сложных фигур из цветов, трав и почвопокровных. Для альпинария или рокария проект необходим в любом случае, так как ландшафтный дизайнер сможет грамотно продумать расположение камней в сочетании с растениями, заполнить пространство между валунами логичными и интересными композициями из хвойников и почвопокровных, чтобы каменистая горка или плато гармонично вписалась в ландшафт Вашего участка.

На основании ландшафтного проекта рассчитывается подробная смета, содержащая расчет стоимости работ для воплощения эскизного проекта в жизнь. По Вашему желанию все работы по озеленению и благоустройству участка можно разбить на несколько этапов и осуществлять постепенно в соответствии с Вашими возможностями, временными рамками и бюджетом.

По желанию заказчика разрабатываются также следующие виды чертежей:
Рабочая документация по типу покрытий – показывает соотношение различных типов поверхностей на участке (газон, мощение, цветник и т.д.), а также их площадь.

План размещения садовых светильников – разрабатывается на основе уже утвержденного генплана.

Ландшафтный дизайнер при разработке плана освящения обращает внимание не только на функциональную подсветку (въездная и входная зона детская или спортивная площадки, дорожки), но и предлагает при помощи ландшафтных светильников подчеркнуть созданный ландшафт.

При освещении растительности учитываются текстурные свойства ствола дерева, форма листьев, густота и прозрачность кроны, сезонный цвет листвы и окраска цветения. План размещения светильников не предполагает разработки технической документации по освящению.

Чертёж баланса территории – грамотно разработанный проект ландшафтного дизайна не только отвечает индивидуальному вкусу и запросу, но и учитывают уникальность самого участка. Не существует двух совершенно одинаковых земельных участков. Сад может быть густой или редкий, ровный или расположенный на склоне, солнечный или затенённый, влажный или сухий – эти вопросы решает ландшафтный дизайн.

А мы поможем правильно спланировать ландшафтные работы на Вашем участке.

Смотрите ещё один пример ландшафтного проекта в нашем фотоальбоме: Подробный пример ландшафтного проекта

Остались вопросы о нашей работе по разработке ландшафтных проектов и их воплощению в жизнь? Любые вопросы по ландшафтным проектам и заявки на разработку принимаем ЗДЕСЬ.

Пригородных территорий

Sprawl – образец развития. Многие планировщики считают разрастание некачественным ростом и расширением. Разрастание часто описывается четырьмя факторами:

низкая плотность застройки,
отдельно стоящих домов, магазинов и рабочих мест,
отсутствие центров активности и даунтаунов, и
плохая связь на улице.

Согласно данным Smart Growth America, люди, живущие в компактных связанных районах, обладают большей экономической мобильностью.Люди в этих районах меньше тратят на жилье и транспорт вместе взятые. Люди в компактных, связанных районах, как правило, живут дольше, безопаснее и здоровее, чем их сверстники в районах с разрастанием. Sprawl был связан с:

снижение физической активности,
снижение качества воздуха,
снижение социального взаимодействия,
повышенное ожирение,
повышенный риск ДТП,
увеличено время аварийного реагирования, а
увеличило расстояние, время и стоимость поездок.

Как пригородные районы могут стимулировать физическую активность?

Жители пригородных сообществ часто имеют больший доступ к возможностям магазинов здорового питания и объектов активного образа жизни, таких как фитнес-центры. Пригородные районы часто имеют множество возможностей для физической активности, например:

детских и спортивных площадок,
тротуаров и велосипедных дорожек,
зеленых насаждений и троп,
общественных бассейнов и озер,
природных парков и зоопарков, плюс
пешком, на велосипеде и на автобусе до школы.

Кто планирует в моем районе?

На территориях с населением 50 000 и более человек осуществляется непрерывный, всеобъемлющий и совместный процесс планирования перевозок. Столичные организации планирования (MPO) и организации транспортного планирования (TPO) управляют федеральным финансированием и предоставляют техническую экспертизу для транспортных проектов. 11 MPO и TPO Теннесси обслуживают Бристоль, Чаттанугу, Кларксвилл, Кливленд, Джексон, Джонсон-Сити, Кингспорт, Ноксвилл, Лейквей, Мемфис и Нэшвилл.

В штате Теннесси 9 округов развития муниципальных и окружных органов власти, которые совместно работают над планированием и развитием. Районы развития объединяют избранных лидеров из городов и округов вместе с лидерами других общественных организаций для решения региональных проблем и содействия экономическому развитию.

А как насчет экономического развития?

Департамент экономического и общественного развития имеет несколько программ, поддерживающих улучшение качества жизни в сообществах, таких как грант на общинное развитие, Мейн-стрит Теннесси и ThreeStar.РДМВ финансирует инициативы по объединению сообществ для ускорения экономического развития посредством финансирования и технической помощи. В ECD есть программы для поддержки существующих крупных отраслей и малых предприятий, а также для привлечения новых отраслей и предприятий. РДМВ продвигает Теннесси как прекрасное место для заработка, потому что в основе конкурентоспособной стратегии экономического развития лежит развитие сообщества.

Зачем нужно сохранять пригородные зеленые насаждения?

Многие пригородные сообщества в Теннесси быстро растут.Несмотря на то, что может показаться, что для расширения осталось много зеленых насаждений, экологические изменения часто происходят и создают проблемы для этих сообществ. Быстрая потеря земель из-за неконтролируемого роста может подорвать стоимость собственности. Обширная застройка может разрушить важные природные территории, такие как заболоченные земли, прерии и леса. Сохранение земель защищает воздух, землю и воду от вредного для здоровья загрязнения окружающей среды. Зеленые зоны, такие как заповедники и государственные леса, защищают растения и животных.Заповедники защищают живописные виды, привлекающие туристов, а также рабочие места и экономические возможности, создаваемые благодаря походам, охоте, рыбалке, наблюдению за птицами и наблюдению за природой.

Есть несколько вариантов сохранения зеленых насаждений. Природоохранная застройка – это землепользование с контролируемым ростом, которое защищает естественную среду территории на неограниченный срок за счет сохранения ландшафтов, поддержки сельскохозяйственных угодий, защиты естественной среды обитания диких животных и сохранения характера сельских сообществ. Земельные фонды – это добровольные консервационные сервитуты. Земельные фонды защищают землю от застройки и разрастания. Семьи, которые передавали одну и ту же собственность из поколения в поколение, часто, например, вступили в земельный фонд, чтобы знать, что их семейный дом останется таким же, каким они его помнят. Помимо повышения стоимости собственности, многие люди считают, что качество их жизни улучшается, когда поблизости есть охраняемые зеленые насаждения.

Почему политика зонирования важна для здоровья?

Зонирование – это инструмент планирования землепользования.Зонирование применялось в городских, пригородных и сельских районах. Зонирование означает, что можно куда пойти. То, что куда попадает, может иметь большое влияние на здоровье. Политика зонирования может влиять на факторы соседства, которые приводят к таким последствиям для здоровья, как физическая активность, насильственные преступления и ожирение. Зонирование может использоваться для ограничения или запрещения определенных видов землепользования в определенных областях. Зонирование может помочь замедлить разрастание. Зонирование может способствовать определенному использованию земли. Например, смешанное зонирование может увеличить плотность соединения людей и мест, ведущих к более активному транспорту и физической активности.Политика зонирования может поощрять или требовать более здоровых вариантов, таких как тротуары, велосипедные дорожки, доступное жилье или зеленые насаждения. Эффективная политика зонирования может повысить стоимость собственности и уменьшить несправедливость в отношении здоровья.

Почему мультимодальные перевозки?

Мультимодальные перевозки удовлетворяют потребности всех пользователей, независимо от того, ходят ли они пешком, на велосипеде, пользуются общественным транспортом или водят машину. Это означает больше возможностей передвижения и большую свободу передвижения. Например, использование тротуаров, велосипедных дорожек, пешеходных переходов, автобусных маршрутов и других транспортных средств для увеличения связности мест.Эти варианты транспортировки могут быть более безопасными для всех людей, особенно детей, пожилых людей и людей с ограниченными возможностями. Согласно Министерству транспорта штата Теннесси (TDOT), хорошие возможности для пеших и велосипедных прогулок и общественного транспорта имеют важное значение для постоянного роста и успеха наших городов. Фактически, как поколение миллениалов, так и поколение бэби-бумеров ищут варианты транспорта в местах своего проживания.

Пояснения к рисункам с 3-1 по 3-4

КЛЮЧ ИНФОРМАЦИЯ
для
Рисунок 3-1
Рисунок 3-2
Рисунок 3-3
Рисунок 3-4
Вернуться к Глава 3

ВВЕДЕНИЕ

Основы генерального плана – это долгосрочный, всесторонний рост в масштабах города. стратегия.Это особый элемент генерального плана, обращенный к будущего в соответствии с требованиями закона и заменяет концепцию Лос-Анджелеса и Citywide План (принят в 1974 г.). Поскольку он смотрит на город в целом, Framework обеспечивает общегородской контекст, в котором происходит местное планирование. Оба разделяются преимущества и проблемы роста.

Концепция устанавливает концептуальную взаимосвязь между землепользованием и транспорт на общегородской основе и определяет новые категории землепользования, которые лучше описать характер и функции города по мере его развития со временем.новые категории – микрорайон, общественный центр, Региональный центр, Центр города и бульвары смешанного использования – в целом описанные (с диапазонами интенсивности / плотности, высотами и списками типичных видов использования) и обычно показаны на этой диаграмме долгосрочного землепользования. Определения отражают диапазон возможностей землепользования, имеющихся в и без того разнообразных городских городские, пригородные и сельские модели землепользования – модели, которые эволюционировали с течением времени с разной скоростью и в разных местах.Их обобщенные локации отражают концептуальную взаимосвязь между землепользованием и транспортом.

Поскольку Рамочная основа является общегородской, она не может предусмотреть все детали. Следовательно, планы сообщества должны быть рассмотрены для окончательных определений. Что касается границ, категорий землепользования, интенсивности и высоты падения в пределах диапазонов, описанных в Концепции.

Элемент Общегородской структуры общего плана не отменяет и не отменяет Планы Сообщества.Он направляет рост и развитие города на большие расстояния. политика, устанавливающая общегородские стандарты, цели, политики и задачи для общегородских элементов и планов сообществ. Платформа гибкая, предлагая диапазон использования в пределах его определений землепользования. Точные определения внесены в планы сообщества.

ОБОЗНАЧЕНИЯ

РАЙОНОВ, ЦЕНТРОВ И СМЕШАННЫХ ИСПОЛЬЗУЙТЕ БУЛЬВАРЫ

	Микрорайон Координатор для окружающих жилых кварталов и содержащий разнообразие землепользования, такое как рестораны, торговые точки, продуктовые магазины, учреждения по уходу за детьми, небольшие профессиональные офисы, общественные конференц-залы, аптеки, религиозные учреждения и другие аналогичные услуги.Кластеризация использования сводит к минимуму поездки на автомобиле и поощряет пешие прогулки до и от соседние кварталы. Пешеходные зоны приветствуются, а район может обслуживаться местным шаттлом. Как правило, окрестности Районы имеют соотношение площадей 1,5: 1 или меньше и характеризуются у одно- или двухэтажных домов.
	Общественный центр Координатор для окружающих жилых кварталов и содержащий разнообразие использования, такое как небольшие офисы и ночлеги, культурные и развлекательные заведения, школы и библиотеки, в дополнение к району ориентированные услуги.В общественных центрах соотношение площадей составляет 1,5: 1. до 3,0: 1. Как правило, высота различных типов общественных центров также будет варьироваться от 2- до 6-этажных зданий, например, некоторые будут 2-этажными Центры, некоторые 4- или 6-этажные Центры в зависимости от характера окружающей среды. область. Общественные центры обслуживаются небольшими маршрутками, а также местными автобусами. к автомобилям и / или могут располагаться на остановках железнодорожного транспорта.
	Областной центр Координатор региональной торговли, самобытности и активности и содержащий разнообразное использование, такое как корпоративные и профессиональные офисы, жилые помещения, торговые центры, правительственные здания, крупные медицинские учреждения, основные развлекательные и культурные объекты и вспомогательные услуги.В целом, различные типы региональных центров попадут в диапазон этажей соотношение площадей от 1,5: 1 до 6,0: 1. Некоторые будут ориентированы только на коммерческую деятельность; другие будут содержать сочетание жилого и коммерческого использования. В целом, Региональные центры имеют от 6 до 20 этажей (и выше). Региональный Центры обычно являются крупными транспортными узлами.
	Центр города Международный финансово-торговый центр, обслуживающий население. из пяти округов столичного региона.Центр города – крупнейшее правительство центр в регионе и место для основных культурных и развлекательных объекты, гостиницы, профессиональные офисы, корпоративные штаб-квартиры, финансовые учреждения, многоэтажные жилые дома, региональные транспортные объекты и Конференц-центр, Центр города, как правило, соотношением площади до 13: 1 и многоэтажки.
	Бульвар смешанного использования Они соединяют кварталы города и сообщества, региональные и Центры города.Вместе с этим поощряется разработка смешанного использования. бульвары, с масштабом, плотностью и высотой застройки, совместимыми с окружающей средой области. Как правило, разные типы бульваров смешанного использования подпадают под диапазон соотношений площадей от 1,5: 1 до 4,0: 1 и иметь общую характеристику от 1-х до 2-х этажных коммерческих построек, до 3-6-этажных зданий смешанного назначения между центрами и более высокими зданиями внутри центров. Бульвары смешанного использования обслуживаются различными транспортными средствами.
	Зона особого обучения

ОТНОШЕНИЕ К ПЛАНАМ СООБЩЕСТВА

Принятие Основы не отменяет и не требует внесения изменений в Планы сообщества. Планы сообщества отражают соответствующие уровни развития на момент принятия Рамок. По мере обновления планов сообщества используя прогнозы численности населения и цели в области занятости, Рамочная основа должен использоваться в качестве руководства – его обобщенные рекомендации, чтобы быть более точными определяется с учетом индивидуальных потребностей и возможностей каждого сообщества план площади.Во время этого процесса ничто не говорит о том, что план сообщества должен можно изменить на более высокую интенсивность или высоту в пределах описанных диапазонов В рамках. Окончательное определение того, что подходит на местном уровне будет осуществляться через планы сообщества – и это решение может упасть в любом месте в пределах описанных диапазонов.

По мере того, как город развивается с течением времени, ожидается, что районы, которые сейчас не рекомендуются как микрорайоны, общественные и региональные центры и смешанное использование В будущем бульвары могут быть соответствующим образом обозначены; и районы сейчас такое обозначение может не подходить.следовательно, фреймворк большой дальности диаграмма может быть изменена, чтобы отразить окончательное решение, сделанное Процесс обновления плана сообщества, если эти определения будут отличаться от принятые рамки.

Примеры применения определений рамок:

1. Региональный центр, расположенный в пригородной зоне от малоэтажной до средней, характеризуемой по крупным пустующим участкам может иметь меньшую интенсивность; в то время как городской район, где большинство лотов меньше и построены на более высокой интенсивности, могут иметь более высокие общая интенсивность.Хотя использование этих двух типов региональных центров в целом будет одинаковым (например, большие офисные здания, основные развлечения объекты, обширная розничная торговля, включая крупные торговые центры, ночлег жилые помещения, обслуживаемые основными транспортными средствами и близкие к жилью), характеристики развития будут отличаться и определяться Сообществом Планируйте процесс с учетом прилегающей территории.

2. Общественный центр в одной части города может быть определен для низкая интенсивность, e.г., соотношение площади пола 1,5: 1 и высоты 3 этажа; в то время как в другой части города общественный центр может начинаться с низкой интенсивности, например, соотношение площади пола 1,5: 1, но допускает дополнительную плотность (например, позволяют увеличить соотношение площади пола 0,5: 1) и более высокие высоты здания всякий раз, когда новая застройка также включает жилье.

Подобные более точные определения делаются через Сообщество. Планы. Основы генерального плана предоставляют диапазон, в котором сделаны.

ОТНОШЕНИЯ К КОНКРЕТНЫМ ПЛАНАМ

У города есть ряд утвержденных конкретных планов, которые определяют детальное развитие. правила для местных территорий и включают различные типы нормативных ограничений. Примеры этих ограничений включают «ограничения на поездку», Design Review. Доски, пределы плотности / интенсивности, максимальная высота, ландшафт, площадь участка, и т. д. Общие принципы плана соответствуют и не заменяют ни отменять эти местные требования.

СНОСКИ

Структура генерального плана состоит из обобщенного долгосрочного плана. Схема землепользования, политика и программы. Для всестороннего понимания рекомендаций Рамочной основы следует обращаться как к картам, так и к тексту.
Специальная учебная зона. Будущие изменения в использовании требуют одобрения соответствующих лица, принимающие решения, с помощью соответствующих исследований и процедур. Изменения могут привести к поправке к плану сообщества, конкретному плану, соглашению о развитии, смена зоны; и при необходимости может включать дополнительные ограничения.
По мере принятия решений о финансировании или снятии финансирования с транзитных станций, прилегающие земли будут переоценены.
Компактные районы, определенные для будущего роста, известны как районы, Центры и бульвары смешанного использования. Они также определяются своей функцией в рамках сообщества, общегородского и регионального контекста и принимать во внимание прилегающая недвижимость в соседних городах, когда это необходимо. Они предлагают ассортимент потенциала развития, потому что некоторые из них максимально развиты, в то время как другие нет.

Будет обновлен генеральный план города

Город Ранчо Кукамонга проводит важное обновление нашего Генерального плана, дорожной карты для принятия решений на 10-летний период. Наша отмеченная наградами программа Healthy RC стала важным результатом текущего Генерального плана, который был принят в 2010 году. Закон штата требует, чтобы мы периодически обновляли наш Генеральный план, чтобы идти в ногу с меняющимися потребностями и условиями города и региона, а также с тем, чтобы план отражает новые законы.В 2017 году было внесено несколько поправок, связанных с развитием, и необходимое обновление жилищного элемента, но в последний раз Генеральный план Ранчо Кукамонга обновлялся в 2010 году. Наш жилищный элемент должен быть обновлен и представлен штату в начале 2022 года. были значительно обновлены за последние несколько лет, которые призваны увеличить производство жилья и упростить процесс обзора застройки. Значительное увеличение жилищных ассигнований по результатам Региональной оценки жилищных потребностей потребует внесения изменений в элементы землепользования и транспорта нашего Генерального плана, чтобы мы могли показать, как мы размещаем любые дополнительные необходимые жилые единицы.Закон штата также требует, чтобы в наш Генеральный план были включены правила, предлагающие сбалансированную и разнообразную транспортную сеть, чтобы жители сельских, пригородных и городских районов могли путешествовать безопасно и удобно. В то время как наш текущий Общий план
определяет видение Ранчо Кукамонга как здорового, инновационного сообщества с высококачественной застройкой, городскими центрами и коридорами, всестороннее обновление нашего существующего Генерального плана продвинет наше видение устойчивого, справедливого и здорового сообщества и принять во внимание новые законы
.Обновление Генерального плана будет направлено на диверсификацию возможностей трудоустройства, расширение выбора жилья и мобильности, а также на сохранение характера, истории и качества жизни, которые делают Ранчо Кукамонга особенным местом для жизни. Он рассмотрит новый закон, принятый в 2016 году, который требует от городов с неблагополучными общинами включить политику экологической справедливости в свои Генеральные планы, и мы рассмотрим повышение устойчивости к изменению климата. В нашем обновлении будет план действий по борьбе с изменением климата.Нам понадобится вклад наших жителей, предприятий, владельцев недвижимости и институциональных партнеров, когда мы приступим к этому важному проекту в области видения. Будем рады вашему участию! Более подробную информацию об обновлении Генерального плана можно найти на сайте www.cityofrc.us/generalplan

Доступна новая возможность онлайн-взаимодействия. Ждем вашего ответа!

Опрос сообщества

Краткий справочник по комплексному плану

ОБЗОР ВСЕОБЩЕГО ПЛАНА PWC И БЫСТРЫЙ СПРАВОЧНИК

Раздел 15.2-2223 Кодекса штата Вирджиния требует, чтобы каждая юрисдикция приняла всеобъемлющий план, который служил бы руководством для освоения земель. Он задуман как дорожная карта для скоординированного, скорректированного и гармоничного развития, которое с учетом настоящих и вероятных будущих потребностей и ресурсов наилучшим образом способствует здоровью, безопасности, нравственности, порядку, удобству, процветанию и общему благосостоянию жителей. .
Комплексный план создает видение будущего принца Уильяма. Он используется в качестве руководства для оценки и обсуждения приложений для разработки.Как правило, приложения для разработки, которые не соответствуют целям и действиям Комплексного плана, могут быть отклонены.
Комплексный план включает карту, на которой показано планируемое землепользование с разбивкой по каждому участку. В нем перечислены конкретные цели и действия, необходимые для воплощения видения в реальность.
Комплексный план включает некоторые обязательные действия. Они передаются (повторяются) в Постановлении о зонировании, где они могут применяться в течение всего срока реализации проектов развития.Все остальное, что написано в Комплексном плане, не является обязательным и подлежит обсуждению.
Бюджет проектов капитального ремонта предназначен для реализации Комплексного плана путем финансирования проектов в областях, которые Комплексный план нацелен на развитие.

Как используется план

Рассмотрение и утверждение / отказ округа заявок на застройку – поправки к Комплексному плану, изменение зон и заявки на получение разрешений на специальное использование – основаны на целях, политике и стратегиях действий, перечисленных в Комплексном плане.
Во-первых, персонал по планированию завершает анализ на основе Комплексного плана и дает рекомендации Комиссии по планированию. Комиссия по планированию проводит публичные слушания, голосует за одобрение / отклонение и направляет свою консенсусную рекомендацию Наблюдательному совету по каждой заявке на разработку.
Затем сотрудники отдела планирования направляют свой отчет и рекомендации Комиссии по планированию Наблюдательному совету. Голосование Правления по одобрению / отклонению заявок на разработку проводится после публичных слушаний.

Категории землепользования, использованные в комплексном плане

ПОТОМАКОВЫЕ СООБЩЕСТВА

Городской жилой низкий (URL)

Отдельно стоящая или отдельно стоящая жилая застройка с плотностью до восьми единиц на акр
Включает связанные общественные объекты, такие как школы, церкви и станции общественной безопасности.
Эта плотность является попыткой стимулировать реинвестирование и реконструкцию недостаточно используемых жилых районов.

Городской жилой средний (URM)

Пристроенная жилая застройка с плотностью от восьми до 20 единиц на акр
Включает связанные общественные объекты.
Эта плотность является попыткой предоставить экономически жизнеспособные альтернативы развитию розничной торговли без покрытия.

Городское жилое здание High (URH)

Пристроенная жилая застройка с плотностью от 20 до 30 единиц на акр
Включает связанные общественные объекты.

Жилое планируемое сообщество (RPC)

Ранее утвержденные смешанные жилые поселки с конкретными генеральными планами.
Никаких дополнительных областей RPC не рекомендуется.

Городское смешанное использование

Скоординированные проекты или интегрированная группа проектов, состоящая как минимум из трех компонентов – жилой, офисной или региональной занятости и отдыха, – объединенных вместе, чтобы в полной мере воспользоваться преимуществами недвижимости с отличной транспортной доступностью.
Могут быть включены дополнительные варианты использования, такие как соседство или коммерческое использование
Массовый транспорт должен быть включен в любой проект UMU с пешеходными переходами для различных целей.

ГОРОДСКИЕ ОБЛАСТИ

Городские обозначения предназначены для поощрения развития при достаточно высокой плотности, чтобы обеспечить региональный общественный транспорт до округа Принц Уильям и лучше связать округ с его регионом через общественный транспорт.

Узел массового транспорта (MTN)

Для районов, окружающих существующие станции пригородной железной дороги Virginia Rail Express (VRE). VRE должен быть в центре внимания разработки.
MTN должны быть разработаны таким образом, чтобы предоставить жителям возможность жить, работать и отдыхать в одном и том же районе, не будучи зависимыми от автомобиля.
Жилой комплекс – это многоквартирный дом с минимальной плотностью 30 жилых единиц на акр брутто, за вычетом части собственности, выделенной для экологических ресурсов (ER).

Региональный центр занятости (РЦЗ)

Для участков рядом с основными автомагистралями между штатами или с хорошим доступом к ним
• Основное назначение – офис средней и высотной этажности
75% используются для работы, 25% в розничной торговле и / или в жилых помещениях (16-30 дн.ед. / акр)
Требуется поэтапный план
Требуются архитектурные, озелененные, вывески, планы освещения; руководство по дизайну офиса
Розничная торговля, расположенная на территории, в первую очередь для обслуживания сотрудников / жителей; заезд / через обескураженный
Рекомендуется минимальная высота 4-6 этажей

Региональный коммерческий центр (РМЦ)

Для участков рядом с основными автомагистралями между штатами или с хорошим доступом к ним
• Основное использование – крупная розничная торговля, обслуживающая региональный рынок
• 75% региональная розничная торговля, 25% мелкая розничная торговля с местным обслуживанием, розничные услуги и / или бытовые услуги
Требуется поэтапный план
Жилой в многофункциональном доме; 16-30 дн.ед. / акр
Въезд / проезд не рекомендуется
Требуются архитектурные, озелененные, вывески и световые планы

Общие коммерческие (GC)

Для участков, особенно расположенных вдоль маршрутов 1, 234, 28 и на пересечении улиц Миннивилл-роуд-Смоктаун-роуд
• Основное использование – розничная торговля, обслуживающая местный рынок
• Заполнение существующих коммерческих полос: Route 1, Sudley Road, Route 28 в Йоркшире, Minnieville-Smoketown
Обозначение новых участков GC не рекомендуется
Офисы только до 25%; Руководство по офисному дизайну
Доступ с главной дороги; пешеходный доступ к прилегающим жилым массивам поощряется
Требуются архитектурные, озеленения, вывески, планы освещения
Рекомендуется минимальная высота офисного здания 2-3 этажа

ПРИГОРОД

Обозначения пригородов предназначены для размещения жилых домов с меньшей плотностью населения, розничной торговли и услуг, ориентированных на район, а также для использования в более мелких условиях занятости в более традиционных районах и / или вдоль основных транспортных коридоров внутри округа.

Центр занятости гибкого использования (FEC)

Легкое производство, открытие бизнеса, офисы; розничная торговля = вторичное использование, ограничено 10% проектной площади
Вторичное использование = складирование, оптовая торговля, хранение, распространение; открытое хранение до 10% земельного участка
Наиболее интенсивное использование в ядре сайта; менее интенсивный на периферии (кроме хранилища)
Требуются архитектурные, озелененные, вывески, планы освещения; руководящие принципы офисного дизайна

Занятость в промышленности (EI)

Производство, индустриальные парки, ремонт грузовых автомобилей и автомобилей, оптовая и розничная торговля, склады
Отдельные офисы и офисные помещения не рекомендуется
Розничная торговля, розничные услуги = вторичное использование, ограничено 10% проектной площади
Наиболее интенсивное использование в ядре сайта; менее интенсивный на периферии (кроме хранилища)
Требуются архитектурные проекты, озеленение, вывеска, освещение
Применяются стандарты эффективности при ударах за пределами площадки.

Общественный центр занятости (ЦИК)

Для участков на пересечении основных дорог или станций пригородных поездов или вблизи них
75% занятость, 25% розничная и / или жилая недвижимость (6-12 у.е. / акр – без таунхаусов)
Требуется поэтапный план
Требуются архитектурные, озелененные, вывески, планы освещения; руководящие принципы офисного дизайна
Розничная торговля, расположенная на территории, в основном для обслуживания сотрудников / жителей; въезд / проход не рекомендуется
Рекомендуется минимальная высота офисного здания 3-5 этажей

Общие коммерческие (GC)

Для участков, особенно вдоль маршрутов 1, 234, 28 и на пересечении улиц Миннивилл-роуд-Смоктаун-роуд
Основное использование – розничная торговля, обслуживающая местный рынок
Заполнение существующих коммерческих полос: Route 1, Sudley Road, Route 28 в Йоркшире, Minnieville-Smoketown
Не рекомендуется указывать новые районы GC
Офисы только до 25%; Руководство по офисному дизайну
Подъезд с главной дороги; разрешен пешеходный доступ к прилегающим жилым массивам
Требуются архитектурные проекты, озеленение, вывеска, освещение
Рекомендуемая минимальная высота офисного здания 2-3 этажа

Офис (O)

Офисное использование, розничная торговля не рекомендуется – содержится в здании, для использования арендаторами / жильцами
Менее интенсивное офисное использование на периферии участка
Требуются архитектурные, озелененные, вывески, планы освещения; руководство по дизайну офиса
Рекомендуется минимальная высота офисного здания 3-5 этажей

Коммерческий район (Северная Каролина)

15 акров / 80 000 GSF; нет одноразового использования (кроме продуктового магазина, аптеки) более 8000 SF – розничная торговля, розничная торговля использует
Нет NC в пределах одной мили от GC, CR, других NC и наоборот
Для обслуживания окрестностей; пешеходный доступ разрешен
Доступ к проекту с соседних дорог, а не с дорог, обслуживающих проезжающее / проезжающее движение
Требуются планы архитектуры, озеленения, вывески и освещения – участок спланирован, комплексно разработан
Использование в жилых помещениях второго и третьего этажей разрешено с помощью SUP
.

Suburban Residential High (SRH) (10-15 дн.ед. / акр)

Квартиры, кондоминиумы предпочтительнее

Пригородные жилые дома среднего размера (SRM) (4-6 д.е. / акр)

Отдельно стоящие дома на одну семью предпочтительны, прилегающая территория ограничена 25% общей земельной площади
Кластеризация разрешена при плотности традиционной застройки, должна соответствовать целям Плана охраны окружающей среды и Плана пожарно-спасательных работ

Пригородный жилой малоэтажный (SRL) (1-4 дн.ед. / акр)

Отдельностоящий на одну семью
Кластеризация разрешена при плотности традиционной застройки, должна соответствовать целям Плана охраны окружающей среды и Плана пожарно-спасательных работ

ПОЛУСЕЛЬСКИЕ РАЙОНЫ

Районы, где может произойти широкий спектр жилой застройки на больших участках, как переход от жилой застройки с самыми большими участками в сельской местности к более плотной застройке, обнаруженной в зоне застройки.

Полусельский жилой дом (SRR)

(1 у.е. / -1-5 ак. Для 1-2 лотов; 1 у.е. / 2,5 ак. Для более чем 2 лотов)

Плотность = 1-5 соток для отдельных участков или для разделения земли на два участка
В среднем 2,5 акра / д.е. при наличии более двух участков, достигается любой комбинацией участков размером от 1 до 5 акров при сохранении средней плотности. (рекомендуется)
Кластеризация разрешена при плотности традиционной застройки, должна соответствовать целям Плана охраны окружающей среды и Плана пожарно-спасательных работ
Общественная канализация или индивидуальная бытовая канализация

Кластеризация разрешена при плотности традиционной застройки, должна включать минимум 50% открытого пространства и соответствовать целям Экологического плана
Общественная вода, но нет общественной канализации

Круглосуточная розница (CR)

Кластеризация разрешена при плотности традиционной застройки, должна соответствовать целям Экологического плана
узлов для обслуживания сельских районов, расположенных в пределах 10-15 минут езды – в 5 милях от NC, GC, CR использует
Услуги розничной торговли / розничные услуги для удовлетворения основных повседневных нужд сельских жителей – не используются, как правило, в зоне застройки
Требуются планы архитектуры, озеленения, вывески и освещения – участок спланирован, комплексно разработан
План общественного проектирования: группы небольших зданий, а не одно или два больших здания, сельский дизайн
Ограничено до 15000 SF без использования более 8000 SF – заправочные станции для розничной торговли в качестве вспомогательного использования, прикреплены к использованию CR
Доступ к проекту с меньшей дороги (дорог), а не с дорог, обслуживающих сквозное / проезжающее движение
Комбинация заправочных станций, быстрого обслуживания, быстрого питания и нерекомендуемых въездных и сквозных перевозок
Требуются планы архитектуры, озеленения, вывески и освещения – участок спланирован, комплексно разработан
Доступ пешеходов к ближайшим жилым кварталам
Использование в жилых помещениях второго этажа разрешено со специальным разрешением на использование (SUP)
Ограничение высоты двухэтажного дома

Экологические ресурсы (ER)

Все 100-летние поймы, природоохранные зоны, участки с уклоном 25 и более процентов, участки с уклоном 15 и более процентов в в сочетании с почвами, имеющими серьезные ограничения, почвами с преобладанием морских глины, общественные источники водоснабжения и критически разрушаемые береговые линии и берега ручьев.Примечательные упущения в определении обозначения ER включают водно-болотные угодья и прерывистые водотоки.

МАТРИЦА СОВМЕСТИМОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

Матрица совместимости землепользования предоставляет общий метод оценки для обеспечения совместимости в областях, где встречаются различные категории землепользования.

Классификации землепользования в матрице, которые определены как «совместимые», – это те виды использования, которые при соседстве гармоничны и согласуются друг с другом.
Классификации землепользования, определенные как «Несовместимые, за исключением мер по смягчению», потребуют значительных буферизации и переходов, в зависимости от Зоны долгосрочного землепользования и конкретных видов землепользования.
Классификации землепользования, обозначенные как «Несовместимые», должны располагаться рядом друг с другом только в том случае, если обширные и чрезвычайные смягчающие меры могут эффективно решить все проблемы совместимости.

ОСНОВНЫЕ КОМПОНЕНТЫ КОМПЛЕКСНОГО ПЛАНА:

Обобщенные планы развития (ВВП)

GDP для нежилых проектов должны включать планы по архитектуре здания, знакам, освещению и совместимости с ландшафтным дизайном.
Знаковые программы должны быть разработаны для нежилой застройки и предоставлены вместе с приложением.

План общественного проектирования

Политики и стратегии действий в Плане общественного проектирования должны учитываться во всех заявках на изменение зонирования, разрешение на специальное использование и рассмотрение общественных объектов, например:

Обеспечение пешеходных переходов между жилыми и коммерческими объектами и объектами общего пользования.
Обеспечение широких тротуаров в торговых зонах.
Включение принципов предупреждения преступности в проекты участков и зданий.
Предоставление парковки позади коммерческих зданий.
Размещение новых построек у края улицы.
Устранение или ограничение больших парковок между улицами общего пользования и входами в здания.
Сохранение природных и живописных ресурсов в сельской местности.
Проектирование коммерческих построек в сельской местности как групп зданий без больших одноразовых построек.
Защита исторической собственности за счет соответствующего дизайна прилегающей собственности и сохранения видов на историческую собственность и из нее.
Проектирование естественных систем управления ливневыми стоками, таких как водоемы и архитектурные элементы новых застроек.
Защита и восстановление естественного ландшафта, дренажа и растительности.
Приведение новых дорог в соответствие с естественными контурами местности.
Новые рекомендации по проектированию офисных зданий, а также главных ворот графства и дорожных коридоров.

Исторические области управления ресурсами и выделенные культурные ресурсы (DCR)

Археологические / исторические исследования фазы I должны проводиться на всей территории и предоставляться вместе с приложением.
Основываясь на результатах исследований фазы I, могут также потребоваться исследования фазы II и III, как минимум для нарушаемой территории.Эти исследования должны быть предоставлены до окончательного утверждения плана участка.

Исторические, доисторические ресурсы

Соответствующее исследование документации – и результаты этого исследования – необходимы для потенциальных исторических / доисторических ресурсов на участке, для которого подано заявление на изменение зонирования, разрешение на специальное использование или рассмотрение общественного объекта. Записи в Управлении планирования могут использоваться, или кандидат может использовать и предоставлять результаты исследований, проведенных из других надежных источников.

УРОВЕНЬ ОБСЛУЖИВАНИЯ (LOS) ГЛАВЫ
(Пожарные и спасательные службы, библиотека, парки и открытые пространства, транспорт)

Агентства округа, отвечающие за обеспечение пожарных и спасательных станций, библиотек, парков и зон отдыха, дорог и школ, установили стандарты уровня обслуживания (LOS). Эти агентства также количественно определили стоимость, в расчете на одно жилое помещение или на один квадратный метр нежилой площади, по предоставлению этих помещений и услуг для нового строительства.Стандарты и затраты заново определены в соответствующих главах Комплексного плана.

Экологический план

Претенденты на изменение зонирования и получение разрешений на специальное использование должны вместе с заявлением провести анализ экологических ограничений. Этот анализ должен быть выполнен заранее, адресован в заявке, а не на плане участка или подразделении.
Анализ ограничений определяет области сайта, которые НЕ будут развиваться.Отложено в качестве зоны сохранения / сохранения, зонирование и т. Д.
Новые районы добавлены в список экологически уязвимых территорий, районы, которые должны быть определены при анализе экологических ограничений, помещены в заповедник / заповедник.
Намного меньше внимания уделяется смягчению / инженерным решениям экологических ограничений; больший упор на предотвращение, сохранение / сохранение.
Добавляет методы проектирования с низким уровнем воздействия (LID) и включает руководство Центра защиты водоразделов.
Кандидаты должны определить средства предотвращения / смягчения воздействия на участки сильно эродируемых, высокопроницаемых и морских глинистых почв для повторного зонирования, специальных разрешений на использование и PFR.
В ряде случаев препятствовать развитию прилегающих к многолетним водотокам.
Поощрять развитие кластеров в районах округа с крутыми склонами и сильно эродируемыми почвами.
Используйте неофициальный реестр исторических деревьев и деревьев-защитников округа при оценке заявок на изменение зонирования и специального использования, чтобы определить, есть ли такие деревья на рассматриваемой территории.

План долгосрочного землепользования

План долгосрочного землепользования теперь привязан к конкретному участку, за исключением зонирования A-1. В этом случае конкретная разделительная линия между классификациями на большие расстояния, если эта линия сейчас не ясна, будет определяться в каждом конкретном случае.

Рекомендации по ограничению высоты для проектов REC, GC, CEC и O.
Государственные учреждения поощряются в REC, FEC и O.
Заполнение с плотностями, указанными на плане.
Земля в зоне Плана сектора GMU, к северу от плана дорожного сектора Веллингтона, будет внесена поправка, эта территория будет удалена, а REC изменен (возможно, на FEC / EI).
Добавлены процедуры внесения поправок в Комплексный план.
Государственная земля, проданная для другого использования, должна иметь CPA.
Поощрять верхний предел диапазона плотности в REC, SRH, FEC, O и RCC.
Rezonings и специальных разрешений на использование будет проводиться частично на основе критериев оценки развития, содержащихся во введении к Комплексному плану на 1998 год.

Пофазность

Должны быть предоставлены планы поэтапного изменения зон в региональных центрах занятости (РЦЗ), региональных коммерческих центрах (РЦЦ) и общинных центрах занятости (ЦИК), а также в РЦР. (Требования к поэтапному переходу указаны в Плане долгосрочного землепользования и в его конце.)

План транспортировки / проезда

Для достижения / поддержания LOS D будут рассмотрены другие меры, кроме расширения проезжей части.
Если проезжая часть уже находится ниже LOS D, и если собственность не находится в обозначенной MTN, можно рекомендовать застройку на самом низком конце диапазона плотности или рекомендовать отказ в изменении зонирования или SUP.
Общественные работы разработают планы коридоров для коридоров / сегментов LOS E или F, чтобы определить, какие меры необходимо предпринять для доведения LOS до D.
Поощрять крупные застройки, в том числе центры городов, включать в себя услуги общественного транспорта и / или объекты и / или пригородные участки.
Предоставлять кредиты на создание командировок крупным застройкам, в том числе городским центрам, где предусмотрены обязательные TMP или другие методы сокращения спроса на поездки.
Поощрять использование маршрутных такси или других способов доставки еды на станции пригородных поездов, транзитные центры и обратно.
Поощряйте использование пригородных участков в коммерческих районах рядом с основными магистралями, на окраинах прилегающих жилых районов.
Для дорог, эксплуатируемых на уровне ниже LOS D (см. План транспортировки), потребовать от заявителя разрешения на изменение зонирования и специального использования для рассмотрения методов смягчения последствий для поддержания существующей LOS. Также необходимо учитывать фоновый трафик.

Щелкните здесь, чтобы просмотреть полный текст Комплексного плана .

MPC округа Ноксвилл-Нокс: Генеральный план 2033

Планирование Framework
Схема планирования, приложение 1, определяет предпочтительные области для развития, возрождения и сохранение, исходя из особенностей окружающей среды и моделей развития. Показаны следующие категории земель:

Сельский Заповедники
Река и коридоры ручьев, в том числе водотоки, поймы, поймы и прибрежные водно-болотные угодья.
Хребты и крутые склоны, в том числе основные хребты, проходящие через округа и склоны от 15% и более.
Площади для будущего развития
Сельский жилой / растительный резерв Сюда входят районы, отведенные для очень долгосрочный рост; сельскохозяйственные и сельские жилые дома являются преобладающими использует.
Новое области развития до 2022 года (два десятилетия с 2001 по 2021 год – период планирования для округа Ноксвилл-Нокс-Фаррагут. План политики роста).Это районы, где большие пустующие участки могут быть собраны под застройку новых микрорайонов и районов.
В основном Застроенные территории
После 1945 г. пригородные районы К ним относятся районы, созданные для автомобилей возраст, спроектированный вокруг системы криволинейных дорог и тупиков и близлежащие коммерческие районы.
до 1945 г. пригородные районы К ним относятся районы, часто построенные с относительно узкие, соединительные, криволинейные дороги (например.г., Секвойя-Хиллз, Холстон Холмы).
Городской кварталы Сюда входят районы, обычно созданные до 1930 г., по сетке улиц.
Существующие районы особого пользования К ним относятся крупные промышленные, медицинские, образовательные и рекреационные зоны, которые уже созданы или привержены использование или сохранение.
Центр города Этот район включает в себя центральный деловой район и близлежащие к нему области.

Разработка Компоненты
Основные строительные блоки, используемые в Генеральном плане:

The Окрестности
Окрестности – самые основные физические и социальные единицы город и область. Концепции квартальных единиц показаны на экспонатах. 2 и 3.
The Сообщество
Сообщество состоит из достаточного количества районов для поддержки общих служб и объекты, такие как средняя школа, сообщество от двадцати до сорока акров парк и общественная торговая зона.
The Район
Район – это развитый район, предназначенный в основном для одной функции, таких как Университетский район, Технологический коридор или Хомберг район магазинов и ресторанов в Бирдене.
The Коридор
Коридоры могут иметь одну из двух форм: коридоры развития, состоящие из линейной, смешанной застройки вдоль транспортного маршрута, или ресурсные коридоры, в основном открытое пространство вдоль рек, ручьев, хребтов или сельские дороги.
The Регион
Ноксвилл – культурный, экономический и правительственный центр 16 округа с более чем 1 000 000 жителей. Эта область соответствует границы района развития Восточного Теннесси.

Эти компоненты связаны и объединены следующими общедоступными элементами области:

улиц и транзитные коридоры
зеленых насаждений, голубые дороги и парки
общественные помещения и общественные здания

Экспонат 2: Схема развития микрорайона

В концепции развития микрорайона в начале 20 века были задуманы так, чтобы школы располагались в нескольких минутах ходьбы, коммерческие развитие на крупных перекрестках и общественных открытых пространствах на всей территории микрорайоны .

Экспонат 3: Местный пример концепции соседства

Окрестности концепции дизайна были использованы в районе Ноксвилля при создании Секвойи Холмы и Норрис. Полезный характер такого развития очевидно сегодня.Этим общинам более 70 лет, и они замечательно стабильный. Карта и фотографии на этой странице взяты из Секвойя-Хиллз.

Карта Секвойя-Хиллз: дороги и открытые пространства соответствуют холмистая местность и река.

Фотография: Были созданы хорошо продуманные открытые пространства.

А были предоставлены различные варианты жилья.

The начальная школа была расположена недалеко от центра квартала.

The районный центр включал магазины и церкви, и был окружен по квартирам.

Земля План использования
Приложение 4 состоит из карт Плана землепользования. от каждого из 12 принятых отраслевых планов. Эта карта изменена периодические обновления отраслевых планов. В план также могут быть внесены изменения в ответ на заявки собственников. Заявки на внесение изменений в план обычно подаются вместе с заявками на изменение зонирования.Изменения к плану землепользования должны соответствовать политике в Общем Строить планы.

Теннесси Закон штата (публичная глава 1101) требует, чтобы местные решения о землепользовании должен соответствовать Плану политики развития округа Ноксвилл-Нокс-Фаррагут. Генеральный план связан с Планом политики роста как минимум в двух способы:

Карта Рамочного плана планирования (Приложение 1) соответствует Плану городского планирования. Рост, запланированный рост и обозначения в сельской местности Политики роста Планируйте, хотя в Концепции планирования эти три категории разбиты. вниз на семь более специализированных категорий.
План политики роста округа Ноксвилл-Нокс-Фаррагут, а также Устав города Ноксвилл и постановления о зонировании Ноксвилля и округов Нокс, требовать принятия решений по землепользованию (изменение зонирования и утверждения плана развития) соответствовать отраслевым планам, которые являются элементами Общего Строить планы.

Устный перевод План землепользования
В большинстве случаев рекомендации по землепользованию в отраслевых планах достаточно конкретный, чтобы дать четкое руководство.Это не всегда правда, однако из-за того, что карты обычно не предназначены для рекомендация по землепользованию. Ниже приведены рекомендации к толкованиям плана землепользования:

Переход Районы
Политика в этом плане включает положения для переходных зон чтобы избежать резких перепадов прилегающих зон (от дорожных коммерческих в частный жилой дом, например).Показывать нецелесообразно переходные зоны на каждой границе между жилым и коммерческим районы. Политика переходного зонирования будет поддерживать офис или жилое зонирование средней плотности в районе, обозначенном как односемейный жилой дом, примыкающий к коммерческому или другому интенсивному району.

Неопределенность в отношении границ
Когда границы обозначений землепользования совпадают с установленными, проверяемые объекты, такие как ручьи, линии участков, поймы или дороги, эти объекты должны рассматриваться как граница зонирования.Иначе границы могут быть измерены в соответствии с масштабом карты.

Логический Расширение существующего зонирования или моделей развития
Комиссия по планированию может обнаружить, что конкретное изменение зонирования или план поправка допустима, потому что она является логическим продолжением существующей граница. Чтобы считаться логическим продолжением, изменение зонирования должно соответствовать политике плана, не должны нарушать четкие физические границы, намеренно нанесенные на карту плана, например дорога, ручей или линия гребня и должны быть меньше площади расширяется.

Rezoning является преждевременным из-за неадекватных общественных сооружений
Рекомендации по развитию секторальных планов обычно основаны на идея о том, что дороги, инженерные сети, канализация и другие общественные объекты адекватны для поддержки роста или могут быть доведены до стандартов в пределах разумное время. Серьезные недостатки оправдывают задержку внедрения предложений по землепользованию. Часто есть возможность одобрить разработки при условии доведения оборудования до стандарта некоторыми указанными Дата.

Изменения условий, требующих внесения поправок в план землепользования
Обычно условия, которые изменились в достаточной степени, чтобы гарантировать изменение зонирования вопреки планам рекомендация должна привести к поправке к карте землепользования. Существуют административные процедуры, позволяющие Комиссия по планированию рекомендовала незначительные поправки к плану путем повторного зонирования приложений. Комиссия по планированию оставляет за собой право рекомендовать изменения в плане землепользования на основе существенно изменившихся условий.Существенно измененные условия включают:

Введение значительных новых дорог или инженерных сетей, которые не ожидались в план и сделать разработку более осуществимой.
Очевидная и существенная ошибка или упущение в плане.
Изменения в государственной политике, например, решение сконцентрировать развитие в определенных областях.
Тенденции развития, населения или трафика, заслуживающие пересмотра первоначального предложения плана.

Обновление План
Чтобы оставаться в силе, комплексные планы должны периодически обновляться и внесены поправки. Комиссия по планированию определит фактический график для основных обновлений посредством ежегодного принятия Рабочей программы MPC. В Комиссия по планированию, городской совет или окружная комиссия также могут направлять Персонал MPC обновляет все или часть любого плана по мере необходимости. Это также даст возможность добавлять новые проекты в работу ПДК. программа в ответ на меняющиеся условия.

% PDF-1.6 % 1841 0 объект > эндобдж xref 1841 88 0000000016 00000 н. 0000010316 00000 п. 0000011134 00000 п. 0000011264 00000 п. 0000011392 00000 п. 0000011522 00000 п. 0000011674 00000 п. 0000011828 00000 п. 0000011968 00000 н. 0000012102 00000 п. 0000012246 00000 п. 0000012390 00000 п. 0000012520 00000 п. 0000012700 00000 п. 0000012826 00000 п. 0000012988 00000 п. 0000013132 00000 п. 0000013280 00000 п. 0000013406 00000 п. 0000013532 00000 п. 0000013662 00000 п. 0000013790 00000 п. 0000013920 00000 п. 0000014072 00000 п. 0000014226 00000 п. 0000014366 00000 п. 0000014510 00000 п. 0000014644 00000 п. 0000014788 00000 п. 0000014914 00000 п. 0000015076 00000 п. 0000015220 00000 п. 0000015368 00000 п. 0000015548 00000 п. 0000015674 00000 п. 0000015800 00000 п. 0000016018 00000 п. 0000016320 00000 п. 0000016483 00000 п. 0000016658 00000 п. 0000016940 00000 п. 0000017335 00000 п. 0000017771 00000 п. 0000018142 00000 п. 0000018181 00000 п. 0000018260 00000 п. 0000018505 00000 п. 0000018735 00000 п. 0000019004 00000 п. 0000019279 00000 н. 0000020136 00000 п. 0000020306 00000 п. 0000020458 00000 п. 0000020878 00000 п. 0000021029 00000 п. 0000021488 00000 п. 0000021766 00000 п. 0000022042 00000 п. 0000022300 00000 п. 0000022601 00000 п. 0000023230 00000 н. 0000023380 00000 п. 0000023668 00000 п. 0000024198 00000 п. 0000024812 00000 п. 0000025358 00000 п. 0000025915 00000 п. 0000026504 00000 п. 0000212514 00000 н. 0000213064 00000 н. 0000215759 00000 н. 0000224100 00000 н. 0000234203 00000 н. 0000243138 00000 н. 0000243415 00000 н. 0000243659 00000 н. 0000294444 00000 н. 0000302160 00000 н. 0000302441 00000 н. 0000302672 00000 н. 0000311638 00000 н. 0000319095 00000 н. 0000319380 00000 н. 0000319613 00000 н. 0000322982 00000 н. 0000323259 00000 н. 0000323486 00000 н. 0000002056 00000 н. трейлер ] >> startxref 0 %% EOF 1928 0 объект > поток x {yXWyB

Трансект для округа Ланкастер

Для дальнейшего внедрения баланса, элемента управления ростом комплексного плана округа Ланкастер, Комиссия по планированию округа Ланкастер инициировала проект визуализации для разработки изображений и эскизов того типа застройки, который предусмотрен планом.Трансекта является основой проекта визуализации.

Трансекта – это способ категоризации, понимания и влияния на модели развития и сохранения региона. Это «отрезок» ландшафта от самых сельских до самых городских. Трансекта – это инструмент для определения основных компонентов природной среды и среды обитания человека с целью планирования наиболее подходящего землепользования, интенсивности застройки и модели развития. Каждая категория трансект отличается от других преобладающим рисунком, формой, характером, использованием и интенсивностью.Разработка, запланированная для каждой категории разрезов, должна иметь соответствующие характеристики для конкретной этой категории.

Трансекта в масштабе округа состоит из следующих зон, каждая из которых была основана на месте в округе Ланкастер:

Природные зоны T1 – холмы реки Саскуэханна
T2 Сельское хозяйство – сельхозугодья в поселке Восточного графа
T3 Сельские центры – Village of Maytown
T4 Suburban – Пригородный район Уэст-Хэмпфилд
T5 Urban – Грандвью-Хайтс
T6 Urban Center – Lititz Borough
T7 Urban Core – Центральный деловой район Ланкастер-Сити

Этот разрез представляет собой схему землепользования, которая должна быть обнаружена в каждой Т-зоне в будущем.Хотя рисунки основаны на существующих местах, они не являются их действительными изображениями. Они были изменены, чтобы показать модели землепользования, транспортную сеть, плотность и интенсивность застройки, а также форму зданий, которые ожидаются для каждой Т-зоны.

В графстве Ланкастер трансекта связана с элементом управления ростом, балансом и функциональными элементами комплексного плана округа, в частности с Greenscapes, элементом зеленой инфраструктуры.В «Балансной карте управления экономическим ростом» 2006 года идентифицируются аналогично трансектам наиболее сельские и наиболее городские районы округа. Он включает в себя природные территории, сельскохозяйственные районы, сельские центры, районы общего и концентрированного развития, а также районы общего и основного реинвестирования. Greenscapes выделяет три категории – заповедники, заповедники и зоны восстановления.

Цель планирования трансекты состоит в том, чтобы направлять модели освоения земель таким образом, чтобы усилить прогрессирование интенсивности городских характеристик от сельской зоны T1 до городского ядра T6.Физические характеристики, которые отличают одну Т-зону от другой, определяются разрезом. Трансекта также обеспечивает региональную основу для планирования, охватывающую весь спектр сельской и городской среды. Планировщики и проектировщики используют трансекту как основу для облегчения планирования сообщества, разработки руководящих принципов проектирования и создания правил землепользования. Трансект может быть использован в качестве основы для разработки кода на основе формы – кода, который регулирует форму застройки, а не виды использования, разрешенные, как при традиционном евклидовом зонировании.

Трансекта – эффективный образовательный инструмент, иллюстрирующий смешанное использование и более интенсивные стили городского развития. Зоны T могут использоваться для разработки общих планов будущего землепользования в местных комплексных планах. Трансекта определяет развитие в каждой зоне трансекты. От сельской местности до пригородов и городских центров развитие должно отличаться в каждой категории разрезов. Подкатегории трансект также должны обеспечивать дополнительные возможности для развития конкретных категорий будущего землепользования.Например, на трансекте в масштабе округа природные территории T2 разделены на две подкатегории – T1-1 Preservation и T1-2 Conservation, а T4 Suburban разделены на T4-1 New Suburban Development и T4-2 Suburban Retrofit.

Зона трансекта (зона T) Определения

T1 – Природные зоны

Природные зоны – Земли с высокой живописной, рекреационной ценностью и природными ресурсами и земли, непригодные для освоения из-за экологических ограничений, таких как крутые склоны, заболоченные земли, поймы и др.Природные территории должны быть постоянно защищены и включены в сеть открытых пространств / зеленых насаждений, которые простираются внутри и за пределами городских зон роста.

T2 – Сельское хозяйство

Сельскохозяйственные районы – Земли с наибольшей интенсивностью использования сельскохозяйственных ресурсов и их использования в округе Ланкастер, а также сельскохозяйственные земли, смешанные с экологически чувствительными ресурсами. Необходимо управлять сельскохозяйственными землями, чтобы сохранить продуктивные сельскохозяйственные угодья, способствовать развитию здорового сельского хозяйства, сохранить живописные и исторические сельские ландшафты и защитить природные ресурсы.

T3 – Сельские центры

Сельские центры – Концепция управления ростом в сельской местности округа Ланкастер, представленная в 2005 году в обновлении элемента управления ростом. Сельские центры – это районы существующей застройки, куда следует направлять новые застройки (не связанные напрямую с сельской экономикой и сельским образом жизни). Предлагаются четыре типа сельских центров: зоны роста села (в настоящее время обозначенные в рамках процессов муниципального и межмуниципального планирования) и три новых типа, которые будут определены в каждом конкретном случае муниципальными должностными лицами – коммуны перекрестка, сельские деловые районы, и сельские районы.Сельские центры не предназначены для стимулирования роста в сельских районах, а скорее для «захвата» развития, которое в противном случае произошло бы как «разрастание сельских районов».

Зоны роста села – Зоны, обозначенные как подходящие для будущего развития, которые включают традиционное ядро деревни, прилегающие застроенные территории и дополнительные земли для покрытия части будущих потребностей в землепользовании в течение 25-летнего периода при сохранении масштаба деревни, характер и определенный край.

Развитие в зонах роста села должно быть обеспечено общественной канализацией и / или коммунальным водоснабжением, где это целесообразно и возможно.Целевая чистая плотность жилой застройки в зонах роста села составляет в среднем 2,5 единицы / акр. Интенсивность нежилой застройки должна соответствовать характеру села. И жилое, и нежилое строительство должно быть спроектировано таким образом, чтобы оно соответствовало и дополняло традиционный, удобный для пешеходов характер деревни за счет таких функций, как сетка улиц, тротуаров, зданий, выведенных на улицу с парковкой позади, и совместимый архитектурный масштаб и масса.

На схеме управления ростом показаны районы роста деревень, которые в настоящее время определены муниципалитетами округа Ланкастер. В нем также указаны местоположения деревень, определенных в Обновлении элемента управления ростом 1997 года, которые не были определены как зоны роста деревень. Эти села следует рассматривать для определения зоны роста села в процессах муниципального и межмуниципального планирования.

Сообщества на перекрестке – Компактная группа из 20–50 домов с отличительной индивидуальностью в сельской местности, обычно на перекрестке.Сообщество Crossroads часто имеет центральное место сбора и может иметь несколько вспомогательных коммерческих или общественных целей. Там, где это уместно, эти общины могут быть центром ограниченного развития в качестве альтернативы разрастанию сельских районов. В этих центрах должно быть разрешено только развитие, которое совместимо с традиционным характером и небольшими размерами этих сообществ и которое возможно поддержать сельской инфраструктурой. Расположение сообществ Crossroads, определенных в Обновлении элемента управления ростом за 1997 год, показано на Карте системы управления ростом.

Сельские районы – Районы существующей жилой застройки или подразделений с незастроенными участками или прилегающими землями, которые будут подходящими для удовлетворения части будущих потребностей муниципалитета в землепользовании. Цель сельских районов – сосредоточить будущую жилую застройку на тех территориях, где она уже существует, на землях, которые в настоящее время разделены, или на землях, прилегающих к существующим районам или между ними. Сельские районы должны быть ограничены по размеру и развиваться по компактной схеме с определенной границей.

Сельские районы не предназначены для стимулирования роста, а предназначены для обеспечения роста на компактной территории, а не для того, чтобы позволить ему происходить по мере разрастания сельских районов. В каждом конкретном случае будут определены сельские районы и установлены целевые показатели землепользования в рамках муниципального и межмуниципального планирования.

Сельские деловые районы – Существующие развитые районы с неосвоенными участками или потенциалом для расширения или добавления областей использования, где можно было бы разместить дополнительное развитие, а не распространять по всей сельской местности.Сельская коммерческая зона будет создана путем заполнения и, при необходимости, ограниченного расширения существующего (ых) использования (й). Примеры включают кластеры промышленного, коммерческого использования, занятости или обслуживания; концентрации рекреационного или туристического использования; и смеси этих видов использования.

T4 – Пригород

Районы общей застройки – В настоящее время неосвоенные земли в городской зоне роста, которая имеет менее доступную инфраструктуру (вода, канализация, транспортный доступ), чем районы концентрированной застройки, и поэтому может не подходить для использования с высокой интенсивностью использования.

Общие районы реинвестирования – Развитые районы в городских районах роста, которые расположены за пределами основных районов реинвестирования. Области общего реинвестирования также могут пользоваться преимуществами Стратегии реинвестирования. Тем не менее, многие из недавних разработок попадают в эту категорию земель. Таким образом, возможности для реинвестирования в заброшенные и недостаточно используемые объекты или объекты, доступные для преобразования, не так высоки, как в основных районах реинвестирования.

Примеры: Жилая застройка в основном после Второй мировой войны. Подразделения с более крупными участками> ¼ акра.

T5 – Городской

Зоны общего реинвестирования – Застроенные районы в пределах городских районов роста, которые расположены за пределами основных зон реинвестирования. Области общего реинвестирования также могут пользоваться преимуществами Стратегии реинвестирования. Тем не менее, многие из недавних разработок попадают в эту категорию земель. Таким образом, возможность реинвестирования в заброшенные и недоиспользуемые объекты недвижимости или объекты недвижимости, доступные для преобразования, не так высока, как в основных районах реинвестирования.

Концентрированные районы застройки – В настоящее время неосвоенные земли в городской зоне роста, которые имеют физические характеристики и доступную инфраструктуру для размещения более интенсивной застройки. Концентрированные районы застройки – это земли, пригодные для застройки, которые могут приспособиться к более интенсивным схемам застройки из-за наличия инженерных сетей, расположенных в зонах водоснабжения и канализации, а также свободного автомобильного доступа к транспортной сети верхнего уровня и потенциальным услугам общественного транспорта.Концентрированные застройки могут использоваться для зонирования жилых домов с высокой плотностью застройки, центрами смешанного использования или сочетанием того и другого.

Примеры: Пригороды первого кольца, а также новые пригороды

T6 – Городской центр

Основные районы реинвестирования – В городских центрах они находятся в центре внимания Стратегии реинвестиций, направленной на поддержание качества жизни в старых сообществах за счет поддержания здоровых районов, жизнеспособных местных торговых центров, расширенных возможностей трудоустройства, надежных учреждений и общественных мест – все это поддерживается растущей налоговой базой.

Генплан дачного участка — Азы проектирования

Разработка генплана дачных участков и участков для индивидуального жилищного строительства

Разработка генерального плана ландшафта

План земельного участка: схема расположения: фото

Типы планов

Составление генерального плана

Полезные советы при составлении генерального плана

Как делать генеральный план. Выбираем план для участка. Принцип оформления генерального плана участка

Как составить генеральный план земельного участка

Самый простой способ получить красивую лужайку перед домом

Составление генерального плана

Что это такое

Документы для оформления

Нюансы при разработке

Структура плана

Куда обращаться, сроки и стоимость

Почему могут отказать

Типы

Составление плана

Последовательность

Стадии проектирования

Объектный строительный генеральный план

Порядок составления

Предназначение

Временные постройки

Различия в генпланах

Исходные данные

Этапы

Дороги, складские помещения

Генеральный план земельного участка

Составляющие элементы генерального плана

Правила составления плана

Проектирование загородного участка и дома

Ландшафтный проект участка

1. Эскизы генерального плана участка

2. Генплан участка.

3. Разбивочный чертеж

4. Дендроплан

5. Посадочный чертеж.

6. Детальная разработка цветников и альпинариев.

Пригородных территорий

Пояснения к рисункам с 3-1 по 3-4

Будет обновлен генеральный план города

Общие коммерческие (GC)

Центр занятости гибкого использования (FEC)

Занятость в промышленности (EI)

Общественный центр занятости (ЦИК)

Общие коммерческие (GC)

Офис (O)

Коммерческий район (Северная Каролина)

Suburban Residential High (SRH) (10-15 дн.ед. / акр)

Квартиры, кондоминиумы предпочтительнее

Пригородные жилые дома среднего размера (SRM) (4-6 д.е. / акр)

Пригородный жилой малоэтажный (SRL) (1-4 дн.ед. / акр)

ПОЛУСЕЛЬСКИЕ РАЙОНЫ

Полусельский жилой дом (SRR)

Круглосуточная розница (CR)

Экологические ресурсы (ER)

Экологический план

План долгосрочного землепользования

Пофазность

План транспортировки / проезда

MPC округа Ноксвилл-Нокс: Генеральный план 2033

Трансект для округа Ланкастер

Добавить комментарий Отменить ответ